Kaip Patikrinti, Ar Nekilnojamojo Turto Pardavėjas Yra Hipotekoje?

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu.

Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti.

Šiame straipsnyje išsamiai paaiškinsime, kaip tai padaryti, kokie dokumentai reikalingi ir kokios rizikos gali kilti, jei šis žingsnis bus praleistas.

Kodėl Svarbu Patikrinti, Ar Būstas Įkeistas?

Labai svarbu pasitikrinti, ar perkamas daiktas nėra įkeistas, nes perleidžiant įkeistą daiktą kito asmens nuosavybėn, hipoteka seka paskui daiktą.

Hipotekos paskirtis - garantuoti kreditoriaus kreditorinio reikalavimo patenkinimą skolininkui neįvykdžius skolinio įsipareigojimo.

Visi hipotekos ar įkeitimo sandoriai registruojami Centrinės hipotekos įstaigos Hipotekos registre.

Hipotekos Registras: Kas Tai?

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo objekto įkeitimas, kai įkeistas objektas neperduodamas kreditoriui.

Hipotekos objektas kreditoriui nėra perduodamas, todėl skolininkas arba įkeisto daikto savininkas gali juo naudotis. Netgi nekilnojamąjį daiktą perleidus, kreditoriaus padėtis dėl to neblogėja, nes hipoteka seka paskui daiktą.

Centrinės hipotekos įstaigos duomenimis, 2014 metais įregistruota 23 613 sutartinių hipotekų ir 2776 kilnojamojo turto ar turtinių teisių įkeitimo sandoriai.

Tai rodo, kad yra registruojama daugiau hipotekų, negu išregistruojama, todėl bendras įregistruotų hipotekų skaičius yra linkęs didėti.

Hipotekos sandorius tvirtina notaras, patikrinantis sutarties atitiktį įstatymo reikalavimams. Po to hipoteka registruojama Centrinės hipotekos įstaigos Hipotekos registre. Tokiu būdu hipotekos sandoris patikrinamas kelis kartus.

Pasibaigus hipotekai, ji dar turi būti išregistruota, nes jos pasibaigimo momentas yra išregistravimo iš hipotekos registro momentas.

Apie būsimo pirkinio statusą galima sužinoti šioje institucijoje.

O kad informaciją gautumėte dar greičiau, Centrinės hipotekos įstaigos darbuotojai rekomenduoja naudotis įstaigos elektronine informacijos sistema.

Pagrindiniai Žingsniai:

• Kreipkitės į Registrų centrą.
• Naudokitės Centrinės hipotekos įstaigos elektronine sistema.

Nekilnojamojo Turto Dokumentų Tikrinimo Svarba

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra.

Nekilnojamo turto dokumentai itin svarbūs siekiant užtikrinti saugų ir sklandų sandorį bei įsitikinti, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus teisės aktuose nustatytus reikalavimus.

Nekilnojamojo turto įsigijimas - tai vienas svarbiausių ir rizikingiausių finansinių sprendimų, kurio sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo objekto pasirinkimo, bet ir nuo kruopštaus dokumentų patikrinimo.

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai, vedini skubos ar informacijos stokos, neįvertina turto teisinės būklės, o tai gali lemti reikšmingus finansinius praradimus - nuo avanso netekimo ar nesuteikto banko finansavimo iki netinkamo turto įsigijimo.

Dažniausios Klaidos

Radus tinkamą būstą ar sklypą, nepakanka pasikliauti vien išoriniu įspūdžiu ar pardavėjo patikinimais - kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris turi būti grindžiamas aiškiais, teisiškai nepriekaištingais dokumentais.

Prieš mokant avansą itin svarbu įvertinti, ar įsigyjamas turtas yra registruotas, ar statiniai atitinka teisės aktų reikalavimus, ar paskirtis suderinama su planuojamu naudojimu, ar nėra suvaržymų, galinčių kliudyti naudoti ar finansuoti objektą.

Praktikoje dauguma rimtų problemų iškyla ne todėl, kad pirkėjas nesuprato dokumentų - o todėl, kad iš anksto jų tiesiog nepaprašė arba neatkreipė dėmesio į svarbias detales.

Neįregistruotas Aktualus Baigtumas

Dažna situacija, kai parduodamas nekilnojamasis turtas yra pastate, kurio baigtumo procentas nėra 100 %.

Pavyzdžiui, daugiabutis gali būti įregistruotas Registrų centre kaip 90 % baigtumo, nes nėra pilnai įgyvendinti projekto sprendiniai - neužbaigtos bendro naudojimo erdvės, infrastruktūra ar aplinka.

Tokiais atvejais būtina labai atsakingai įvertinti riziką: gali būti, kad statytojas nukrypo nuo projekto ar neturi ketinimo užbaigti darbus, o išpardavęs turtą atsisakys tolimesnės atsakomybės.

