Planuojant įsigyti nuosavus namus, džiaugsmas dėl būsimų įkurtuvių dažnai susimaišo su nerimu dėl finansinių įsipareigojimų. Tai visiškai natūralu, ypač atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamojo turto rinka ir bankų finansavimo politika nėra statiški reiškiniai. Tiek Europos Centrinio Banko sprendimai, tiek Lietuvos banko nustatyti atsakingo skolinimo nuostatai nuolat formuoja aplinką, kurioje tenka veikti būsto pirkėjams. Todėl aklas ėjimas į banką be namų darbų šiandien gali reikšti ne tik prastesnes sutarties sąlygas, bet ir visišką paraiškos atmetimą.
Palūkanų Normos: Fiksuotos ir Kintamos
Daugelis pirkėjų, ypač tų, kurie su būsto paskolomis susiduria pirmą kartą, dažnai klaidingai vertina palūkanų normą kaip vieną nekintantį skaičių. Palūkanų normą sudaro dvi dalys:
- Banko marža. Tai fiksuotas dydis, nurodomas procentais, kurį bankas užsideda kaip savo pelną ir rizikos mokestį. Istoriškai Lietuvoje bankų maržos svyravo, tačiau pastaruoju metu stebima tendencija, kai dėl išaugusios konkurencijos ir mažėjančio paskolų portfelio augimo bankai yra linkę maržas mažinti. Vidutinė banko marža gali svyruoti nuo 1,6 proc.
- EURIBOR (Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma). Tai kintama dalis, kuri perskaičiuojama kas 3, 6 arba 12 mėnesių, priklausomai nuo jūsų sutarties sąlygų.
EURIBOR tipai:
- 3 mėnesių EURIBOR: Keičiasi dažniausiai, todėl greičiausiai reaguoja į rinkos pokyčius.
- 6 mėnesių EURIBOR: Tai dažniausiai bankų siūlomas standartas.
- Fiksuotos palūkanos: Kai kurie bankai siūlo fiksuoti palūkanas ilgesniam laikotarpiui (pvz., 5 metams), tačiau dažnu atveju pradinė įmoka būna didesnė nei pasirinkus kintamas palūkanas.
Atsakingas Skolinimas ir Pajamų Vertinimas
Lietuvoje galioja griežti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriuos prižiūri Lietuvos bankas. Viena pagrindinių taisyklių yra ta, kad mėnesinė paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negali viršyti 40 proc. asmens ar šeimos tvarių mėnesio pajamų. Net jei šiandienos palūkanų norma leidžia jums lengvai tilpti į 40 proc. taisyklę, bankas privalo patikrinti, ar sugebėtumėte mokėti įmokas, jei palūkanų norma pakiltų iki 5 proc. ar daugiau. Jei atlikus šį modeliavimą jūsų įsipareigojimai viršija leistiną normą, bankas pasiūlys mažesnę paskolos sumą, nei tikėjotės.
Darbo Santykių Forma ir Pajamų Vertinimas
Darbo santykių forma turi milžinišką įtaką tam, kaip bankas vertins jūsų patikimumą:
- Dirbantiems pagal darbo sutartį: Dažniausiai užtenka 6 mėnesių nepertraukiamo darbo stažo (kartais net 3-4 mėnesių, jei keičiamas darbas toje pačioje srityje).
- Dirbantiems pagal individualią veiklą:
- Veiklos istorija: Bankai dažniausiai reikalauja bent 12-24 mėnesių veiklos istorijos.
- Pajamų vertinimas: Skirtingai nei darbo sutarties atveju, bankas gali nevertinti visų 100 proc. jūsų gautų pajamų. Priklausomai nuo veiklos srities nestabilumo, gali būti įskaitoma tik 70-80 proc.
