Kaip saugiai pirkti butą: patarimai ir gudrybės perkantiesiems būstą Vilniuje

Vilnius - išties puiki vieta gyventi. Tai augantis šalies centras, kuriame susipina kultūra, pramogos ir istorija. Pirmasis būstas, dažnam, tikriausiai tampa vienu iš svarbiausių gyvenimo pirkinių. Tačiau čia ir pradeda kilti įvairūs klausimai, o nuo ko pradėti?

Finansiniai aspektai ir poreikių įvertinimas

Nesvarbu, kokio amžiaus esate, ar jau sukūrę šeimą, ar dar ne, nusprendus žengti žingsnį - pirkti būstą, pirmiausia turite apgalvoti ir žinoti savo finansines galimybes. Žvelgiant iš praktinės pusės, didžioji dalis žmonių, būstą perka su banko teikiama paskola.

Žinoma, galite naudotis internete esančiomis, banko sudarytomis skaičiuoklėmis. Jų pagalba, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus, bei kitus reikalingus duomenis, galite gauti paskolos sumą, kurią jums bankas suteiktų. Tačiau šie skaičiavimai ir skaičiuoklės nėra visiškai tikslios, tad siūlau nepasitikėti jomis aklai.

Banke išsiaiškinę finansinius klausimus, leiskitės į paieškas. Na, tikriausiai jau prieš tai, užmetėte akis, į šiuo metu esančius būsto pasirinkimus, o jų tikrai nemažai. Išsirinkti tą vienintelį, gali tapti tikru iššūkiu. Svarbu, išsiaiškinti savo poreikius, bei - pagalvoti apie ateitį. Nuspręsti, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0.

Būsto vietos svarba

Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.

Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės.

Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas. Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą.

T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.

Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.

Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.

Būsto būklės įvertinimas

Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio. Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo.

Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.

Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y.

Papildomi aspektai įvertinimui:

• Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
• Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
• Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
• Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
• Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
• Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.

Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje. Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“).

Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.

Saugumo priemonės ir patogumai

Kokios yra saugumo priemonės, pavyzdžiui, ar kas nors gali įeiti į pastatą? Ar yra kokių nors apsaugos kamerų?

Ar jame yra balkonas, kad galėtumėte mėgautis vaizdu arba popietės saule? O gal jus užstoja kiti pastatai arba esate nukreiptas netinkamu saulės spindulių keliu?

Kokie yra daugiabučio priežiūros mokesčiai? Daugelis žmonių, pirkdami naują butą, apie tai negalvoja. Paprastai jie apima komunalinį mokestį, nekilnojamojo turto mokestį, apmokestinimo mokestį, mokesčius už vandenį, bendrus mokesčius už elektrą, mokesčius už liftą ir mokesčius už samdomą pagalbą, pvz., šiukšlių valytuvą ir apsaugą.

Sužinokite, kiek yra priežiūros mokestis, kas yra įtraukta ir dabar įskaičiuota į mokestį. Pavyzdžiui, automobilių stovėjimo mokesčiai gali būti atskiri.

Jei turite automobilį, tai turi būti svarbus klausimas. Nauji butai Vilniuje turi turėti parkingą. Išsiaiškinkite, ar bus numatyta automobilių stovėjimo aikštelė ir ar už tai reikės mokėti papildomai? Pasitarkite su buto pardavėju, ar jums bus suteikta jo stovėjimo aikštelė.

Daugiabučio amžius ir triukšmo lygis

Kokio senumo daugiabutis, kuriame nusižiūrėjote savo būstą? Prieš perkant turėtumėte atsižvelgti į pastato amžių. Ar gali reikėti remontuoti ar pakeisti bet kokius įrenginius?

Prieš nusprendžiant pirkti, primygtinai rekomenduojama gauti architekto arba inžinierių ataskaitą apie pastatą. Tiesa, jeigu siekiate išvengti nepatogumų, susijusių su seno, sovietinio tipo buto pirkimu, gali patikti nauji butai Vilniuje.

Renkantis gyventi bute, pagalvokite, ar pastatas yra netoli klubų, kavinių ar kitų gyvos muzikos vietų. Koks pravažiuojamasis srautas - ar piko metu bus triukšminga? Ar triukšmas paveiks jūsų gyvenimo būdą? Prieš sutinkant su pirkimu, patartina surengti pastato apžiūrą vakare arba eismo piko metu.

