Yra labai įvairių sprendimų, kuomet norisi arba prisireikia pakeisti būstą. Naujus namus galima nuomoti, įsigyti iš karto, rinktis išperkamąją nuomą, imti būsto paskolą arba senuosius namus išmainyti.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip vyksta NT keitimas bei mainai, kokie tokio sandorio privalumai, minusai ir rizikos.
Nekilnojamojo Turto Keitimas Ir Mainai
Taip, taip, egzistuoja tokia paslauga kaip nekilnojamo turto keitimas/mainai. Toks pasirinkimas populiarus buvo sovietmečiu, bet atsiradus būsto paskoloms, poreikis mainymui beveik išnyko.
Visgi, kuomet paskolos gavimo sąlygos vis griežtėja ir atsiranda tiek daug skirtingų poreikių turinčių vartotojų, natūralu, kad kai kada mainai yra pats geriausias pasirinkimas.
Kad įvyktų NT mainai, sandėryje turi dalyvauti dvi, vienodai suinteresuotos šalys. Tikrai nėra lengva rasti fizinį ar juridinį asmenį, kurie sutiktų mainyti NT.
Radus kitą šalį, kuri sutinka mainyti, sudaroma mainų sutartis ir abiejų NT savininkai tiesiog apsikeičia nuosavybėmis.
Tiesa, nekilnojamo turto keitimas barteriu neretai neapsieina be priemokų. Jeigu norite arba tikitės gauti priemoką, dažniausiai tokį lūkestį reikia pagrįsti.
Negalima sakyti, kad mainyti labai paprasta ar lengva. Didžiausia kliūtis, kuomet siekiama mainyti nekilnojamą turtą yra tai, jog beveik niekada niekas neieškos mainyti dviejų, tokių pačių ar labai panašių objektų.
Taigi didžiausia kliūtis - rasti tokį NT savininką, kuris mano, jog jūsų turimas NT jam būtų naudingas ir jam(-ai) apsimokėtų keistis.
Būtent dėl to, kad beveik nėra dviejų skirtingų identiškos vertės objektų, ypač, jeigu jie yra skirtingo tipo (pvz., namas ir butas ar sodyba ir sklypas).
Be to, išvengiama ilgalaikių finansinių įsipareigojimų bankui ar kitai kredito įstaigai. Galiausiai reikėtų paminėti, kad nekilnojamo turto keitimas kartais yra vienintelis pasirinkimas.
Nemokamai ir iš karto sužinokite apytikslę savo buto ar namo rinkos vertę bei žinokite, už kiek toks NT galėtų būti parduodamas.
Tuo atveju, kai pardavimas atrodo patrauklesnis scenarijus, UNTU komanda galės suteikti profesionalią, nešališką ir labai praktiškai naudingą konsultaciją dėl jūsų būsto pardavimo.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Paskola Su Turto Įkeitimu
Paskola su turto įkeitimu (užstatu) - tai patogi ir greita finansavimo forma, leidžianti be didelių formalumų įvairiems poreikiams gauti didesnį ir pigesnį finansavimą nei vartojimo paskola.
Paskola su turto įkeitimu skirta didesnės vertės pirkiniams, patogesnei buičiai, studijoms, medicininėms ir kt. paslaugoms.
Paskolos suma priklauso nuo kliento pajamų, turimų finansinių įsipareigojimų ir įkeičiamo turto vertės.
Šeimos kredito unijos ilgalaikė paskola su turto įkeitimu skirta Jūsų planų įgyvendinimui ir didesnės vertės prekių ar paslaugų įsigijimui.
Atkreipiame dėmesį, kad tuo atveju, jei kredito gavėjas nevykdo ar netinkamai vykdo kredito sutartį, kyla rizika prarasti įkeistą turtą.
Taip pat rekomenduojame susipažinti su bendro pobūdžio informacija dėl kreditų susijusių su nekilnojamuoju turtu.
Norint gauti paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, reikėtų turėti itin aukštos rinkos vertės nekilnojamąjį turtą, patenkinamą kreditingumą ir stabilias pajamas, kurios leistų sklandžiai grąžinti paskolą.
Norint gauti paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, paprastai reikia pateikti šiuos dokumentus: nuosavybės dokumentus, turto vertinimo ataskaitą ir pajamų patvirtinimo dokumentus.
Svarbiausia turėti nekilnojamojo turto užstatą ir galimybę atitikti paskolos grąžinimo sąlygas, nepaisant to, kur gyvenate ar dirbate.
