Kapitalas - tai sąvoka, turinti įvairias reikšmes, priklausomai nuo jos pritaikymo srities. Pats žodis "kapitalas" yra labai plati sąvoka, ir konkretus jos supratimas gali skirtis nuo panaudojimo konteksto. Visos turto rūšys priskirtinos kapitaliniam turtui (nors ne visos jos yra 'finansinis turtas'). Pavyzdžiui, įmonės kapitalu galima laikyti jos nuosavą kapitalą bei skolintą kapitalą, kas lygu įmonės ilgalaikiam turtui plius apyvartiniam kapitalui.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto (NT) sąvoką, ypač komercinį NT, jo pranašumus ir investavimo galimybes Lietuvoje.
Nekilnojamasis turtas pradedantiesiems
Nekilnojamojo turto apibrėžimas
Nekilnojamasis turtas (NT) yra turtas, kuris pagal savo prigimtį yra nekilnojamas, arba kilnojamasis turtas, kuris įstatymais pripažintas tokiu. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.
Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Įstatymai nekilnojamaisiais daiktais gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Nekilnojamojo turto klasifikacija
Nekilnojamas turtas gali būti skirstomas į dvi dideles kategorijas:
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir kita.
- Komercinis nekilnojamasis turtas: turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir panašiai).
Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamas turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
Komercinis nekilnojamasis turtas - tai nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Mark Savicki, Capital Commercial nekilnojamojo turto brokeris, sako, kad „komercinio NT prigimtis - būdas investuoti ir gauti pajamų iš tokio turto. Taigi, visas nekilnojamasis turtas, generuojantis pajamas, gali būti vadinamas komerciniu”.
Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti:
- Bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.).
- Prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.).
- Biurų patalpos.
- Pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės).
- Socialiniai objektai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).
„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M.Savicki.
Kaip uždirbti iš komercinio NT?
Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:
- Nuomojant įsigytą objektą.
- Įsigytą objektą perparduodant.
- Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti.
Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M.Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan. Išnuomotame objekte nuomininkai - verslininkai - kuria savo verslus, teikia įvairias paslaugas, užsiima gamyba. Komerciniame objekte vykdoma veikla paprastai būna gerokai pelningesnė, nei pati objekto nuoma. Be to, kuriant ir vystant komercinę veiklą kuriamos ir darbo vietos.
„Brangiems, stambiems NT objektams labiau būdingas ilgalaikis investavimas ir laukimas, kol kainos ženkliai pakils, ir pardavus tokį turtą būtų gaunamas solidus pelnas. Dažniausiai tai būna žemės sklypai”, - savo įžvalgomis dalinasi M.Savicki.
Koks turėtų būti komercinis nekilnojamasis turtas, skirtas nuomai?
Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas. „Nuo lokacijos priklauso klientų srauto potencialas, jo kokybė bei įvairovė, o tai yra ypatingai svarbu, nes ekonominio nestabilumo laikotarpiu galimybė turėti srauto pasirinkimą yra idealu”, - sako Capital Commercial brokeris. Kuo geresnė lokacija, tuo didesnė tikimybė iš nekilnojamojo turto nuomos gauti geriausią grąžą.
„Tai nebūtinai reiškia, kad komercinis objektas turi būti Vilniaus Senamiestyje”, - priduria M.Savicki. „Viskas priklauso nuo to, į kokį NT investuoji, tai gali būti geriausia vieta pramoniniame rajone, ar logistikos kompleksas prie judrios gatvės”. NT specialistas pabrėžia, kad vis tik svarbiausia - gerai įvertinti norimo įsigyti NT likvidumą bei numatyti ir apskaičiuoti įsigijus tokį turtą galimai atsirasiančias būtinas papildomas investicijas, išlaidas.
Kuo komercinis NT pranašesnis už kitas NT rūšis?
Patyrę investuotojai teigia, kad kavinės ar grožio salonui tinkančios patalpos paprastai yra pelningesnis pirkinys nei butas: investicijų atsipirkimo laikotarpis yra trumpesnis, o nuomos kainos - didesnės.
Komercinio NT brokeris M.Savicki kaip vieną pagrindinių nuomojamo komercinio nekilnojamojo turto privalumų išskiria klientų stabilumą, kurį garantuoja ilgalaikės nuomos sutartys. „Dažniausiai verslo klientai, ypač didesni verslai, kurdami savo verslą, renkasi 5 metų ir ilgesnes fiksuotas sutartis. Taip pat tokie klientai linkę investuoti savo lėšas į patalpų atnaujinimą, siekiant sukurti pačią geriausią darbinę aplinką savo darbuotojams ar kitai veiklai”, - sako M.Savicki.
Investuotojai kaip komercinio nekilnojamojo turto pranašumą mini ir tai, kad, priešingai nei gyvenamojo NT sektoriuje, visi sandoriai su komerciniu turtu paprastai yra oficialūs. Profesionalūs teisininkai ir nekilnojamojo turto specialistai dirba pagal sutartis, kad investuotojas galėtų būti tikras dėl viso proceso teisėtumo.
M.Savicki pasakoja, jog dažnai būna taip, kad komercinio turto kainą išaugina jame vykdoma veikla. Jis pateikia pavyzdį, kai patalpas išsinuomoja prestižinio prekės ženklo atstovai ir ilgainiui jie pradeda diktuoti tos gatvės ar rajono madas, pritraukdami pasiturinčius klientus ar sukurdami didesnius žmonių srautus.
„Prieš investuojant į komercinį turtą, be jokios abejonės reikia atlikti daug namų darbų”, - apibendrina NT specialistas.
