Kaip pasidalinti žemę bendroje nuosavybėje tarp bendraturčių

Nekilnojamasis daiktas ar keletas nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypas su ant juo stovinčiu pastatu, gali nuosavybės teise priklausyti keletui asmenų. Pastaraisiais atvejais tarp minėtų asmenų susiklosto bendrosios nuosavybės teisiniai santykiai.

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo procesą Lietuvoje, įskaitant reikalingus dokumentus, procedūras ir galimus variantus.

Visų pirma tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes reikia tikslai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.

Skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendrosios nuosavybės formos

Skiriamos dvi pagrindinės bendrosios nuosavybės formos:

• Bendroji dalinė nuosavybė: aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys.
• Bendroji jungtinė nuosavybė: kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos.

Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

NT bendrasavininkų teisės

Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.

Pagrindinis specifinis bendrosios dalinės nuosavybės teisės požymis yra tas, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Šis Civiliniame kodekse įtvirtintas reikalavimas, savaime suprantama, apsunkina nekilnojamojo daikto valdymą bei naudojimą.

NT bendrasavininkų pareigos

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:

• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Bendrosios dalinės nuosavybės atidalijimas

Civiliniame kodekse yra įtvirtinta kiekvieno bendraturčio teisė reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia bendrosios dalinės nuosavybės pasibaigimą. Atidalijimo atveju yra suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama savarankiškai.

Verta pažymėti, kad nekilnojamojo daikto atidalijimas savaime nereiškia, jog tokiu atveju nebelieka jokių bendrojo naudojimo objektų (pvz., bendraturčiams atidalijus jiems priklausančias gyvenamojo namo dalis, bendrosios dalinės nuosavybės teise gali likti gyvenamojo namo stogas, kitos bendrosios konstrukcijos, bendroji inžinerinė įranga, kitos bendrojo naudojimo patalpos).

Galimi atidalijimo būdai:

1. Atidalijimas natūra.
2. Vienam ar keliems bendraturčiams sumokant kompensaciją pinigais.

Nekilnojamojo daikto atidalijimas yra galimas sandorio pagrindu, pvz., bendraturčiams pasirašant sutartį dėl nekilnojamojo daikto atidalijimo, kurioje bendraturčiai susitaria dėl atidalijimo būdo bei kitų atidalijimo sąlygų.

Bendraturčiams nepavykus pasiekti susitarimo dėl atidalijimo, nekilnojamasis daiktas gali būti padalintas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį, t. y. teismo tvarka.

Nekilnojamojo daikto dalies atidalijimas natūra yra galimas, jeigu atidalijimu nepadaroma neproporcinga žala daikto paskirčiai. Tai reiškia, kad atidalinimu daikto paskirčiai gali būti padaroma tam tikra žala. Jeigu atidalijant daiktą jo paskirčiai padaryta žala yra proporcinga, tai toks atidalijimas natūra yra galimas.

Ar daikto dalies atidalijimas natūra padarytų neproporcingą žalą daikto paskirčiai, sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju. Teismų praktikoje yra pasisakyta, kad, ar žala yra proporcinga ar ne, sprendžiama pagal tai, ar daikto paskirtis išlieka ar jos neišlieka. Taigi, po nekilnojamojo daikto padalijimo turi būti galima naudotis nekilnojamuoju daiktu pagal jo paskirtį, pavyzdžiui, atidalijus bendraturčių gyvenamojo namo dalis, kiekviena atidalinta gyvenamojo namo dalis turi būti tinkama gyventi.

Atidalijimo natūra atveju yra suformuojami savarankiški nekilnojamojo turto objektai, todėl prieš ketinant atidalyti nekilnojamojo daikto dalį turi būti įvertinta, ar ketinamas suformuoti atskiras turto objektas atitiks įstatymų reikalavimus. Pavyzdžiui, pastato dalies atidalijimo atveju, iš atidalijamos dalies formuojamas nekilnojamojo turto objektas turi atitikti statybos įstatyme, statybos techniniuose reglamentuose bei kituose teisės aktuose nustatytus reikalavimus.

Rekomendacijos prieš įsigyjant nekilnojamojo turto dalį

Jeigu ketinama įsigyti nekilnojamojo daikto dalį, kurią ateityje planuojama atsidalinti, rekomenduotina prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo sandorį kreiptis į specialistus (pvz., architektus, matininkus, teisininkus), kad jie įvertintų, ar egzistuoja techninės, architektūrinės galimybės iš norimos atidalinti daikto dalies suformuoti teisės aktų reikalavimus atitinkantį savarankišką nekilnojamojo turto objektą.

