Buto įsigijimas yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Dauguma žmonių, radę patinkantį butą, greitai apsisprendžia jį pirkti. Tačiau, norint išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrinti saugų sandorį, būtina atidžiai įvertinti įvairius aspektus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip saugiai įsigyti butą Lietuvoje, į ką atkreipti dėmesį ir kokių klaidų vengti.
Tikslas ir poreikiai
Prieš pradedant paieškas, svarbu aiškiai apibrėžti savo tikslus ir poreikius. Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti. Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės.
Vietos svarba
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas. Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą.
T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
Likvidumas ir būklė
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą. Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.
Išplanavimas ir komunikacijos
Tai vienintelis labai specifinis dalykas ir kiekvienas jį vertina savotiškai. Būtent todėl vis daugiau žmonių kraustosi iš senos statybos namų į naujos statybos. Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens. Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y.
Tarkime, blokinio namo bute norite išgriauti sieną, dalį jos krūvio „perkeliant“ ant kolonos ar kitos atramos. Tokiam projektui gali tekti gauti 50% (plius 1) namo gyventojų sutikimų. Kitas dažnas išplanavimo keitimo atvejis - tai komunikacijų atvedimas ir išvedimas iš buto ar kambario. Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.
Dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką. Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y.
Įsivaizduokime, Jums pavyksta surasti tikrai pigų, patrauklų, labai gerą visomis prasmėmis butą, o prie jo jau „STOVI“ eilė norinčių. Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų biurą pasirašyti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties gali būti keblu. Žinoma, sukurta dirbtinė „euforija“ yra dažnas atvejis. Tai gali būti tik gerai surežisuotas spektaklis. susiderėti dėl pirkimo - pardavimo sutarties pagrindinių sąlygų, terminų, atsiskaitymo momentų, kitų įsipareigojimų. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku.
Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu). svarbiausia, jis turi būti galiojantis. Įgaliojimo pagrindinė funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t.y.
Svarbūs dokumentai ir patikrinimai:
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
- Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba.
- Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt.
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
KAIP PATEIKTI ELEKTRONINĮ VYKDOMĄJĮ DOKUMENTĄ
Patarimai, kaip paruošti butą pardavimui
„Pirmasis įspūdis, kurį būstas palieka pirkėjui, dažnai yra lemiamas - ir jis susiformuoja per pirmąsias kelias sekundes nuo įėjimo į namus“, - tikino NT brokerė Onutė Pupelė. Jos teigimu, tokie dalykai kaip neplauti indai virtuvėje, netvarkingi drabužiai ant kėdžių, dulkių sluoksnis, augintinių plaukai kampuose, nevėdintos patalpos ar net mažos smulkmenos - pavyzdžiui, suvytusios skintos gėlės ar dėmėti veidrodžiai - sukuria įspūdį, kad būstas nėra prižiūrimas.
O jei jis neprižiūrimas, pirkėjui natūraliai kyla klausimas, ar čia nebus ir rimtesnių, nematomų problemų, pavyzdžiui, pelėsio, netvarkingų elektros laidų ar pan. Žmonės, atėję apžiūrėti būsto, ieško švarios, jaukios, saugios erdvės, kurioje jie galėtų įsivaizduoti savo gyvenimą: kur kurs savo istoriją, augins šeimą, priims svečius. Jei ši erdvė atrodo chaotiška ir apleista, pirkėjui tampa sunku tą vaizduotę įjungti - tai atstumia ir dažnai net priverčia svarstyti kitas alternatyvas.
Kosmetinis remontas
Todėl jei butas per daugelį metų prarado savo prekinę išvaizdą - pavyzdžiui, sienos yra išteptos, dažai išblukę, apdaila pasenusi ar matomi smulkūs defektai - nedidelis kosmetinis atnaujinimas dažnai yra labai rekomenduojamas. „Tokio tipo atnaujinimai - sienų perdažymas šviesiomis neutraliomis spalvomis, grindų atnaujinimas, senų jungiklių ar rankenų pakeitimas, apšvietimo modernizavimas - paprastai nereikalauja didelių investicijų, tačiau žymiai pagerina pirmąjį įspūdį, kurį butas palieka potencialiam pirkėjui, - pabrėžė pašnekovė. - Švarus, tvarkingas ir prižiūrėtas būstas atrodo labiau „pasiruošęs gyvenimui“, todėl pirkėjai dažnai būna pasirengę mokėti didesnę kainą arba bent jau derybose jos nemažinti.
Praktika rodo, kad tinkamai atliktas kosmetinis remontas ne tik pagreitina pardavimo procesą, bet kai kuriais atvejais gali padidinti galutinę pardavimo kainą 5-10 proc., ypač jei kalbame apie butus senesnės statybos namuose - konkurencija tarp jų yra didelė. Todėl net ir kelių šimtų ar kelių tūkstančių eurų investicija dažnai atsiperka - pavyksta ir greičiau sudaryti sandorį, ir parduoti brangiau“, - tikino brokerė.
Dekoracijos
O. Pupelė įsitikinusi, kad įvairios dekoracijos - tokios kaip dekoratyvinės pagalvėlės, paveikslai, žvakės ar jaukūs pledukai - atlieka kur kas svarbesnį vaidmenį nei tik estetinį. „Jos ne tik pagyvina interjerą ir suteikia jam charakterio, bet ir sukuria namų atmosferą, kuri yra itin svarbi parduodant būstą. Potencialus pirkėjas, įžengęs į patalpas, dažniausiai pirmiausia vertina ne racionalius aspektus, o emocinį įspūdį - ar čia jaučiasi patogiai, ar galėtų įsivaizduoti save gyvenant šiame bute ar name“, - sakė ji ir pabrėžė, kad tokie smulkūs, bet apgalvoti akcentai padeda sukurti tvarkos, šilumos ir rūpestingumo įspūdį.
