Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbus instrumentas valdant ir prižiūrint daugiabučius namus. Tačiau kartais gali prireikti bendriją panaikinti. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti teisiškai, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teismų praktika.
Bendrijos narių susirinkimai ir sprendimų priėmimas
Savininkų susirinkimai, kai jie vyksta kaip į savininkų bendriją susitelkusių bendrijos narių susirinkimai ar kaip daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimai, yra įforminami susirinkimo protokolais. Ar buvo vykdytas bendrijos narių ar namo savininkų susirinkimas, iškilus ginčui sprendžiama pagal susirinkimo šaukimo ir organizavimo dokumentuose esančius duomenis (protokolus, pranešimus, registracijos lapus ir kt.).
Jeigu juose nurodoma, kad organizuojamas bendrijos narių susirinkimas, tai toks susirinkimas ir jame priimti sprendimai vertinami kaip bendrijos narių, o ne namo savininkų susirinkimas. Jeigu, pažeisdamas įstatymo nustatytą kompetenciją, bendrijos narių susirinkimas išnagrinėja namo savininkų susirinkimo kompetencijos klausimą, tai vien klausimo išsprendimas nesudaro pagrindo bendrijos narių susirinkimą ir jo sprendimą vertinti kaip namo savininkų susirinkimą ir kaip jo sprendimą.
Sprendimų priėmimo teisėtumas
Toks sprendimas vertinamas kaip bendrijos narių susirinkimas ir kaip bendrijos priimtas sprendimas neatitinkančiu jo kompetencijos klausimu. Jis gali būti teismo panaikintas savininko ieškiniu kaip pažeidžiantis jo teises, jeigu savininkas nebuvo įtrauktas į klausimo svarstymą, o priimant sprendimą buvo nuspręsta dėl jo kaip savininko teisių ir pareigų (pavyzdžiui, sukurti bendros nuosavybės objektą, jį valdyti, naudoti ar disponuoti juo).
Teisiškai nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad, bendrijos narių susirinkime priėmus sprendimą dėl klausimo, kuris priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, pakankamas sprendimui balsų skaičius turėjo būti skaičiuojamas kaip savininkų balsų, o ne kaip bendrijos narių balsų skaičius.
Bendrijos narių susirinkimo priimto sprendimo teisėtumo klausimas vertinamas pagal paduotų susirinkime bendrijos narių balsų skaičių, nors klausimas ir priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, jeigu susirinkimas yra bendrijos narių, o ne visų savininkų. Toks sprendimas gali būti pripažįstamas neteisėtu ir panaikintas kaip pažeidžiantis savininkų teises, bet ne dėl savininkų balsų trūkumo.
Nagrinėjamu atveju ginčijami klausimai buvo sprendžiami bendrijos, o ne visuotiniame savininkų susirinkime, todėl, vertinant priimtų sprendimų teisėtumą, yra pagrindas pasisakyti, ar nagrinėjamu atveju nebuvo pažeistas CK 4.85 straipsnis klausimus, priskirtus namo bendrosios nuosavybės savininkų kompetencijai, išsprendžiant daugiabučio namo savininkų bendrijos sprendimu.
Tokie klausimai kaip bendrijos veiklos ataskaitos tvirtinimas, finansinių ataskaitų rinkinio pristatymas, revizoriaus ataskaitos vertinimas, valdybos narių ir darbuotojų atlyginimo svarstymas, administravimo įmokų svarstymas, bendrijos dokumentų pateikimo tvarkos ir tarifų svarstymas, mokesčių advokato paslaugoms bendrijai pirkti svarstymas paprastai yra susiję su bendrijos veiklos aspektais ir nėra susiję su bendrosios nuosavybės objektų sukūrimu, valdymu, naudojimu ar disponavimu jais.