Jeigu norimo įsigyti nekilnojamojo turto dalis (pvz., gyvenamojo namo bei žemės sklypo) galima atidalinti natūra, rekomenduotina nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje susitarti su daikto pardavėju dėl nekilnojamojo turto dalių atidalijimo tvarkos, atidalijimo būdo, taip pat sutartyje aptarti (pvz., gyvenamojo namo atidalijimo atveju), kaip bus sprendžiami inžinerinių komunikacijų, vandentiekio, kanalizacijos, šildymo sistemų naudojimo klausimai. Neaptarus šių klausimų pirkimo-pardavimo sutartyje nekilnojamojo turto pardavėjas (daikto bendraturtis) ateityje gali nesutikti su nekilnojamojo daikto dalies atidalijimu, todėl norint atidalinti savo daikto dalį, reikėtų kreiptis į teismą, o tai pareikalautų papildomų laiko bei finansinių sąnaudų.

Svarbu akcentuoti, kad minėtas patarimas dėl atidalijimo tvarkos numatymo pirkimo-pardavimo sutartyje yra aktualus tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto pardavėjui priklauso visas nekilnojamasis daiktas ir jis parduoda tik dalį to daikto (pvz., ½ gyvenamojo namo), likusios daikto dalies savininku lieka to daikto pardavėjas.

Nekilnojamojo daikto dalies atidalijimo procedūra dažnu atveju yra pakankamai sudėtinga, tačiau ji gali leisti pasiekti reikšmingų rezultatų. Atidalijus nekilnojamojo daikto dalį baigiasi bendrosios dalinės nuosavybės teisė (arba sumažinama jos apimtis). Atidalijimo pagrindu suformuoto naujo nekilnojamojo turto objekto savininkas gali minėtą daiktą operatyviau, racionaliau, lanksčiau naudoti, valdyti, juo disponuoti.

Žemės sklypų pertvarkymo būdai

Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų.

• Padalijimas: Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
• Atidalijimas: Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.

Galimi žemės sklypo dalijimo būdai:

• Žemės sklypo padalijimas tarp bendrasavininku, nustatant naudojimosi tvarkos planą.
• Žemės sklypo padalijimas į dvi arba daugiau dalių.
• Žemės sklypo atidalijimas ir laisvė disponuoti savo nekilnojamu turtu.

Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.

Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius. Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.

Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.

Žemės sklypo atidalijimas yra žemės sklypo, kuris yra bendrosios dalinės nuosavybės objektas, padalijimas į atskirus žemės sklypus, kurių kiekvieną nuosavybės teise valdo vienas asmuo. Atidalijimas bendraturčių susitarimu atliekamas sudarant atidalijimo sutartį. Atidalijimo sutartis turi būti rašytinė ir notariškai patvirtinta. Jei bendraturčiai nesutaria dėl atidalijimo, atidalijimas gali būti atliekamas teismo sprendimu.

Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?

Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas. Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.

Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.

Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.

Prašymo pateikimas

Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).

Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.

Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Po to projektas teikiamas patikrinimui.

Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.

Žemės sklypo atidalijimas bendraturčių susitarimu

Atidalijimas gali būti atliekamas ir bendraturčių susitarimu. Tokiu atveju bendraturčiai turi pasirašyti atidalijimo sutartį, kurią turi patvirtinti notaras.

Atidalijimas bendraturčių susitarimu atliekamas sudarant atidalijimo sutartį. Atidalijimo sutartis turi būti rašytinė ir notariškai patvirtinta. Jei bendraturčiai nesutaria dėl atidalijimo, atidalijimas gali būti atliekamas teismo sprendimu.

Atidalinti žemės sklypą galima ir bendru sutarimu. Tokiu būdu suformuojami atskiri nekilnojamojo turto objektai, kurie valdomi atskirų savininkų. Jeigu išlieka poreikis, atidalijus sklypus, reikia numatyti kelio servitutus, reikalingus privažiavimui iki atitinkamo sklypo.

Sklypo atidalinimo privalumai:

• Savarankiškas disponavimas - kiekvienas savininkas gali parduoti, dovanoti, įkeisti ar statyti be bendraturčių sutikimo.
• Ginčų išvengimas - aiškiai atskiriamos nuosavybės ribos, sumažėja konfliktų, nes jau nebelieka arba sumažėja bendraturčių.
• Turto vertės didėjimas - atskiri sklypai dažnai tampa patrauklesni rinkoje nei bendrasavininkų turtas.
• Atskiras infrastruktūros planavimas - galima individualiai tvarkyti komunikacijas, kelią (yra išimtys, kai būtini servitutai).

Ginčų sprendimo tvarka

Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.

Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta.

Kompensacija

Kompensacija paprastai yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai Ieškovui). Ieškovas pasiūlo atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantą ir paprastai būtent jis turi atsisakyti jam priklausančios nuosavybės dalies mainais į išmokamą kompensaciją t.y. kito ar kitų bendraturčių nuosavybė padidėja Ieškovui priklausančia dalimi, o jis už prarastą nuosavybės plotą gauna kompensaciją.