Patikrinkite, ar jus dominantis turtas yra netoli jums reikalingų patogumų, pavyzdžiui, parduotuvių, viešojo transporto, parkų, ligoninių, mokyklų, darbo, sporto salės ir kt. - Vertingas patarimas, jei norite gyventi patogiai, turėti optimalų susisiekimą su kitomis Jums svarbiomis Vilniaus vietomis.

Dokumentų patikra ir būsto pirkimo etapai

Įsigyjant būstą, svarbu būti budriems ir atidžiai patikrinti visus dokumentus bei aplinkybes, kad išvengtumėte nemalonių staigmenų ateityje. Vienas iš svarbiausių aspektų - įsitikinti, ar perkamas būstas neturi įsiskolinimų už komunalines paslaugas ar kitų finansinių įsipareigojimų.

Būsto Pirkimo Etapai ir Dokumentų PatikraĮprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis. Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus.

Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Pagrindiniai dokumentai, kuriuos reikia patikrinti:

1. Išrašas iš nekilnojamojo turto registro: Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli).
2. Būsto kadastrinės bylos peržiūra: Palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.
3. Pardavėjo dokumentai apie įsipareigojimus: Reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims.

Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Naujos statybos būstas

Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.

Kotedžai ir individualūs namai

Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.

Kaip išvengti skolų paveldėjimo perkant būstą?

NT specialistai vardija, jog perkant būstą galima paveldėti ne vieną problemą: pradedant įsiskolinimais komunalinių paslaugų tiekėjams, sugadintais skaitikliais ir baigiant netvarkingais būsto ploto matavimais, kai teks mokėti, pavyzdžiui, už bendro naudojimo patalpas, neteisėtai įrengtas naujas langų ar durų angas.

Antanas Kudarauskas, bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius, NT ekspertas įspėja: "Paprastai, įsiskolinimai pasitaiko su tuo nekilnojamuoju turtu, kurio vertė yra iki 0,5 mln. litų. Jeigu žmogus parduoda turtą skubiai ir už mažesnę nei rinkos vertę, galima galvoti, kad jis turi finansinių sunkumų ir jie gali išlįsti skolomis".

Marius Čiulada, "Ober-Haus" Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas sutinka, jog rečiau skolos seka paskui didesnės vertės turtą: "Iš praktikos galiu pasakyti, kad kuo didesnė turto vertė, tuo sklandžiau vyksta procesas: galbūt pirkėjai ir pardavėjai būna labiau sąmoningi, patyrę. Kai turtas yra mažesnės vertės, esu pastebėjęs, kad problemų gali būti daugiau, tiek įsiskolinimų, tiek baimių prasme, tačiau tai nėra taisyklė."

Žilvinas Butkevičius, finansinių konsultacijų įmonės "M Capital Consulting" komercijos direktorius pataria: "Sukčiavimo ar probleminiai atvejai dažniau pasitaiko, kai siūloma įsigyti vidutinės klasės bustą ar namą už gerokai žemesnę negu rinkos kainą, bei nurodoma, kad savininkas yra išvykęs arba išvyksta į užsienį, tuo pagrindžiant, kodėl kaina yra maža. Tokius būstus reikėtų iš esmės patikrinti, paieškoti, kas yra rašoma apie būsto savininką internete - tai tikrai veikia".

Žingsniai, kaip patikrinti būstą prieš pirkimą:

1. Turto teisinės būklės patikrinimas: Įsitikinkite, kas yra turto savininkas ir ar jis vienintelis.
2. Skolų paslaugų teikėjams patikrinimas: Nurašykite skaitiklių parodymus, atsiskaitymo knygelės numerį ir pasitikrinkite, ar nėra skolų.
3. Skaitiklių patikrinimas: Rekomenduojamas papildomas skaitiklių patikrinimas, kurį atlieka komunalinių paslaugų bendrovės atstovai.
4. Susitarimai raštu: Sudarykite avansinio mokėjimo ir preliminarias sutartis pas notarą, tiksliai sužinojus, kokie yra įsiskolinimai.
5. Langų ir durų patikrinimas: Pasižiūrėkite, ar visi langai ir durys yra būsto kadastrinių matavimų byloje.

Komunalinių paslaugų bendrovių patarimai

Komunalinių paslaugų teikėjai taip pat turi ką pasakyti būsimiems NT pirkėjams. Pirmiausia, jie vienbalsiu tvirtina, kad reikia iš pardavėjo reikalauti pažymų, jog šis susimokėjo už gautas paslaugas.

