Įsigyjant būstą, svarbu ne tik pasirinkti tinkamą objektą, bet ir kruopščiai patikrinti visus teisinius dokumentus. Vienas iš svarbiausių aspektų - patikrinti, ar būstas nėra įkeistas hipotekos registre. Šiame straipsnyje išsamiai paaiškinsime, kaip tai padaryti, kokie dokumentai reikalingi ir kokios rizikos gali kilti, jei šis žingsnis bus praleistas.
Kodėl svarbu patikrinti, ar būstas įkeistas?
Labai svarbu pasitikrinti, ar perkamas daiktas nėra įkeistas, nes perleidžiant įkeistą daiktą kito asmens nuosavybėn, hipoteka seka paskui daiktą. Hipotekos paskirtis - garantuoti kreditoriaus kreditorinio reikalavimo patenkinimą skolininkui neįvykdžius skolinio įsipareigojimo.
Visi hipotekos ar įkeitimo sandoriai registruojami Centrinės hipotekos įstaigos Hipotekos registre.
Hipotekos registras: kas tai?
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo objekto įkeitimas, kai įkeistas objektas neperduodamas kreditoriui. Hipotekos objektas kreditoriui nėra perduodamas, todėl skolininkas arba įkeisto daikto savininkas gali juo naudotis. Netgi nekilnojamąjį daiktą perleidus, kreditoriaus padėtis dėl to neblogėja, nes hipoteka seka paskui daiktą.
Centrinės hipotekos įstaigos duomenimis, 2011 m. buvo įregistruota 22.151 nauja hipoteka (įkeitimas), kai tuo tarpu buvo išregistruotos 16.329 hipotekos (įkeitimai). Tai rodo, kad yra registruojama daugiau hipotekų, negu išregistruojama, todėl bendras įregistruotų hipotekų skaičius yra linkęs didėti.
Kaip veikia hipotekos registras?
- Hipotekos sandorius tvirtina notaras, patikrinantis sutarties atitiktį įstatymo reikalavimams.
- Po to hipoteka registruojama Centrinės hipotekos įstaigos Hipotekos registre.
- Tokiu būdu hipotekos sandoris patikrinamas kelis kartus.
Pasibaigus hipotekai, ji dar turi būti išregistruota, nes jos pasibaigimo momentas yra išregistravimo iš hipotekos registro momentas.
Kaip patikrinti, ar būstas įkeistas hipotekos registre?
Apie būsimo pirkinio statusą galima sužinoti šioje institucijoje. O kad informaciją gautumėte dar greičiau, Centrinės hipotekos įstaigos darbuotojai rekomenduoja naudotis įstaigos elektronine informacijos sistema.
Pagrindiniai žingsniai:
- Kreipkitės į Registrų centrą.
- Naudokitės Centrinės hipotekos įstaigos elektronine sistema.
Paskolos kalkuliatorius Olandijoje (LT)
Kokie dokumentai reikalingi perkant būstą?
Kad išvengtumėte problemų, kruopščiai patikrinkite svarbiausius NT dokumentus dar prieš pasirašydami preliminarią sutartį ar mokėdami avansą.
Pagrindiniai dokumentai:
- Nekilnojamojo turto registro išrašas (nuosavybės pažymėjimas):
- Savininkas (-ai).
- Turto unikalus numeris, adresas, plotas, paskirtis.
- Teisiniai statusai: įregistruotos hipotekos, areštai, servitutai, nuomos teisės, juridiniai faktai ir kt.
- Asmens tapatybės dokumentai ir įgaliojimai:
- Patikrinkite, ar pardavėjas yra teisėtas savininkas.
- Jei pardavėjas veikia per atstovą, reikalaukite notaro patvirtinto įgaliojimo.
- Kadastrinių duomenų patikra: Patikrinkite žemės sklypo ar statinio planą, registruotą plotą, ribų konfigūraciją, statinių buvimo vietą.
- Statybos leidimai ir baigtumo dokumentai: Reikalaukite statybos leidimo kopijos bei statybos užbaigimo akto arba deklaracijos apie statybos užbaigimą.
- Energetinio naudingumo sertifikatas: Įsitikinkite, kad pardavėjas turi galiojantį energinio naudingumo sertifikatą.
Dažniausios klaidos perkant nekilnojamąjį turtą
Radus tinkamą būstą ar sklypą, nepakanka pasikliauti vien išoriniu įspūdžiu ar pardavėjo patikinimais - kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris turi būti grindžiamas aiškiais, teisiškai nepriekaištingais dokumentais.
- Neįregistruotas aktualus baigtumas: Būsto baigtumo procentas nėra 100%.
- Netinkama žemės sklypo ar statinio paskirtis: Sklypo paskirtis neatitinka pirkėjo ketinimų.
- Servitutai: Nėra teisiškai įregistruoto privažiavimo prie sklypo ar nustatytų inžinerinių tinklų servitutų.
- Nuosavybės teisės neapibrėžtumas: Pardavėjas formaliai dar neturi teisės disponuoti turtu.
- Areštai, hipoteka ir kiti suvaržymai: Turtas yra įkeistas bankui, susijęs su teisminiu ginču ar skolomis.
- Kadastrinių duomenų neatitikimas faktinei būklei: Realus plotas skiriasi nuo įregistruoto.
Kodėl bankai gali nesuteikti paskolos netinkamai įformintam turtui?
Jei kyla abejonių dėl turto teisinio statuso ar likvidumo, bankas gali atsisakyti suteikti paskolą arba kelti papildomas sąlygas.
Bankai, suteikdami būsto kreditą, vertina ne tik pirkėjo pajamas, bet ir patį turtą, kuris bus įkeičiamas kaip užstatas.
Svarbu įsitikinti, kad:
- Turtas įregistruotas ir nėra suvaržytas (areštai, hipoteka, servitutai).
- Pardavėjas turi teisę disponuoti turtu.
- Statinys pastatytas ir registruotas teisėtai.
- Sutartyje aiškiai nurodyta kaina, apmokėjimo ir perdavimo tvarka.
Patarimai perkant būstą
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
Nekilnojamojo turto agentūros vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
9 pagrindiniai žingsniai perkant būstą su kreditu
Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
- Turto išsirinkimas ir apžiūra.
- Finansinės galimybės.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai.
- Sandorio šalys.
- Preliminarioji sutartis.
- Pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis.
- Galutinis atsiskaitymas.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas.