Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu žinoti visus aspektus, susijusius su būsto įsigijimu, ypač jei perkate su paskola ar nebaigtu statybos lygiu. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti perkant butą su nebaigta paskola, kokie dokumentai reikalingi, kokios rizikos ir mokesčiai taikomi.
Banko Leidimas ir Kiti Reikalingi Dokumentai
Banko leidimas yra būtinas norint parduoti butą su paskola. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą. Banko leidimas yra būtinas norint parduoti butą su paskola. Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.
Žinoma, kaip ir parduodant neįkeistą turtą, reikės ir kitų dokumentų. Pateikiame jų sąrašą:
- Būsto įsigijimo dokumentai
- Asmens dokumentas
- Energetinio naudingumo sertifikatas
- Kadastrinių matavimų byla
- Registrų centro išrašas
- Esantiems santuokoje bus reikalingas sutuoktinio leidimas
- Turintiems nepilnamečių vaikų bus reikalingas teismo leidimas
Kaip Padengiama Likusi Paskolos Dalis?
Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą.
Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Kada Mokėti?
Gyventojų pajamų mokestis mokamas ne visais atvejais. Jo mokėti nereikia, jei:
- Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą;
- Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų;
- Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.
GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų.
Nebaigtos Statybos Būstas: Ką Reikia Žinoti?
Nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.
Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Kaip Apskaičiuojamas Baigtumo Procentas?
Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.
Svarbu, kad konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.
Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.
Ką Reiškia 80 Procentų Baigtumas?
Įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.
Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės). Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.
Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.
Rekomendacijos klientui perkant būstą su paskola dėl biudžeto įsirengimui
Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
Būsto Paskola ir Rizikos
Pastaruoju metu lietuviai dažniau skolinasi dar tik statomam būstui įsigyti, rodo „Luminor“ banko duomenys. Šią tendenciją lėmė aktyvi gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka - naujai pastatyti butai išgraibstomi žaibišku greičiu, todėl vis daugiau gyventojų juos perka tiesiog iš brėžinių. Nebaigtos statybos būsto pirkimas yra susijęs su tam tikromis rizikomis, kurioms pasirengti reikėtų iš anksto.
Pagrindinės rizikos, perkant butą nebaigtos statybos name ar dar tik iš brėžinio yra susijusios su nekilnojamojo turto vystytojo įsipareigojimais - kas nutiks, jei vystytojas nespės laiku užbaigti statybos arba pasikeis tam tikros aplinkybės, pavyzdžiui, išaugs statybos kaina?
Perkant būstą, kurio statyba bus užbaigta dar tik po kelerių metų svarbu suprasti, kad kuo ilgesnis laikotarpis - tuo didesnė tikimybė, jog tam tikros aplinkybės gali kisti. Pavyzdžiui, išaugus statybinių medžiagų kainoms projekto vystytojui gali kilti pagunda padidinti parduodamo būsto kainą.
Kitas svarbus dalykas - terminai. Su banku sudaromoje būsto kreditavimo sutartyje sutariama, iki kada turėsite įregistruoti 100 proc. perkamo nekilnojamojo turto baigtumą. Standartiškai šis terminas apima 12 mėnesių ir jį reikėtų suderinti su tuo terminu, kurį numatėte su būsto statytoju.
Jeigu planuojate skolintis ne tik statomo būsto įsigijimui, bet ir jo įrengimui, iš anksto aptarkite tai su banko specialistais. Nepaisant to, ar būsto paskolos dalis skirta jam įsigyti, ar įrengti, kreditas paskolos gavėjui visuomet išmokamas atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę.
Tad būsto įrengimą gyventojai pirmiausiai turi finansuoti nuosavomis lėšomis, o kai turto vertė padidėja, bankas išmoka dalį įrengimui skirto kredito. Atkreipkite dėmesį, kad turto vertės augimas nėra lygus į būstą investuotos sumos dydžiui, todėl iš anksto įvertinkite būsto įrengimo kaštus su statybos ir apdailos specialistais, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintojais, kad būtumėte tikri, kiek nuosavų lėšų jums prireiks.
