Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tinkamai deklaruoti pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto (NT) ir žemės nuomos, bei sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM).
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Iki 2025-04-30, įsigijus paslaugų, kurių suteikimo vieta yra Lietuva (PVMĮ 13 str. 2 d. 2026 m. Kai įmonės pajamų proporcija leidžia taikyti 5 proc. Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) ir Žemės Nuoma
Vertinant, kas turi mokėti ir deklaruoti GPM nuo žemės nuomos pajamų, svarbu įvertinti nuomotojo ir nuomininko mokesčio mokėtojo tipus - fizinis asmuo, fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą (pvz. ūkininkas) ar juridinis asmuo.
- Jei nuomotojas yra fizinis asmuo, o nuomininkas fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą, arba juridinis asmuo, - mokestį apskaičiuoja, deklaruoja ir sumoka nuomininkas.
- Mokestis turi būti sumokėtas tą patį mėnesį, kai buvo išmokėta nuoma, jei nuoma sumokėta iki mėnesio 15 dienos, mokestis sumokamas irgi iki 15 d., jei sumokama po 15 d., mokestis sumokamas iki mėnesio paskutinės dienos.
GPM tarifas nuo žemės nuomos mokesčio pajamų - 15 proc., o jei fizinio asmens nuomos pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, pradedamas taikyti 20 proc. tarifas.
Jei nuomotojas yra fizinis asmuo ir nuomininkas yra fizinis asmuo, neįregistravęs individualios veiklos, tuomet mokestį moka ir metinę deklaraciją GPM311 teikia pats nuomotojas iki kitų metų gegužės 1 d. Jei nuomotojas yra fizinis asmuo, o nuomininkas yra fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą, arba juridinis asmuo, mokestį apskaičiuoja, deklaruoja ir sumoka nuomininkas. Mokestis turi būti sumokėtas tą patį mėnesį, kai buvo išmokėta nuoma, jei nuoma sumokėta iki 15 mėnesio dienos, mokestis sumokamas irgi iki 15 d., jei sumokama po 15 d., mokestis sumokamas iki mėnesio paskutinės dienos. Kartu nuomininkas turi pateikti mėnesinę deklaraciją GPM313 iki kito mėnesio po nuomos išmokėjimo 15 d. ir metinę deklaraciją GPM312 iki kitų metų vasario 15 d.
Jei gyventojas gauna tik žemės nuomos pajamas ir jokių kitų pajamų negauna, nėra prievolės teikti GPM311 deklaracijos. Pažymėtina, kad pajamoms iš žemės nuomos netaikomas neapmokestinamas pajamų dydis (toliau - NPD). Todėl galima situacija, kad gyventojas, gaunantis pajamas iš nuomos, gauna ir kitas pajamas, pvz. darbo užmokestį, ir jam jau pritaikytas NPD darbo užmokesčiui, metams pasibaigus ir susumavus kartu visas pajamas, gali tekti grąžinti GPM į biudžetą. Dėl šios priežasties asmeniui, gaunančiam daugiau nei vienos rūšies pajamų, reikia teikti metinę deklaraciją GPM311.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
Žemės Mokestis ir Valstybinės Žemės Nuoma
Nuomojant žemę iš juridinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas - juridinis asmuo. Kasmet spalio pabaigoje dauguma gyventojų gauna pranešimus apie mokėtiną mokestį už žemę. Tokiu atveju svarbu tiksliai žinoti, koks mokestis yra mokamas - žemės mokestis ar žemės nuomos mokestis. Žemės ir žemės nuomos mokesčiai - visai skirtingi mokesčiai.
- Žemės mokestį moka žemės savininkai ir jis apskaičiuojamas ir sumokamas į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.
- Valstybinės žemės naudotojai moka ne žemės mokestį, o žemės nuomos mokestį. Valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja ir apskaičiuoja savivaldybė, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas. Šiai savivaldybei ir turi būti sumokėtas šis mokestis.
Mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės, o konkrečius tarifus nustato savivaldybės savo sprendimuose. Valstybinės žemės nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo kito mėnesio, kai buvo tapta žemės naudotoju, pirmos dienos. Nuomininkas moka mokestį nuo apmokestinamosios vertės, kuri nustatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje.
Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
PVM Aspektai Žemės Nuomai
Nuomininkas atsiskaito už žemės nuomą pagal nuomotojo pateiktą sąskaitą faktūrą arba PVM sąskaitą faktūrą, priklausomai nuo to, ar nuomotojas yra PVM mokėtojas, ar ne. Pažymėtina, kad pati žemės nuoma yra PVM neapmokestinama pagal LR PVM įstatymo 31 str.
Tačiau, jei nuomotojas yra PVM mokėtojas, jis turi teisę pasirinkti už žemės nuomą skaičiuoti PVM, jeigu ir nuomininkas yra PVM mokėtojas juridinis asmuo. Tokiu atveju, šis pasirinkimas turi galioti ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems tokio tipo sandoriams ir apie šį pasirinkimą reikia deklaruoti VMI nustatyta tvarka. Jei nuomininkas, PVM mokėtojas, vykdo PVM apmokestinamąją veiklą, tuomet jis gali traukti PVM į atskaitą.
Nuomotojui ne PVM mokėtojui svarbu žinoti, kad skaičiuojant 45 000 eurų ribą dėl įregistravimo į PVM mokėtojus, žemės nuomos pajamos nėra įtraukiamos.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM.
Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
Verslo Liudijimas ir Patalpų Nuoma
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.
- Galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL.
- Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
Svarbūs Aspektai Nuomos Sutartyse
NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas.
Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų.
Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai. Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
Kiti Mokesčių Niunansai
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
- Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
- Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
- Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
- Nuomininko kompensuojami remonto darbai.
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Ši informacija yra apibendrinamojo pobūdžio ir gali būti taikoma ne visais atvejais. Visada rekomenduojama pasikonsultuoti su mokesčių specialistu dėl konkrečios situacijos.