Balsavimas raštu
CK 4.85 straipsnio 7 dalis nustato, kad savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Šios nuostatos taikomos pirmiausia savininkų, o ne bendrijos narių sprendimų priėmimui, antra, jos taikomos dėl CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatytų klausimų sprendimo ir, trečia, jos taikomos, kai klausimas sprendžiamas nesušaukus susirinkimo.
Ir CK, ir DNSBĮ yra privatinius teisinius santykius reguliuojantys teisės aktai, kurie nurodytose teisės normose dispozityviai reglamentuoja savininkų valios, priimant sprendimus, išreiškimo būdą. Vienu atveju savininkai tiesiogiai išreiškia savo valią susirinkime, kitu atveju - susivieniję į bendriją narių susirinkime, t. y. veikdami teisiškai organizuotame darinyje pagal jo nustatytas taisykles.
CK ir DNSBĮ nuostatos, būdamos privatinės ir dispozityvios, nevaržo savininkų bendrijos narių teisės susitarti ir įgyvendinti valios išreiškimo savininkų kompetencijai priskirtais klausimais kitais būdais, nei nustatyta įstatyme, jeigu tik šie būdai nepažeidžia įstatymo imperatyvų. Priešingu atveju jie nesukurtų teisinių padarinių ir būtų niekiniai.
Nei CK, nei DNSBĮ nedraudžia savininkams valios išreiškimo būdų ar formų dėl sprendimo raštu tuo atveju, jeigu yra organizuojamas susirinkimas. Tokia situacija CK ir DNSBĮ nereglamentuota, bet ji nedraudžiama, todėl savininkų sprendimai sukuria jiems teises ir pareigas.
Šios bendrijos įstatų nuostatos reglamentuoja situaciją, kai savininkas, bendrijos narys, balsuoja raštu iš anksto tuo atveju, kai yra organizuojamas susirinkimas. Ši įstatų tvarka yra teisėtas savininkų valios pareiškimo reglamentavimas, sudarantis pagrindą iš anksto nuomonę balsavimo klausimais pareiškusius bendrijos narius įtraukti į dalyvavusių susirinkime asmenų sudėtį (sprendžiant dėl susirinkimo kvorumo), o jų pareikštą nuomonę balsavimo klausimais atitinkamai pridėti prie paduotų balsų („už“, „prieš“, susilaikė, nebalsavo ar kt.) ir juos įskaičius vertinti, ar buvo pakankamai balsų sprendimui priimti.
Atmestini kaip nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad įstatymuose ir teisės aktuose nustatytos balsavimo raštu taisyklės turi būti taikomos bendrijos įstatuose nustatytai nuomonių pareiškimo iš anksto tvarkai.
Balsavimas raštu: modernus sprendimų priėmimo būdas
Namo bendrijos dažnai susiduria su iššūkiais: skirtingais gyventojų grafikai, pasyviu dalyvavimu, informacijos trūkumu ar nepatogiais susirinkimų laikais. Tačiau visa tai gali pasikeisti, jei pasirenkamas balsavimas raštu kaip pagrindinis būdas priimti svarbius sprendimus.
Balsavimo raštu privalumai:
- Patogumas visiems gyventojams: Gyventojai gali balsuoti jiems patogiu metu - darbo, šeimos ar kitų įsipareigojimų netrukdomi. Nereikia dalyvauti susirinkimuose - išvengiama streso ar viešų ginčų. Informaciją galima peržiūrėti ramiai, apsvarstyti ir priimti sprendimą apgalvotai.
- Didesnis dalyvavimas ir įsitraukimas: Nereikalauja fizinio dalyvavimo - daugiau žmonių įsitraukia. Tinka vyresnio amžiaus ar dirbantiems gyventojams. Pasiekiama el. paštu, paštu arba per bendrijos platformą.
- Skaidrūs ir dokumentuoti sprendimai: Visi balsai fiksuojami raštu - sprendimai tampa oficialūs ir dokumentuoti. Balsavimas vyksta skaidriai - aišku, kas ir kaip balsavo. Vyksta be spaudimo - gyventojas balsuoja individualiai, ramiai.
