Nekilnojamojo turto (NT) pirkimas ar pardavimas - svarbus žingsnis kiekvienam. Tačiau prieš pasirašant galutinę sutartį pas notarą, dažnai sudaroma preliminarioji NT pirkimo-pardavimo sutartis. Ši sutartis yra tarsi susitarimo ir sandorio tarp šalių įtvirtinimas, užtikrinanti būsimo sandorio garantijas.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra preliminarioji sutartis, kokie jos ypatumai ir kaip ją teisingai sudaryti.
Kas Yra Preliminarioji Sutartis?
Preliminarioji sutartis - tai rašytinis susitarimas tarp pirkėjo ir pardavėjo, kuriame nurodoma pagrindinė informacija apie būsimą NT sandorį. Ši sutartis užtikrina, kad bus sudaryta pagrindinė - notarinė sutartis.
Svarbu: Žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu.
Pagrindiniai Preliminariosios Sutarties Elementai
Sudarant preliminarią sutartį, būtina užtikrinti jos tikslumą ir atidumą. Štai pagrindiniai elementai, kuriuos reikia įtraukti:
- Tiksli sutarties sudarymo data ir vieta
- Pirkėjo ir pardavėjo vardai, pavardės, asmens kodai
- Tikslus turto adresas, statybos metai, plotas, kambarių skaičius
- Tiksliai nurodyta turto kaina ir mokamo avanso dydis
Preliminarioje sutartyje sąlygų keisti negalima, o jų nesilaikymas ar sulaužymas gali užtraukti vienai ar kitai šaliai sutartyje numatytą baudą. Sąlygas nežymiai galite keisti, papildyti tam tikrus punktus, tačiau tik abipusiu ir palankiu susitarimu.
Atminkite: Rašytinė preliminari sutartis yra svarbus dokumentas ir pagrindas, susidarius nepalankioms aplinkybėms, ginčui bei sąlygų nevykdymui spręsti.
Preliminariosios Sutarties Svarba
Perkant ir parduodant būstą, turime būti atidūs ir įvertinti visas galimas rizikas. Preliminaria sutartimi yra užtikrinamos būsimo sandorio garantijos.
Atsakingai įvertinkite visas atsakomybes, nes jų nesilaikymas gali labai brangiai „kainuoti“.
Kaip Sudaryti Preliminarią Sutartį?
Savarankiškai parduodant ar norint įsigyti nekilnojamąjį turtą be brokerio pagalbos, sudaryti sutartį gali tapti ne lengva užduotis. Joje turi būti įtrauktos ir apibrėžtos visos sąlygos, jų nesilaikymas ir kiti aspektai.
Jeigu nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, tai gali užtrukti ilgai arba pavirsti į be galo sudėtingą procesą.
Pateikiame keletą patarimų, kaip sudaryti preliminarią sutartį:
- Pasikonsultuokite su teisininku: Tai padės užtikrinti, kad sutartis atitinka visus teisinius reikalavimus ir apsaugo jūsų interesus.
- Naudokite patikimus šablonus: Internete galite rasti preliminariosios sutarties pavyzdžių, tačiau būkite atsargūs ir pasirinkite tik patikimus šaltinius.
- Atidžiai perskaitykite sutartį: Prieš pasirašydami sutartį, įsitikinkite, kad suprantate visas jos sąlygas.
Pirkėjo ir Pardavėjo Dokumentai
Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjas daugiausiai dokumentų pateikia kredito įstaigai (jeigu perka su paskola - išsimokėtinai). Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį.
Šie NT pirkimo-pardavimo dokumentai yra būtiniausi, kuomet sudaromas sandoris. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį.
Preliminariosios Sutarties Nutraukimas
PĮ 98 straipsnyje yra įtvirtintas teisinis pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo reguliavimas. Pagal PĮ 90 straipsnio 2 dalies 1 punktą perkantysis subjektas apie sutarties nutraukimą privalo iš anksto pranešti tiekėjui per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenustatytas, - prieš 30 (trisdešimt) dienų.
Sąvokos privalo vartojimas reiškia perkančiojo subjekto pareigą laikytis PĮ 98 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos vienašališko sutarties nutraukimo tvarkos, įskaitant, įspėjimo apie vienašališką sutarties nutraukimą terminų. Tačiau nurodytos tvarkos pažeidimas nelemia sutarties nutraukimo, kaip tokio, neteisėtumo.
Pranešimas kitai šaliai apie sutarties nutraukimą turi būti aiškus, konkretus, jame turi būti nurodytas sutarties nutraukimo pagrindas, sutarties nutraukimo data, jis turi būti tinkamai įteiktas kitai šaliai.
Svarbu: Vis dėlto perkantieji subjektai, siekdami maksimalaus aiškumo ir tikslumo bei potencialių ginčų išvengimo, pranešime apie būsimą vienašališką sutarties nutraukimą turėtų nurodyti, kad tiekėjas, nesutikdamas su sutarties nutraukimu, gali ginčyti tokį perkančiojo subjekto sprendimą, o ieškinio pateikimo terminas skaičiuotinas ne nuo pranešimo gavo dienos, bet nuo pranešime nurodytos sutarties nutraukimo datos (PĮ 108 straipsnio 4 dalis).
Išvada
Preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis yra svarbus žingsnis NT sandorio procese. Todėl būtina atidžiai ir atsakingai sudaryti šią sutartį, įvertinant visas galimas rizikas ir užtikrinant savo interesų apsaugą.
Jeigu jaučiatės neužtikrintai, kreipkitės į profesionalus, kurie padės jums parengti tikslią preliminarią sutartį ir prižiūrės proceso eigą, kad viskas vyktų kuo sklandžiau.
Naudinga informacija: Preliminariame buto pirkimo sutarties pavyzdyje numatyta perkančiojo asmens teisė per 10 dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti susitarimo. Ši preliminari NT pirkimo sutartis skirta norintiems pirkti baigtus statyti pastatus, statinius ar patalpas, gali būti taikoma žemės sklypo su statiniais ar be pirkimui bei pardavimui.
Sutarties Nutraukimo Padariniai
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 2 punkte reglamentuojami vienašališko perkančiojo subjekto sutarties nutraukimo padariniai, nurodant, kad sutarties nutraukimas atleidžia perkantįjį subjektą ir tiekėją nuo sutarties vykdymo. Kitaip tariant, nutraukdamos sutartį, šalys atsisako nuo tolesnių savo įsipareigojimų vykdymo.
Tačiau PĮ 98 straipsnio 2 dalies 3 punkte yra įtvirtinta nurodytos bendrosios taisyklės išimtis, pagal kurią sutarties nutraukimas neturi įtakos ginčų nagrinėjimo tvarką nustatančių sutarties sąlygų ir kitų sutarties sąlygų galiojimui, jeigu šios sąlygos pagal savo esmę lieka galioti ir po sutarties nutraukimo.
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkte yra reglamentuojamas restitucijos taikymas pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties, ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo atveju.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika: LAT yra išaiškinęs, kad restitucija - civilinės prievolių teisės, bet ne viešųjų pirkimų teisės institutas. Sprendžiant ginčus dėl viešųjų pirkimų procedūrų teisėtumo ir jų pagrindu sudarytų sutarčių negaliojimo (o, atitinkamai ir viešojo pirkimo sutarties nutraukimo atveju), restitucija turi būti taikoma pagal CK normas.
tags: #kaip #pilditi #preliminarioji #buto #pirkimo #pardavimo