• "Lietuvos dujų": "Būsimam pirkėjui patartume ruošiantis pirkti ir apžiūrint perkamą būstą, atkreipti dėmesį kiek rodo dujų skaitiklis, o įforminant būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pareikalauti iš parduodančio būstą savininko pažymos apie atsiskaitymą už suvartotas dujas".
• "Lesto": "Perkant NT rekomenduotina bendru šalių tarpusavio suderinimo aktu tarp ankstesnio ir naujo NT savininko, arba NT pirkimo pardavimo sutartyje užfiksuoti apskaitos prietaiso rodmenis, nuo kurių atsiskaitys naujasis NT savininkas - tai gali padėti išvengti galimų ginčų dėl atsiskaitymo už suvartotą elektros energiją ateityje".
• "Vilniaus vandenys": "Įsigiję būstą iš karto informuokite vandens tiekėją apie pasikeitusį būsto savininką, pasirūpinkite, kad būtų sudaryta nauja sutartis. Rekomenduojame į namus išsikviesti vandens tiekėjo atstovą, kad būtų patikrinti vandens skaitikliai ir užfiksuoti naujausi jų rodmenys".

Ką daryti, jei nusipirkote būstą su skolomis?

Jei vis dėlto įsigijote būstą su skolomis, svarbu žinoti, kas atsakingas už jų apmokėjimą. Paprastai, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenurodyta kitaip, įsiskolinimą už komunalines paslaugas privalo sumokėti butą parduodantys asmenys. Jei pardavėjas nėra nusiteikęs geranoriškai, tinkama išeitis yra kreiptis į institucijas, kurioms buto pardavėjas liko skolingas.

• Laurynas Jakubauskas, Vilniaus Šilumos tinklų klientų aptarnavimo departamento vadovas: "Jei iki naujos nuosavybės įregistravimo datos yra neapmokėtas įsiskolinimas, pareiga apmokėti skolą lieka senajam savininkui".
• Lukas Zadarackas, bendrovės „Ignitis“ atstovas: "Jeigu sudarydamas elektros ar dujų tiekimo sutartį naujasis savininkas neturi rodmenų suderinimo akto, už neatliktus mokėjimus už elektrą ar dujas atsakingas yra jis".
• Saulius Savickas, „Vilniaus vandenų“ klientų aptarnavimo tarnybos direktorius: "Labai svarbu, kad sandorio dalyviai sudarytų apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo), nes jame esančia informacija, t.y. apskaitos prietaisų rodmenimis, bendrovė „Vilniaus vandenys“ remsis nuo kokių geriamojo vandens skaitiklio rodmenų su nauju savininku turėtų sudaryti sutartį ir iki kokių rodmenų turi atsiskaityti buvęs savininkas".

4 patarimai naujakuriams

Siekiant išvengti problemų įsigijus naują būstą, rekomenduojama vadovautis šiais patarimais:

1. Sutarčių su tiekėjais perrašymas: Kreipkitės į atitinkamus tiekėjus dėl sutarčių perrašymo.
2. Naujų tiekėjų pasirinkimas: Pasirinkite naujus interneto, televizijos ir kitų paslaugų tiekėjus.
3. Skaitiklių parodymų deklaravimas: Reguliariai deklaruokite skaitiklių rodmenis.
4. Atsiskaitymo būdas: Pasirinkite patogiausią atsiskaitymo už komunalines paslaugas būdą.

Kiti svarbūs aspektai perkant būstą

• Buvusių savininkų išregistravimas: Pasidomėkite, ar visi priregistruoti žmonės išsiregistravo.
• Turto įkeitimas ar areštas: Pasidomėkite, ar jūsų perkamas butas nėra įkeistas ar areštuotas.
• Nekilnojamojo turto agentūrų paslaugos: Nuspręskite, ar verta kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą.
• Atsiskaitymo valiuta ir būdas: Pasirinkite patogiausią ir saugiausią atsiskaitymo būdą.

Perkant būstą, svarbu būti atidiems ir rūpestingai patikrinti visus dokumentus bei aplinkybes. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrins sklandų būsto įsigijimo procesą.

Pastaba: Ši informacija yra tik rekomendacinio pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.

Aruodas.lt

tags: #kaip #nusipirkti #buta #saugiai