Tiesa, nebaigtos statybos būsto įsigijimas turi ir tam tikrų privalumų. Dažniausiai tokį būstą perka jauni specialistai didžiuosiuose šalies miestuose. Tai asmenys, šiuo metu gyvenantys nuomojamame ar nuosavame bute, galintys laukti, kol naujas būstas bus pastatytas. Tokio įsigijimo motyvas paprastas - sutinkama laukti, kad ateityje būtų pagerintos gyvenimo sąlygos.
Patarimai Perkant Būstą su Paskola
- Įvertinkite savo finansines galimybes: Atsakingo skolinimosi nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų.
- Pasinaudokite būsto paskolos skaičiuokle: Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle.
- Apsvarstykite turimo būsto įkeitimą: Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą.
- Atlikite turimo ir perkamo būsto vertinimą: Reikia būti pasiruošus atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
- Pasitarkite su banko specialistais: Visuomet patartina apie skolinimosi galimybes pasikalbėti su banku - finansų ekspertai gali padėti įsivertinti situaciją ir atsižvelgdami į kiekvieno žmogaus individualią situaciją pasiūlyti sprendimą, labiausiai atitinkantį jo poreikius.
Paskola Namo Statybai
Paskolos namo statybai išmokamos remiantis įkeičiamo turto verte, kurią nustato sertifikuoti turto vertintojai. Pabaigus kiekvieną numatytą namo statybos etapą ir norint gauti kitą paskolos dalį reikia atnaujinti kadastrinių matavimų bylą ir atnaujinti įkeisto turto įvertinimą. Kiekvienas vertinimas - papildomos išlaidos. Visų pinigų namo statybai iškart negausite.
SVARBU: investuoti pinigai turto vertę gali pakelti mažiau nei tikėjotės. Tada, kad gautumėte kitą paskolos dalį, turėsite papildomai įdėti nuosavų lėšų. Namo vertė skaičiuojama ne pagal tai kiek investavote į statybas, o pagal rinkos kainas. Jeigu į namą investavote papildomai 50 tūkst. eur, tai nereiškia, kad namas taps brangesnis tokia suma. Kritus nekilnojamo turto kainomis, gali būti, kad šio jūsų nebaigto statyti namo vertė padidės tik 25 tūkst. eur.
Paskolos namo statybai sąlygose turėsite terminą, per kurį privalėsite pastatyti namą iki 100% baigtumo. Dažniausiai terminas būna iki dviejų metų.
Dokumentai reikalingi norint gauti paskolą namo statybai:
- Užstatomo NT vertinimo ataskaita
- Statybos leidimas ir projektinė dokumentacija
- Pilna statybos darbų sąmata, nurodant atliktus ir neatliktus darbus
- Darbo sutartys
Paskola Statant Dvibutį
Statant dvibutį su kita šeima gauti paskolą yra sudėtingiau. Norint užregistruoti nebaigtą statybą reikia pastatyti abi namo dėžutes (pamatai, sienos, stogas), tik tada galima registruoti nebaigtą statybą.Su tuo atsiranda didelė riziką pirkti sklypą padalintą per pusę. Jeigu pradėsite statybas, o kita namo dalis nejudės, tai banko paskolos negausite, kol abu namai nebus su stogu. Tik tada bus galima užregistruoti nebaigtą statybą.
Norint registruoti nebaigtą namo statybą reikia pasiruošti kadastrinę bylą, o tam reikia šių dokumentų:
- Projekto bendroji dalis adoc formatu;
- Projekto sklypo dalis adoc formatu;
- Projekto architektūrinė dalis adoc formatu.
- NTR išrašo
- Jungtinės veiklos sutartį dėl namo statybos
- Komunalinių tinklų išpildomosios - vandentiekio, buitinių nuotekų ir lietaus.
Didesnė Būsto Paskola ar Vartojimo Paskola?
Nusipirkus naujos statybos būstą rūpesčiai tik prasideda: reikia pasirūpinti apdaila, įsigyti baldus ir buitinę techniką.Išlaidos būsto įrengimui bus nemažos, tad daugeliui naujakurių tenka spręsti - imti didesnę būsto paskolą arba vartojimo paskolą.
