Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų, susijusių su bendrijos veikla, sprendimų priėmimu, bendrojo naudojimo objektų tvarkymu ir remonto darbais. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius aspektus, susijusius su butų savininkų bendrijų veikla, remiantis pateikta informacija.
Savininkų Susirinkimai ir Sprendimų Priėmimas
Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas yra svarbus bendrijos valdymo organas. Sprendimai dėl daugiabučio namo bendrų interesų tenkinimo, pastato atnaujinimo, lėšų kaupimo ar skolinimosi priimami visų to daugiabučio namo savininkų susirinkime.
Kvorumas
Bendrijoje, kurioje yra 37 patalpų savininkai, o pastate yra 57 atskiri NT objektai, kyla klausimas, kaip skaičiuojamas kvorumas. Kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, o ne pagal turimų NT objektų skaičių. Tai reiškia, kad vienas NT unikalus numeris atitinka vieną savininką, vieną dalyvį ir vieną balsą. Asmuo, valdantis kelis NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše kelis kartus.
Balsavimas
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvienas buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Protokolo Pildymas
Renkant valdymo organus, protokole turi būti aiškiai nurodyta, kiek balsų buvo už kiekvieną kandidatą, kiek prieš ir kiek susilaikė. Jeigu protokole yra klaidų, jį galima papildyti ir patikslinti.
Pirmininko Veiksmų Apskundimas
Jeigu bendrijos pirmininkas nevykdo savo pareigų ir atsisako šaukti susirinkimą, savininkai gali surinkti parašus dėl susirinkimo sušaukimo. Jeigu pirmininkas nepriima prašymo, jį galima siųsti registruotu laišku. Jeigu pirmininkas atsisako priimti laišką, galima įmesti pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandyti įteikti reikalavimą pirmininkui į rankas, gaunant ant kopijos žymą.
Jei bendrijos pirmininkas, kelių gyventojų prašymu, ant stogelio virš balkono įrengė šviestuvą, kuris trukdo buto savininkui, o šis klausimas nebuvo sprendžiamas bendrijos susirinkimo metu, toks pirmininko sprendimas gali būti nepagrįstas ir neteisėtas. Tokiu atveju reikėtų kreiptis į pirmininką su prašymu pašalinti šviestuvą, o nesutikus - kreiptis į atitinkamas institucijas.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas ir Priežiūra
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Tai apima klausimus, susijusius su teritorijos priežiūra, želdinių sodinimu, įkrovos stotelių įrengimu ir kitais bendrais interesais.
Teritorijos Priežiūra
Jeigu bendrijos narys nori sodinti gėles bendrijos prižiūrimoje teritorijoje, tai turėtų būti sprendžiama savininkų susirinkime. Gėles turėtų pirkti bendrija, o sąskaitą pateikti norintiems prie namo turėti gėlių darželį su įpareigojimu periodiškai jį prižiūrėti.
Balkonų ir Lodžijų Remontas
Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra bendrojo naudojimo objektai. Jeigu balkono pagrindo išorinis kraštas pradeda trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, tai remontuoti ir padengti išlaidas turėtų bendrija.
Liftų Įrengimas ir Priežiūra
Daugiabutyje planuojant keisti liftą, visi savininkai turi prisidėti prie jo išlaikymo ir techninės priežiūros, net jeigu jie gyvena pirmame aukšte ir nesinaudoja liftu. Tačiau pirmo aukšto savininkai gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų.
Remonto Darbai ir Leidimai
Atliekant remonto darbus bute, svarbu išsiaiškinti, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios, ar darbai vykdomi pagal projektą, kas atsakingas už griovimus. Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo gauti daugiau kaip 50 proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Paprastuoju remontu laikomi darbai, kai nekeičiamos, nestiprinamos ir nesilpninamos bei nestatomos laikančiosios konstrukcijos, kai nekeičiamos ir neremontuojamos bendrosios inžinerinės namo sistemos, ir visi statybos darbai atliekami buto viduje, nekeičiant pastato išorės. Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje.
Pagrindiniai aspektai, susiję su daugiabučio namo valdymu:
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Kvorumo skaičiavimas | Pagal savininkų skaičių |
| Balsavimas dėl bendro naudojimo objektų | Balsų dauguma |
| Laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymas | Reikalingas gyventojų pritarimas ir projektas |
| Liftų priežiūra | Visi savininkai turi prisidėti |
Bendrijų pirmininkų savivaliavimas ir bėdos su kuriomis susiduria bendrijos gyventojai
Kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių bendrojo naudojimo objektų valdymo problemomis. Tokiomis kaip: ataskaitų neteikimas gyventojams, gyventojų nežinojimas už ką gauna mokesčius, savavališki ir nepagrįsti darbų atlikimai, už kuriuos yra apmokestinami gyventojai, darbų ir paslaugų pirkimas iš susijusių įmonių, kurio rezultatas - išaugę daugiabučių gyventojų mokesčiai ir kt.
Svarbus pokytis - administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas. Administratoriais negalės būti asmenys teisti už nusikaltimą ar baudžiamąjį nusižengimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas dėl šių nusikaltimų neišnykęs.
Svarbu, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.
Noriu pabrėžti, kad mano pagrindinis lūkestis teikiant šį naująjį įstatymą yra ugdyti bendruomenę, skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų reikalų, klausimų sprendime.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Administratorius sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka administratorius šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
Administratorius apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Jis taip pat rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Bendrijos steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Ką daryti, jei buvęs valdytojas neperduoda dokumentų?
Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #kaip #turi #vykti #balsavimas #daugiabutyje