Tuomet visą baigtumo įforminimo procesą - techninę priežiūrą, statinio pripažinimą tinkamu naudoti ir įregistravimą - turėsite vykdyti Jūs pats, vienas arba kartu su kitais pastato bendraturčiais.

Svarbu žinoti, kad pagal galiojančius teisės aktus, tol, kol visas pastatas nėra įregistruotas kaip 100 % baigtumo, jame esančių atskirų patalpų - pavyzdžiui, butų - taip pat negalima įregistruoti kaip visiškai baigtų.

Kitaip tariant, net jei Jūsų butas įrengtas ir faktiškai tinkamas gyventi, jo teisinis statusas liks „nebaigtas“, kol nepriduotas visas pastatas.

Dėl to gali kilti sunkumų su banko paskolą, deklaruojant gyvenamąją vietą, parduodant ar kitaip disponuojant turtu ateityje. Todėl ši aplinkybė turi būti vertinama itin atsakingai dar prieš pasirašant preliminarią sutartį ar sumokant avansą.

Netinkama Žemės Sklypo Ar Statinio Paskirtis

Kita dažnai pasitaikanti problema - kai dokumentuose įregistruota žemės ar statinio naudojimo paskirtis nesutampa su realia situacija ar pirkėjo ketinimais.

Pavyzdžiui, sklypas oficialiai registruotas kaip žemės ūkio paskirties, nors pirkėjas jį įsigyja su tikslu statyti gyvenamąjį namą.

Arba dokumentuose esantis statinys įvardytas kaip ūkinis pastatas, tačiau parduodamas kaip pilnai įrengtas gyvenamasis namas.

Tokiais atvejais, jei paskirtis nebuvo pakeista teisės aktų nustatyta tvarka, gali kilti rimtų pasekmių: bankai dažnai atsisako finansuoti objektus, kurių paskirtis neatitinka būsto kredito tikslų, o norint pradėti statybas ar teisėtai naudoti turtą pagal jo faktinę paskirtį, gali prireikti papildomų procedūrų - tiek paskirties keitimo, tiek savavališkos statybos įteisinimo.

Be to, ne visais atvejais tokie veiksmai yra galimi, pavyzdžiui, dėl galiojančių teritorijų planavimo dokumentų ar specialiųjų žemės naudojimo sąlygų.

Net ir įsigyjant butą būtina atkreipti dėmesį, kad Registro įraše paskirtis būtų nurodyta kaip „gyvenamoji patalpa“, o ne, pavyzdžiui, „poilsio patalpa“ ar „komercinės paskirties objektas“, nes tai tiesiogiai lemia galimybę gauti būsto paskolą, deklaruoti gyvenamąją vietą ir naudoti patalpas pagal numatytą jų funkciją.

Servitutai

Perkant žemės sklypą, vienas svarbiausių dalykų - įsitikinti, ar yra teisiškai įregistruotas privažiavimas prie sklypo, taip pat ar yra nustatyti būtini inžinerinių tinklų servitutai: vandentiekio, nuotekų, elektros, dujų ir kt.

Tinkami neregistruoti privažiavimo ar komunikacijų servitutai reiškia, kad sklypas gali būti neprieinamas taigi ir pilnavertiškai neeksploatuojamas be kaimyninių sklypų savininkų raštiško sutikimo.

Tokiu atveju kyla rizika susidurti su teismais, nuostoliais ir ilgai trunkančiais ginčais, ypač jei privažiavimo kelią ar tinklus reikės tiesti per svetimą nuosavybę.

Visi servitutai ir naudojimo apribojimai turi būti aiškiai įrašyti Nekilnojamojo turto registre - tai vienintelis oficialus įrodymas, kad teisė naudotis keliu ar tiesti / eksplotuoti tinklus egzistuoja.

Nuosavybės Teisės Neapibrėžtumas

Viena iš rimčiausių rizikų nekilnojamojo turto pirkimo procese kyla tada, kai asmuo, siūlantis turtą parduoti, formaliai dar neturi teisės juo disponuoti.

Pavyzdžiui, turtas gali būti paveldėjimo procese - pardavėjas deklaruoja, kad jį netrukus paveldės, tačiau paveldėjimo teisės dar nėra galutinai įformintos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre.

Tokiu atveju bet kokie įsipareigojimai dėl turto perleidimo yra teisiškai neįpareigojantys, nes asmuo neturi teisės perleisti nuosavybės, kurios faktiškai ir formaliai dar nevaldo.

Panaši rizika kyla ir tuo atveju, kai turtas priklauso keliems bendraturčiams, bet ne visi yra davę aiškų ir rašytinį sutikimą sandoriui.

Jei vienas iš bendrasavininkių savavališkai imasi veiksmų be kitų valios, sandoris gali nutrūkti net notarinio tvirtinimo metu, kai, pavyzdžiui, kitas bendraturtis pareiškia norįs pasinaudoti pirmumo teise įsigyti turtą pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnio nuostatas.

Tokiose situacijose kyla tiek teisinė, tiek finansinė rizika: prarastas avansas, neįvykęs sandoris ir ilgalaikiai ginčai.

