Planuojant statybos darbus, reikia įvertinti, kokiai statybos rūšiai bus priskiriami numatomi darbai. Pagal tai nustatoma, ar reikalingas projektas ir leidimas statybos darbų vykdymui. Tinkama statybos vadyba gali sutaupyti laiko ir pinigų.
Statybos rūšys ir jų apibrėžimai
Statybos techninis reglamentas „Statinio statybos rūšys“ statybos sektorių pagal atliekamų darbų pobūdį ir apimtis suskirsto į statybos rūšis:
- Naujas statinys: gali būti antžeminis ir požeminis. Naujo antžeminio statinio statyba vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra statinių.
- Statinio rekonstravimas: vykdomas, kai norima perstatyti esamo statinio laikančiąsias konstrukcijas ir tuo pakeičiant (padidinant, sumažinant) bet kuriuos statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį, skersmenį ir pan. Prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan.
- Statinio kapitalinis remontas: tikslas - pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan.
- Statinio paprastasis remontas: tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant.
- Statinio griovimas: statybos rūšis, kurios tikslas - išardyti (išmontuoti) visas statinio konstrukcijas. Statinys laikomas nugriautu, jei išardytos visos jo konstrukcijos (išskyrus likusias giliau kaip 0,5 m po žemės paviršiumi).
Dažnu atveju užtenka peržvelgti statybos rūšių apibūdinimus ir taip priskirti būsimus darbus vienai ar kitai rūšiai, tačiau pasitaiko atvejų, kai galima darbus vykdyti etapais, pasirenkant kelias statybos rūšis.
Leidimai ir dokumentai
Paprastojo remonto atveju reikalingi šie dokumentai:
- Paprastojo remonto aprašas (kultūros paveldo statinio atveju - paprastojo remonto projektą). Pastato paprastojo remonto aprašas (projektas) turi atitikti statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas. Projekto ekspertizė“ reikalavimus.
- Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimas (pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.85 straipsnį pastato bendraturčių sutikimai turi būti renkami vadovaujantis butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašu, patvirtintu 2018 m. rugsėjo 21 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-844 “Dėl butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašo patvirtinimo”).
- Statybos leidimas (išduodamas pateikus projektą ir balsavimo protokolą). Statybos leidimą išduoda savivaldybių administracijos.
Pastato paprastojo remonto aprašui (projektui) patikrinti skiriama 10 darbo dienų.
Situacijų analizė
Pirmas variantas
Turimas sklypas su esamu statiniu, kuris nėra reikalingas bet planuojama sklype statyti naują pastatą. Perskaičius statybos rūšių sąrašą nesunkiai surandama, kad šiuo atveju reikėtų atlikti esamo statinio griovimą ir naujo statinio statybą. Tačiau reikia įvertinti tai, kad šiems darbams reikalingas dvi statybos rūšis apimantis projektas. Taip pat nugriovus statinį reikės jį išregistruoti, o pastačius naują - įregistruoti.
Kitas šios situacijos sprendimo variantas - vykdyti esamo statinio rekonstrukciją. Šiuo atveju reikalingas tik vieną statybos rūšį apimantis projektas, o registruoti reikia tik atliktus pakeitimus. Aišku reikia suprasti, kad norint pasirinkti statinio rekonstravimo statybos rūšį reikia palikti dalį esamo pastato: sienos, pamatų fragmentą ar kita.
Antras variantas
Turimas didelis pastatas su prilipusiais mažais priestatais, kurių vieną norima nugriauti (pastatas registruotas kaip vienas statinys). Pagal statybos rūšis reikėtų atlikti statinio rekonstravimą. Šiuo atveju, jei statinys didelis, jis gali būti priskiriamas ypatingiems statiniams, todėl projektas bus didesnės apimties, detalesnis ir bus reikalinga atlikti projekto ekspertizę.
Kitas šios situacijos sprendimo variantas - rengti du projektus ir darbus vykdyti dviem etapais. Pirmu etapu rengiamas statinio paprastojo remonto projektas, kuriuo statinys suskirstomas į atskirus nekilnojamojo turto vienetus, atskiriant norimą nugriauti pastato dalį. Įvykdžius darbus nauji nekilnojamojo turto vienetai įregistruojami. Antru etapu rengiamas naujai sukurto ir norimo nugriauti statinio griovimo projektas.