Dažniausiai būsto įsirengimui nusimatoma mažesnė suma, nes tikimasi, kad įsirengti namus galima palaipsniui, kai kuriuos nebūtiniausius baldus ar techniką įsigyjant vėliau. Tačiau pradėjus gyventi poreikiai staiga išauga, nes iškart norisi geresnės gyvenimo kokybės ir komforto.
Buto Pardavimo Eiga: Pagrindiniai Žingsniai
Buto pardavimas - procesas, kurio visi etapai yra svarbūs, todėl norint išvengti brangiai kainuojančių klaidų, reikia žinoti, ką, kada ir kaip daryti, jei norite greitai ir brangiai parduoti savo butą.
Buto pardavimo eiga: 7 pagrindiniai žingsniai link sėkmės
Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:
- Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
- Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
- Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą.
- Nusistatyti realią rinkos kainą.
- Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
- Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
- Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.
Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks. Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites. Dar priklauso nuo to, kiek laiko teks laukti pas notarą paskirto sandorio tvirtinimo laiko. Jei buto pardavimas sudėtingesnis, trukmė gali būti ir keli mėnesiai. Tam, kad sutvarkyti visus reikalingus dokumentus, visur reikalingas laikas.
Apibendrinant galiu teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.
Buto Pardavimas Nuotoliniu Būdu
Buto pardavimas Lietuvoje, patiems esant užsienyje, daugumai žmonių sukelia didesnį ar mažesnį galvos skausmą. Juk namo, buto ar sklypo pardavime dažniausiai iškyla nemažai kliūčių. Būsimam sandoriui reikia surinkti būtinus dokumentus ir pažymas, tad tektų ne vieną kartą grįžti į Lietuvą. O kur dar būsimų pirkėjų apžiūros, preliminarios ir pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarčių pasirašymas? Kaip parduoti butą esant užsienyje saugiai ir be didelio streso? Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą.
Du esminiai žingsniai šiame procese:
- Turėti visus reikalingus buto dokumentus;
- Susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.
Jei neturite tarp pažįstamų tokių, kuriems galima būtų patikėti šiuos reikalus, visada galite kreiptis į nekilnojamojo turto brokerius.
Jei procesą nusprendėte patikėti brokeriui, būtinai pasirašykite sutartį.
NT brokerio paslaugos esminiai žingsniai:
- Profesionali objekto apžiūra, įvertinimas, privalumų ir trūkumų nustatymas.
- Kainos nustatymas remiantis rinkos duomenimis.
- Patikrinimas, ar nekilnojamojo turto pardavimui nėra kokių nors teisinių kliūčių.
- Derybos bei sandėrio sudarymas pirkimo ar pardavimo atveju.
- Išsamus visų reikiamų dokumentų sutikrinimas.
- Visų reikiamų dokumentų ir registrų tvarkymas su Jūsų įgaliojimu.
- Finansinių dokumentų tvarkymas bei pinigų pervedimų užtikrinimas.
Mokesčiai Pardavus Butą
Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą. Pavyzdžiui, butą Jūs įsigijote prieš 1 metus už 80 000 Eurų, o pardavėte už 87 000 Eurų. Taigi kainų skirtumas yra 7 000 Eurų, kuris apmokestinamas 15 proc. GPM. Jei Jums nebus taikomas GPM mokesčio išimtys, turėsite sumokėti 1 050 Eur pelno mokestį į valstybės biudžetą.
GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:
- Jei pelno negavote;
- Jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
- Jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
- Jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų).
- Išlaikytas trumpiau nei 10 metų ir jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos, tačiau pardavimo metu darėte retrospektyvinį vertinimą. O pardavėte pigiau, nei buvo įvertintas retrospektyvinio vertinimo metu;
- Jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus bei remontą įregistravote VĮ Registrų centre. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.
Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti buto pirkimo su nebaigta paskola procesą. Jei turite daugiau klausimų, visada galite kreiptis į nekilnojamojo turto specialistus ar finansų konsultantus.