Teismas spręsdamas dėl kompensacijos priteisimo turi įvertinti ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją (t.y. ar nesusidarys situacija, kai dėl kompensacijos išmokėjimo turės būti (iš varžytinių) parduodama kito bendraturčio nuosavybė - teismai laikosi pozicijos, kad tokie atvejai neturėtų būti toleruojami).

Kriterijai nustatant kainą:

• Rinkos kaina, kuri nustatyta registrų centro turto masinio vertinimo metu (nevertinant individualių daikto požymių ir ypatybių).
• Turto vertinimo ekspertizė (ekspertai neretai nustato tokią kainą, kokios pageidauja asmuo, kuris atsiskaito už paslaugas).
• Reali turto įsigijimo kaina.

Taip pat gali būti taikomas mišrus atidalijimas - kai dalis turto atidalijama, o už likusią dalį sumokama pinigais. Įmanomi ir variantai, kai vietoje kompensacijos bendraturčiui perleidžiama dalis kitokios nuosavybės - visais atvejais siekiama įgyvendinti bendradarbiavimo ir kooperacijos principus.

Įžvalgos iš teismų praktikos

• Pirmiausia prieš siekiant atidalinti iš BDN turi būti išsiaiškinama ar nėra ginčo dėl bendraturčiui priklausančios dalies dydžio.
• Prašomas suformuoti daiktas turi atitikti idealiąją bendraturčio dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje, jei tai objektyviai ir techniškai įmanoma.
• Bendraturtis turi teisę tik į santykinį atidalijimą (savo dalies atidalijimą), kitiems bendraturčiams priklausančias dalis paliekant nepakitusias.
• Bendraturtis neturi teisės reikalauti absoliutaus atidalijimo - atidalijimo iš kurio pasitraukia visi bendraturčiai t.y.

Žemės sklypų padalijimo, atidalijimo ir sujungimo procesas

Žemės sklypų padalijimo, atidalijimo ir sujungimo procesas apima žemės matavimą, dokumentų parengimą ir leidimų gavimą iš valdžios institucijų. Tai užtikrina teisėtumą ir tinkamą sklypų panaudojimą.

Žemės sklypo sujungimas

Žemės sklypo sujungimas vyksta pagal Žemės įstatymo nustatytą tvarką. Norint sujungti žemės sklypus, reikia pateikti prašymą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Prašymą sujungti žemės sklypus gali pateikti vienas ar keli sklypų savininkai.

NŽT išnagrinėjusi prašymą, priima sprendimą dėl sklypo sujungimo. Žemės sklypo sujungimo išlaidas apmoka sklypo savininkai.

Labai svarbu atkreipti dėmesį, kad yra keletas aplinkybių, kai sujungti žemės sklypus negalima.

Reikalingi dokumentai

• Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą (formavimo ir pertvarkymo projektą): žpdris sistemoje pildomas prašymas dėl formavimo pertvarkymo projekto rengimo. Reikės prisijungti el. parašu arba su el.
• Geodezinių matavimų planas: reikalingi kadastriniai matavimai LKS-94 sistemoje. Sklypo ribos ir plotas turi būti tikslūs.
• Topografinis planas: Urbanizuotoje teritorijoje daugeliu atveju reikės topografinio plano.

Svarbūs patarimai

Prieš pradedant žemės sklypo padalijimo procesą, rekomenduojama:

• Pasikonsultuoti su specialistais: prieš pradedant, vertinga pasitarti su projektuotoju ar toks projektas apskritai įmanomas, kokie kiti niuansai gali iškilti.
• Gauti leidimus: užpildykite prašymą žpdris sistemoje ir gaukite leidimą sklypo padalijimui (formavimo ir pertvarkymo projektui). Reikės el. parašo arba el. bankininkystės.
• Pasirašyti sutartį su projektuotoju. Jis turėtų tinkamai pakonsultuoti, parinkti ir suderinti sprendinius po padalijimo.
• Registruoti pakeitimus: atlikę padalijimą, nepamirškite užregistruoti pakeitimų.

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams. Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.

Dėl visų šių veiksnių rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus matininkus ir architektus, kurie padės išvengti klaidų bei užtikrins, kad procesas vyktų sklandžiai ir laikantis teisės aktų.

Žemės sklypo padalijimo kainos

Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.

Pavyzdžiui, formavimo ir pertvarkymo projekto kaina gali būti apie 700 Eur, o po projekto dar reikalingi atidalintų sklypų geodeziniai matavimai (1 skl. kaina - 150 Eur).

tags: #kaip #pasidalinti #zeme #bendroje #nuosavybeje #tarp