Nekilnojamojo turto apmokestinimas Lietuvoje
Nekilnojamojo turto apmokestinimo tvarka buvo tobulinama visą pirmąjį atkurtos nepriklausomos Lietuvos dešimtmetį. 1994 m. įsigaliojo LR nekilnojamojo turto mokestis. Iki 2005 m. LR nekilnojamojo turto mokestis apmokestinamas tik juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamas turtas. Jau 1997-2000 m. buvo diskutuojama apie NTM taikymo srities išplėtimą. Todėl tik 2005 m. birželio 7 d. įsigaliojo LR nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, dėl jo taikymo srities išplėtimo. Šis įstatymas priimtas siekiant įgyvendinti LR Vyriausybės 2004-2008 m. programą.
Nekilnojamojo turto mokesčio ypatumai
LR nekilnojamojo turto mokesčio naujovė - fiziniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą, kuris naudojamas ekonominei ar individualiai veiklai, arba neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotam naudotis juridiniams asmenims nekilnojamam turtui.
Nekilnojamasis turtas apmokestinamas periodiškai. Mokestinio laikotarpio periodiškumą nulemia tam tikras kalendorinis laikotarpis. Nekilnojamojo turto mokesčio dydis priklauso nuo konkretaus nekilnojamojo turto. Nustatant apmokestinamąjį nekilnojamajam turtui, nėra atsižvelgiama į asmens turimas skolas.
Nekilnojamojo turto mokesčio pajamos patenka į savivaldybių biudžetus.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą
Nekilnojamasis turtas - tai žemė bei ant jos pastatyti nuolatiniai statiniai. Tai - materiali turto klasė, kuri suteikia investuotojams galimybę gauti pajamų, turėti materialaus turto ir diversifikuoti savo investicinius portfelius.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra susijęs su nekilnojamojo turto pirkimu, valdymu, tvarkymu, nuoma arba pardavimu siekiant pelno. Tai gali būti veiksmingas būdas gauti pasyvių pajamų, kaupti nuosavą kapitalą ir siekti ilgalaikio finansinio augimo.
Nekilnojamojo turto investavimo strategijos
- Pirkimas ir laikymas: strategija apima nekilnojamojo turto įsigijimą ir jo laikymą ilgą laiką, kad nekilnojamasis turtas pabrangtų. Investuotojai taip pat gali gauti pajamų iš nekilnojamojo turto nuomos per laikymo laikotarpį, taip dar labiau padidindami savo investicijų grąžą.
- Sutvarkyti ir perparduoti: remiantis tokia investicine strategija įsigyjamas nekilnojamasis turtas, kurį reikia remontuoti arba atnaujinti, atliekami būtini remonto ar atnaujinimo darbai, o paskui turtas greitai parduodamas siekiant gauti pelno.
- NT nuomai: nuomojamas turtas yra gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas, įsigytas siekiant gauti nuomos pajamų iš nuomininkų.
- Didmeninė NT prekyba: tai yra nekilnojamojo turto strategija, kai investuotojas sudaro sutartį su nekilnojamojo turto pardavėju, o vėliau perleidžia sutartį pirkėjui už didesnę kainą.
- Nekilnojamojo turto vystymas: apima neapdorotos žemės arba esamų nekilnojamojo turto objektų pirkimą, jų tobulinimą arba naujų pastatų statybą, siekiant sukurtą nekilnojamąjį turtą parduoti arba išnuomoti siekdamas pelno.
- Nekilnojamojo turto sindikacija: yra grupinio investavimo strategija, kai keli investuotojai sutelkia savo išteklius nekilnojamajam turtui įsigyti, plėtoti arba valdyti.
Nekilnojamojo turto finansavimo būdai
- Tradicinės būsto paskolos
- Privačios paskolos
- NT pardavėjo finansavimas
- Partnerystės ir bendrosios įmonės
Finansiniai rodikliai investuojant į NT
Investuotojai turėtų naudoti įvairius finansinius rodiklius, kad išanalizuotų galimą investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumą ir riziką. Kai kurie įprasti finansiniai rodikliai yra šie:- Investicijų grąža (ROI)
- Pinigų srautai
- Kapitalizacijos norma (cap rate)
- Vidinė grąžos norma (IRR)
- Grynosios veiklos pajamos (NOI)
- Bendrasis nuomos koeficientas (GRM)
Nekilnojamojo turto investicijų privalumai ir trūkumai
Privalumai:
- Pajamų gavimas
- Turto vertės kilimas
- Diversifikacija
Trūkumai:
- Nelikvidumas
- Valdymo atsakomybė
- Rinkos rizika
- Finansavimo iššūkiai
- Didelės pradinės išlaidos
Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto ateities perspektyvas vertinamas pozityviai. Tikimasi staigaus popandeminio atsigavimo. Verslai grįžta į biurus, į nuomojamas patalpas. Lyginant Lietuvos komercinį turtą su regiono valstybėmis, jis yra labai patrauklus.
Patarimai investuotojams į nekilnojamąjį turtą
- Nusistatykite aiškius investavimo tikslus
- Pasirinkite tinkamą investicijos tipą
- Analizuokite galimas investicijas
- Užsitikrinkite finansavimą
- Diversifikacija
- Draudimas
- Nekilnojamojo turto valdymas
Apibendrinant, nekilnojamasis turtas yra svarbi kapitalo forma, kuri gali būti naudojama tiek asmeniniams, tiek komerciniams tikslams. Investavimas į nekilnojamąjį turtą gali būti pelningas, tačiau reikalauja kruopštaus planavimo ir rinkos analizės.
tags: #kapitalas #nekilnojamas #turtas