Kas saugiau: vartojimo paskola ar paskola verslui su NT įkeitimu? | Audrius Žiugžda | #29
Buto Pardavimas Su Paskola
Buto pardavimas su paskola įmanomas tik gavus banko leidimą. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą.
Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.
Kiti reikalingi dokumentai:
- Būsto įsigijimo dokumentai
- Asmens dokumentas
- Energetinio naudingumo sertifikatas
- Kadastrinių matavimų byla
- Registrų centro išrašas
Esantiems santuokoje bus reikalingas sutuoktinio leidimas. Turintiems nepilnamečių vaikų bus reikalingas teismo leidimas.
Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą.
Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Parduodant Būstą
Gyventojų pajamų mokestis mokamas ne visais atvejais. Jo mokėti nereikia, jei:
- Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą;
- Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų;
- Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.
GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų.
Finansiniai Aspektai Keičiant Būstą
Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą.
Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes.
Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką.
Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos. Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu.
Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.
Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos.
Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį. Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos.
Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą. Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis. Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc.
Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas.
Paskolos Suteikimo Sąlygos
Dėl paskolos su užstatu gali kreiptis asmenys, kurie gauna darbo užmokestį, individualios veiklos, verslo liudijimo, nuomos pajamas, mažosios bendrijos savininkas, įmonės savininkas /akcininkas išsimokantis darbo užmkestį ar dividendus, kurie gyvena arba gauna pajamas iš užsienio valstybių.
Kredito suma priklauso nuo paskolos tikslo, skolininko finansinių galimybių, užtikrinimo priemonių ir kredito istorijos. Gali būti finansuojama ne daugiau kaip 85 proc.
Už nekilnojamo turto kreditą yra įkeičiamas skolininkui perkamas nekilnojamas turtas (namas, butas, žemė, ūkiniai ar komercinės paskirties statiniai ir pan.). Papildomai gali būti įkeičiamos kitos užtikrinimo priemonės (kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas,).
Kredito gavėjas turi galimybę atidėti kredito įmokų mokėjimą (išskyrus palūkanas) iki 3 mėn.
- Grąžinat kitu metu bus taikomas teisės aktuose nustatytas mokestis (Kompensacijos apskaičiavimo taisyklės), bet ne didesnis nei 3 proc.
Pateiksime Jums pasiūlymą su visa svarbiausia informacija apie paskolą: palūkanų rūšis, paskolos suma, paskolos terminas, mokesčiai ir kitos išlaidos. Gavę šią informaciją, galėsite lengviau palyginti skirtingų finansų įstaigų pasiūlymus.
Atidžiai susipažinkite su asmeniškai Jums parengtos paskolos sutarties sąlygomis. Paskolos su nekilnojamo turto įkeitimu sutartį galite pasirašyti turimu kvalifikuotu elektroniniu parašu arba unijos padalinyje iš anksto suderinus vizito laiką.
Turėsite sumokėti vienkartinį sutarties sudarymo mokestį.
Apdrauskite unijai įkeičiamą turtą (išskyrus žemės sklypus) ne vėliau kaip likus 2 darbo dienoms iki hipotekos sandorio sudarymo. Būstą turite apdrausti nepertraukiamai visam paskolos sutarties galiojimo laikui.
Patalpų Paskirties Keitimas
NT, kaip žinoma, būna gyvenamosios ir komercinės paskirties. Yra viena NT rūšis, kurią galima priskirti viduriui tarp šių dviejų kategorijų: tai butai pirmuose gyvenamųjų pastatų aukštuose.
Juos, pakeitus paskirtį, galima pervesti į negyvenamosios paskirties fondą ir, pasinaudojus patogia geografine padėtimi, įrengti juose parduotuvę, biurą, dirbtuves (batų taisyklą ar siuvyklą), banko skyrių... Įstatymais tai leidžiama.
Pastaruoju metu vis dažniau pasigirsta kalbų apie biurų, komercinių patalpų trūkumą, todėl ne vienas investuotojas iš gyvenamosios paskirties statybos persiorentuoja į komercinės paskirties patalpų statybą, neretai pasitaiko ir butuose įsirengusių komercines patalpas, biurus.
Norint pakeisti patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, iš pradžių reikia gauti projektavimo sąlygų sąvadą (jį sudaro visų žinybų, derinančių projektus, sąlygų suvestinė). Paskirties keitimas yra reglamentuotas statybos reglamentu STR 1.05.03.2002.
Kai keičiama gyvenamųjų patalpų paskirtis, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus.
Kaip ir kiekvienai rekonstrukcijai, projektas yra būtinas ir jis turi būti suderintas su visomis žinybomis, turi buti rengiamas pagal projektavimo sąlygų sąvadą.
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas.
Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą.
Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.