Gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) pirkimas susideda iš keleto svarbių etapų, tačiau bene reikšmingiausias jų yra pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą. Kad šis procesas klostytųsi sklandžiai bei nekeltų nerimo, verta su juo susipažinti iš anksto.
Nekilnojamojo turto įsigijimas naujiems pirkėjams kelia nemažai klausimų, tad verta iš anksto sužinoti, kokie šiam procesui būdingi žingsniai.
Preliminari Sutartis: Kodėl Ji Svarbi?
Priėmus sprendimą įsigyti būstą, antrasis žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją?
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Esminiai Aspektai Sudarant Preliminariąją Sutartį
- Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
- Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
- Sutarties pakeitimai: Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.
Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.
Turto Perdavimo Procesas
Pirkėjui išsirinkus tinkamą būstą pasirašoma preliminari pirkimo - pardavimo sutartis. Taip pat, gali būti pasirašoma būsto rezervacijos sutartis ir jos pagrindu sumokamas avansas (paprastai 5000-15000 Eur.) preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymą atidedant rezervacijos sutartyje nurodytam terminui (dažniausiai 1 mėn.). Tuomet, pasirašius preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį sumokamas 10-15% dydžio nuo perkamo turto vertės, avansas.
Prieš pat užbaigiant statybas, klientas atvyksta priimti atliktų darbų - pasirašyti turto apžiūros akto, kuriuo patvirtinama, kad plėtotojas įvykdė visus preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje numatytus įsipareigojimus.
Iki galo užbaigus numatytus statybų darbus, pirkėjui nusiunčiamas pranešimas apie darbų pabaigą ir kvietimas apžiūrėti turtą. Apžiūros metu pasirašomas turto priėmimo - perdavimo aktas. Svarbu paminėti, kad šiame etape perkamo būsto baigtumas turi atitikti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties priede ‘dalinės/pilnos apdailos aprašymas’ nurodytą būsto baigtumo lygi, tačiau bendro naudojimo patalpos ir gerbūvis gali būti nebaigti, todėl pastato baigtumo lygis gali būti žemesnis nei 100%. Jei turto apžiūros metu pirkėjas pastebi, kad būsto baigtumo lygis neatitinka dalinės/pilnos apdailos aprašyme nurodyto baigtumo lygio ar nustatomi defektai, tuomet tai registruojama ir turi būti pašalinta pardavėjo preliminarioje pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytais terminais. Priėmimo - perdavimo akte nurodomas būsto adresas, naujas plotas ir likusi mokėtina suma.
Pirkėjui ir pardavėjui pasirašius turto priėmimo - perdavimo aktą, pardavėjas kviečia pirkėją pasirašyti galutinę notarinę pirkimo - pardavimo sutartį. Ši sutartis turi būti pasirašyta ir nuosavybė perduota pirkėjui preliminarioje pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytais terminais.
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Atsiskaitymas Už Turtą
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį.
Atsiskaitymas Savomis Lėšomis
Galimas būdas kai pardavėjas pasirašo su pirkėju notarinę pirkimo - pardavimo sutartį numatydamas ir pasirašydamas atsiskaitymą pagal pakvitavimą. Pasirašęs sutartį pirkėjas registruoja savo nuosavybę registrų centre su žyma apie įsiskolinimą. Pirkėjui pervedus visą sumą į pardavėjo nurodytą sąskaitą pardavėjas išduoda pažymą apie visišką atsiskaitymą ir pirkėjas gali laisvai disponuoti turtu. Pateikus šią pažymą registrų centre, panaikinama žyma apie įsiskolinimą.
Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Tuomet būsto pirkimo-pardavimo sutartyje bus pažymėta, kad esate pilnai atsiskaitęs už perkamą turtą. Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo.
Atsiskaitymas Banko Paskola
Pasirašomas susitarimas su banku dėl turto paskolos arba gaunamas garantinis banko raštas, kuris pateikiamas notarų biurui. Pasirašoma notarinė pirkimo - pardavimo sutartis ir pirkėjas įregistruoja savo nuosavybę Registrų centre. Tuomet, perdavus bankui notarinę pirkimo - pardavimo sutartį yra pasirašoma paskolos sutartis.
Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Bene visada turtas turi būti apdraustas kreditoriaus naudai - jo nurodytoje draudimo bendrovėje ir hipotekoje yra įregistruojamas įkeitimo lakštas.
Baigiamieji Etapai
Pirkėjui pilnai atsiskaičius už turtą, pardavėjas išduoda pirkėjui pažymą, patvirtinančią apie visišką atsiskaitymą su pardavėju. Ši pažyma pristatoma į registrų centro klientų aptarnavimo skyrių ir panaikinama žyma apie įsiskolinimą.
Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma notaro biure, abiejų šalių sutartu laiku. Vykdami pasirašyti sutarties su savimi turėkite asmens dokumentą, užmokestį už notarinio tvirtinimo išlaidas bei, jeigu butą perkate su paskola, įpareigojantį banko pasiūlymą, įrodantį jo sprendimą suteikti kreditą. Po sutarties pasirašymo, jums bus perduodami įsigyto būsto raktai ir per sutartą terminą turto nuosavybė bus įregistruojama VĮ „Registrų centras".
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą.
Šiame etape būstas jau oficialiai yra jūsų. Tuomet lieka keletas kitų, taip pat atsakingų žingsnių, tokie kaip tiesioginių paslaugų teikimo sutarčių su komunalines paslaugas teikiančiomis įmonėmis pasirašymas bei pats maloniausias darbas - būsto įsirengimas.