- Mažiau konfliktų, daugiau konstruktyvumo: Vengiama emocingų susirinkimų ir konfliktinių situacijų. Gyventojai turi daugiau laiko įsigilinti ir apmąstyti klausimus. Sprendimai grindžiami faktais, o ne emocijomis.
- Teisiškai galiojantis sprendimų būdas: Pagal Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, balsavimas raštu yra pripažintas ir galiojantis būdas, jeigu: Gyventojai informuojami nustatyta tvarka, laikomasi formalių reikalavimų (dokumentai, terminai, forma).
Balsavimas raštu - tai modernus, efektyvus ir gyventojams draugiškas būdas priimti sprendimus namų bendrijose.
Bendrijos pirmininko atsakomybė ir priežiūra
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, o bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą, jis, pavyzdžiui, netgi privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai)...
Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, jai atstovauja ir atsako už jos tikslų įgyvendinimą. Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia.
Skundai dėl pirmininko veiksmų
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.
Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina, arba...
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Taip, savivaldybėms galbūt labiau rūpi daugiabučių namų savininkų bendrijos, tačiau Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai, todėl savivaldybės specialistai, manytume, turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, jie gali atlikti patikrą, įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti...
Bendrijos dokumentai ir ataskaitos
Bendrijos pirmininkas bendrijos nariams ir visiems savininkams už praėjusius metus atsiskaito per tris pirmuosius naujų metų mėnesius, pateikdamas revizoriaus (revizijos komisijos) atliktą revizijos ataskaitą, bendrijos veiklos ir metinę ataskaitą ir metines finansines ataskaitas.
Jeigu kyla pagrįstų klausimų anksčiau nei bus atsiskaityta, konkrečiai ir aiškiai suformuluotus klausimus reikėtų raštu pateikti bendrijos pirmininkui ir jis...
Reikėtų turėti omenyje, kad bendrijos valdymo organai yra išrinkti atstovauti visiems bendrijos nariams ir netgi visiems savininkams ir kad visos bendrijos vardu užsakomos paslaugos yra apmokamos proporcingai visų savininkų, taigi, jie yra suinteresuoti, kad bendrija būtų valdoma tinkamai, ginant jų interesus.
Be to, Bendrijų įstatyme yra...
Bendrijos veiklos priežiūra ir kontrolė
Darbų kokybę įvertinti gali tik tos srities specialistai, gali būti atlikta eilinė arba neeilinė pastato apžiūra pateikiant apžiūros aktą. Jeigu bendrijos valdymo organai nesiima reikalingų veiksmų, sprendimus gali priimti aukščiausias organas - bendrijos narių visuotinis susirinkimas,...
Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal...
Bendrijos likvidavimas
Nėra pateikta konkrečios informacijos apie bendrijos likvidavimo procesą, tačiau galima daryti išvadą, kad tai turėtų būti sprendžiama visuotiniame narių susirinkime, laikantis įstatymų nustatytos tvarkos.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrijos likvidavimas turėtų būti atliekamas skaidriai ir atsižvelgiant į visų savininkų interesus.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar bendrija gali būti paramos gavėja?
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
Ar teisėta, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai?
Visi namai turi būti prižiūrimi. Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus? Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Kokius dokumentus turi pateikti garažų bokso savininkas, norintis įsiteisinti boksą?
Dėl registravimui VĮ Registrų centre reikalingų dokumentų siūlytume kreiptis į VĮ Registrų centrą, jie paaiškins, kokių dokumentų reikalaujama.
Kas atsakingas už bendrojo naudojimo ploto aplink namą priežiūrą?
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan.
Šiame straipsnyje pateikta apibendrinta informacija, kuri gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos. Visada rekomenduojama kreiptis į teisininkus ar kitus specialistus, kad gautumėte individualią konsultaciją.
tags: #kaip #teisiskai #panaikinti #namo #bendrija