Papildomos Išlaidos ir Pradinis Įnašas
Skaičiuojant, kiek reikės pradinio įnašo (standartiškai - 15 proc. būsto vertės), pirkėjai dažnai pamiršta papildomas išlaidas, kurios atsiranda sandorio metu:
- Turto vertinimas: Priklausomai nuo objekto, tai gali kainuoti nuo 150 iki 300 eurų ir daugiau. Svarbu žinoti, kad bankas finansuoja procentą nuo mažesnės sumos (pardavimo kainos arba turto vertinimo sumos).
- Notaro mokesčiai: Paprastai sudaro apie 0,45 proc.
- Sutarties administravimo mokestis: Dažnai tai yra 0,4 proc.
Ar turimi finansiniai įsipareigojimai mažina skolinimosi galimybes? Taip, galite, tačiau tai tiesiogiai mažina jūsų skolinimosi galimybes. Kiekvienas euras, kurį sumokate už lizingą ar kreditą, mažina sumą, kurią galite skirti būsto paskolos įmokai.
Pradinio Įnašo Dydis
Ar visada reikia 15 proc. pradinio įnašo? Ne visada. 15 proc. yra minimalus reikalavimas pagal įstatymą. Tačiau bankas gali paprašyti didesnio, 20 ar net 30 proc. pradinio įnašo, jei turtas yra senos statybos, medinis, esantis mažesniame miestelyje arba jei kliento rizika vertinama kaip didesnė.
Būsto paskolos. 9 dažniausi klausimai planuojančių imti būsto kreditą
Finansiniai Sunkumai ir Paskolos Atidėjimas
Jei susiduriate su finansiniais sunkumais, būtina nedelsiant kreiptis į banką. Dauguma sutarčių numato galimybę atidėti paskolos pagrindinės dalies mokėjimą (kredito atostogas) tam tikram laikotarpiui (pvz., 3-6 mėnesiams), mokant tik palūkanas.
Derybos su Bankais
Galutinis ir, ko gero, svarbiausias patarimas - nepasirašyti pirmosios gautos sutarties. Banko vadybininko pateiktas pasiūlymas yra derybų pradžia, o ne pabaiga. Norint sėkmingai derėtis, rekomenduojama pateikti paraiškas bent trims skirtingiems bankams ar kredito unijoms. Derybų objektu gali būti ne tik marža, bet ir sutarties sudarymo mokestis, išankstinio grąžinimo sąlygos ar privalomi papildomi produktai (pvz., kreditinės kortelės ar gyvybės draudimas). Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar bankas nereikalauja pervesti viso darbo užmokesčio į sąskaitą jų banke, jei tai jums nepatogu. Taip pat verta pasidomėti refinansavimo sąlygomis ateityje. Būsto paskola yra ilgalaikis produktas, todėl net ir 0,1 proc. gali turėti didelę įtaką bendrai sumai, kurią sumokėsite per visą paskolos laikotarpį.
Kredito Unijos
Kredito unija - kooperatiniais pagrindais veikianti lietuviško kapitalo kredito įstaiga. Norėdamas naudotis kredito unijos paslaugomis, asmuo turi tapti kredito unijos nariu, vadinasi, įsigyti pajų. Kredito unijoje vienas narys - vienas balsas visuotiniuose narių susirinkime. Tuo tarpu komercinis bankas yra akcininkų valdoma akcinė bendrovė.
Kredito unija - lietuviško kapitalo finansų įstaiga, o visas uždirbtas pelnas lieka toje bendruomenėje, kurioje ji veikia. Dėl tos priežasties kredito unija gali palankesnėmis sąlygomis teikti finansines paslaugas smulkiems ūkininkams, verslininkams ar savivaldybės gyventojams.
Lietuvoje veikiančius bankus prižiūri Lietuvos bankas. LKU grupės kredito unijas prižiūri dvi įstaigos: Lietuvos bankas ir Lietuvos centrinė kredito unija. Taip užtikrinama, kad kredito unijos veiktų neprisiimdamos per didelės rizikos. LKU grupės kredito unijos, kaip ir bankai, yra valstybinio indėlių draudimo sistemos dalyvės, todėl indėliai iki 100 tūkst. eurų yra drausti valstybės ir saugūs.