Todėl prieš pasirašant preliminarią sutartį itin svarbu patikrinti turto nuosavybės statusą Nekilnojamojo turto registre bei įsitikinti, kad visi suinteresuoti asmenys - bendraturčiai ar paveldėtojai - išreiškė aiškų sutikimą dėl pardavimo.

Areštai, Hipoteka Ir Kiti Suvaržymai

Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį būtina atidžiai išanalizuoti naujausią Registrų centro išrašą, kuriame gali būti įrašytos žymos apie turto įkeitimą (hipoteką), teismo areštus, vykdomuosius įrašus ar kitus nuosavybės teisės suvaržymus.

Tokie įrašai reiškia, kad turtas gali būti įkeistas bankui, susijęs su vykstančiu teisminiu ginču, skolomis arba kitais įsipareigojimais, dėl kurių pardavimo teisė apribota arba visiškai negalima.

Nepatikrinus šių duomenų, pirkėjas rizikuoja sumokėti avansą už teisiškai „užšaldytą“ turtą, kurio pardavimas negali būti įvykdytas, kol apribojimai nebus panaikinti.

Tokiais atvejais kyla ne tik avanso praradimo grėsmė, bet ir ilgi, brangūs bei varginantys ginčai, bandant susigrąžinti sumokėtas lėšas.

Kadastrinių Duomenų Neatitikimas Faktinei Būklei

Be pagrindinių nuosavybės ar teisinės registracijos rizikų, svarbu atkreipti dėmesį ir į dokumentinius netikslumus, kurie gali turėti reikšmingą įtaką sandorio eigai.

Vienas dažniausiai pasitaikančių atvejų - kai kadastriniai duomenys neatitinka faktinės turto būklės.

Pavyzdžiui, realus buto ar sklypo plotas gali skirtis nuo to, kuris įregistruotas Nekilnojamojo turto kadastre, o pastato planas gali būti neatnaujintas dėl savavališkai atliktų perplanavimų, įrengtų pertvarų ar nelegalios paskirties keitimo.

Tokie neatitikimai gali sukelti ne tik ilgas ir brangias dokumentų tvarkymo procedūras, bet ir tapti kliūtimi gauti banko finansavimą, nes vertintojai ir kredito įstaigos remiasi registruotais, o ne faktiniais duomenimis.

Dar vienas svarbus aspektas - nepadengti bendrijos ar komunaliniai įsiskolinimai. Jei šios skolos nėra aiškiai aptartos ir įtrauktos į sutartį, pirkėjas gali netikėtai perimti finansinę naštą už ankstesnio savininko įsipareigojimus.

Kiekviena iš šių aplinkybių, nors iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti kaip techninė smulkmena, realybėje gali tapti rimta kliūtimi sandoriui ar lemti papildomas išlaidas, kurių buvo galima išvengti, laiku atlikus visapusišką dokumentų patikrą.

Kokius Dokumentus Būtina Tikrinti?

Kad išvengtumėte aukščiau minėtų problemų, kruopščiai patikrinkite svarbiausius NT dokumentus dar prieš pasirašydami preliminarią sutartį ar mokėdami avansą.

Pagrindiniai dokumentai ir duomenys, kuriuos turi peržiūrėti pirkėjas (arba jo samdomas ekspertas):

• Nekilnojamojo turto registro išrašas (nuosavybės pažymėjimas). Tai dokumentas kuriame surašyti esminiai duomenys: savininkas (-ai), turto unikalus numeris, adresas, plotas, paskirtis, taip pat teisiniai statusai - įregistruotos hipotekos, areštai, servitutai, nuomos teisės, juridiniai faktai ir kt.
• Asmens tapatybės dokumentai. Patikrinkite, ar pardavėjas yra teisėtas savininkas. Jei pardavėjas veikia per atstovą, reikalaukite notaro patvirtinto įgaliojimo.
• Kadastrinių duomenų patikra. Patikrinkite žemės sklypo ar statinio planą, registruotą plotą, ribų konfigūraciją, statinių buvimo vietą.
• Statybos leidimai ir baigtumo dokumentai. Reikalaukite statybos leidimo kopijos bei statybos užbaigimo akto arba deklaracijos apie statybos užbaigimą.
• Energetinio naudingumo sertifikatas. Įsitikinkite, kad pardavėjas turi galiojantį energinio naudingumo sertifikatą.

Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį, svarbu atidžiai patikrinti, ar turtas nėra įkeistas. Tai padaryti galima per Registrų centrą arba naudojantis Centrinės hipotekos įstaigos elektronine sistema. Taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, tokius kaip nuosavybės pažymėjimas, kadastriniai duomenys ir statybos leidimai.

Pagrindiniai Žingsniai perkant būstą

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.

Na, o tada reikės atlikti pagrindinių žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
2. Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą. Patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
4. Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.
5. Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
6. Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
7. Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
8. Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.

tags: #kaip #patikrinti #ar #nt #pardavejas #yra