Trečias variantas
Turimas gyvenamasis namas be garažo, norima pristatyti garažą. Pirmu žvilgsniu reikėtų atlikti statinio rekonstravimo darbus ir rengti gyvenamojo namo rekonstrukcijos projektą apimantį visą namą.
Kitas galimas variantas - garažą statyti kaip priestatą prie esamo pastato ir vykdyti naujos statybos darbus bei jį įregistruoti kaip atskirą priblokuotą pastatą prie esamo namo. Šiuo atveju įvertinus naujo pastato dydį ir priskyrus jį prie nesudėtingų statinių yra galimybė, kad gali nereikėti statybos projekto ir jo derinimo - gali užtekti tik įregistruoti naują pastatą.
Finansiniai ir apskaitos aspektai
Modernizavimo išlaidų registravimas apskaitoje priklauso nuo darbų rezultato. Pastato esminis pagerinimas yra laikomas ilgalaikio turto pasigaminimu. Priimtas PVM įstatymo pakeitimas, patikslinantis kai kurių apmokestinimo nuostatų taikymą. Kol darbai ar jų dalis nėra baigti, PVM sąskaita faktūra neturėtų būti rašoma.
Tokio remonto išlaidos iš karto registruojamos ilgalaikio turto sąskaitoje. Iš draudimo bendrovės gautos ar gautinos sumos registruojamos mažinant pripažintas sąnaudas. PVM sąskaita faktūra, įforminanti pastato esminį pagerinimą, išrašoma tada, kai remonto darbai yra baigiami.
PVM skaičiuojamas tik dėl pastatų esminio pagerinimo. Kai įmonė pastato naują statinį, jis laikomas ilgalaikiu turtu ir nudėvimas. Apskaitos tikslais rekonstruojamo ilgalaikio turto nusidėvėjimo skaičiavimas nėra stabdomas. PVM dėl pastato pasigaminimo turėtų būti skaičiuojamas, kai pastatas pradedamas naudoti.
Ar didinti pastato vertę, ar nurašyti remonto išlaidas, priklausys nuo pastato būklės vertinimo. Pastatas ir jo remontas visuomet dėvisi kartu. Turto (tiek nuosavo, tiek svetimo) remonto išlaidos gali būti kaupiamos turto sąskaitoje.
Remonto darbai - sąnaudos arba ilgalaikis turtas.
Pardavimo PVM skaičiuojamas dėl ilgalaikio materialiojo turto pasigaminimo ar pastatų esminio pagerinimo. Nekilnojamojo turto mokesčio mokėti nereikia, kol pastatas nėra baigtas ir kol jame nevykdoma ekonominė veikla.
Po rekonstrukcijos nustatyta naujoji vertė naudojama apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį nuo kitų metų. Įmonė gali skaičiuoti nusidėvėjimą, jeigu dalį pastato naudoja veiklai vykdyti.
Pagrindiniai aspektai
Apibendrinant, dauguma atveju galima pasirinkti kelis variantus, kaip įgyvendinti norimus tikslus statybų srityje. Svarbu žinoti norus, turimus finansinius, laiko ir kitus resursus. Nesvarbu kokios apimties projektas, tai namo remontas, namo statyba, buto remontas, statinio rekonstravimas ar griovimas, svarbu teisingai sudėlioti darbus ir tinkamai juos atlikti.
Taikant straipsniuose naudojamą teisinę informaciją, būtina ją tikrinti galiojančiuose teisės aktuose. Ši medžiaga pateikiama pagal jos sudarymo dieną galiojusius teisės aktus.
Šiame tinklalapyje pateikiamos nuorodos ar rodyklės į kitų privačių ar viešų organizacijų sukurtą ir prižiūrimą intelektualinę nuosavybę - tinklalapius. Šios nuorodos pateikiamos vartotojų patogumui. Tinklalapio kūrėjai negarantuoja susijusios informacijos tikslumo, teisingumo ar išsamumo.
Visos publikuojamos nuorodos yra viešai prieinamos internete, todėl už jų kokybę, reklamą bei legalumą puslapio kūrėjai neatsako. Tinklapis ir jame esanti informacija yra valdomi www.nekilnojamast.lt kūrėjų.