Anot jos, tai nėra didelė investicija, tačiau jos turi stiprų psichologinį poveikį - padeda sukurti emocinį ryšį su erdve. „Potencialus pirkėjas dažnai neperka tik kvadratinių metrų ar sienų - jis perka gyvenimo būdą ir jausmą, kurį tas būstas sukuria. Todėl dekoracijos yra vienas paprasčiausių ir efektyviausių būdų padaryti, kad būstas atrodytų ne tik gražus, bet ir „gyvas“, patrauklus bei malonus gyventi nuo pirmosios akimirkos“, - sakė ji.
Pirkimas su paskola
Žvelgiant iš praktinės pusės, didžioji dalis žmonių, būstą perka su banko teikiama paskola. Žinoma, galite naudotis internete esančiomis, banko sudarytomis skaičiuoklėmis. Jų pagalba, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus, bei kitus reikalingus duomenis, galite gauti paskolos sumą, kurią jums bankas suteiktų. Tačiau šie skaičiavimai ir skaičiuoklės nėra visiškai tikslios, tad siūlau nepasitikėti jomis aklai.
Banke išsiaiškinę finansinius klausimus, leiskitės į paieškas. Svarbu, išsiaiškinti savo poreikius, bei - pagalvoti apie ateitį. Nuspręsti, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0. Jeigu atsiduriate tokiame abejonių, klausimų ir svarstymų kelyje, kuriame pabaigos dar kol kas nesimato, tuomet, galite šią naštą, na bent jau dalį jos, nusimesti nuo savo pečių.
Finansinės galimybės nustatytos, būstas išsirinktas, atrodo pusė darbo jau padaryta. Tačiau, dar neskubėkite džiaugtis. Galutinai nusprendus ir išsirinkus koks būstas taps jūsų namais, turite atlikti nepriklausomą, išsirinkto turto vertinimą. Atkreipkite dėmesį, kad pirmą kartą nuvykę, ar kitais būdais susisiekę su banku, jūs tik įsivertinate savo finansines galimybes. Į banką dar teks sugrįžti jau apsisprendus ir teks pateikti paraišką. Tai galite padaryti iš namų, užpildant paraišką internetu, arba nuvykus į banko skyrių. Užpildžius paraišką ir pateikus nepriklausomą turto vertinimą - belieka laukti.
Sulaukę banko sprendimo, ir jeigu jis palankus, turite praeiti dar kelis svarbius žingsnius. Bankas jus detaliai supažindins sutartimi. Taip pat, su pardavėju turite sudaryti preliminarią sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Banko sutartis pasirašysite banko skyriuje, tuomet dar liks pirkimo sutartis. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt.
Reikės atlikti įkeitimo sandorį (hipoteką), banko nurodytame, arba išsirinktame notarų biure. Kai kredito sutartis pasirašyta su banku, ir atlikote objekto įkeitimą notarų biure, bankas, įprastai kelių dienų bėgyje atliks mokėjimą pardavėjui. Jums asmeniškai, dėl pinigų išmokėjimo pardavėjui, nieko daryti nereiks - tuo rūpinasi bankas. Taip pat, nepamirškite, perimant objektą fiziškai, būtina pasirašyti priėmimo - perdavimo aktą. Jame turite nurodyti nuo kada perimate skaitiklių rodmenis.
Buto pardavimas su skolomis
Pasitaiko nemalonių situacijų, kai reikia spręsti turto klausimus, susijusius su skolomis. Dažnai tai būna paveldėtas butas, kurio naujasis savininkas kartu su turtu perima ir įsipareigojimus. Kartais skolos susidaro dėl neišgalėjimo sumokėti komunalinių mokesčių ar namo administratoriaus įmokų. Tokiu atveju buto pardavimas Lietuvoje tampa išeitimi.
Nors situacija iš pirmo žvilgsnio atrodo komplikuota, tinkamai žinant procesą, viską galima išspręsti. Svarbiausia - nebijoti imtis veiksmų, nes butas su skolomis gali būti sėkmingai parduotas.
Kaip parduoti butą, kuris turi skolų?
- Pirmasis žingsnis - surinkti visą informaciją apie turto skolas. Registrų centro išraše aiškiai matysite, ar turtui taikomas areštas. Toliau būtina susisiekti su antstoliais, kad išsiaiškintumėte tikslų skolų dydį ir sąlygas. Nepamirškite kreiptis ir į komunalinių paslaugų tiekėjus bei namo administratorių - jų skolų padengimas taip pat bus reikalingas. Tik surinkus visą informaciją galima pradėti pardavimo procesą.
- Kai ateis laikas notaro sandoriui, reikės oficialių leidimų iš visų kreditorių, kad buto pardavimas būtų teisėtas ir sklandus.
- Potencialūs pirkėjai dažnai bijo sudėtingų situacijų, tačiau buto pardavimas Lietuvoje su skolomis yra visiškai įmanomas. Dažniausiai tokie butai parsiduoda kiek pigiau, dėl kėblio situacijos. Notaras pasirūpins, kad visos skolos būtų išskaičiuotos teisingai. Pirkėjas perves dalį pinigų tiesiai antstoliui ar kitam skolos administratoriui. Likusi suma po skolų padengimo bus pervesta pardavėjui. Tai reiškia, kad pirkėjui toks sandoris nėra rizikingas, o pardavėjui suteikiama galimybė atsikratyti skolų naštos.
NT brokerio pagalba parduodant butą su skolomis
Procesas reikalauja nemažai kantrybės, susirašinėjimo su antstoliais, dokumentų rinkimo bei derybų. Ne kiekvienas žmogus turi laiko ar noro gilintis į detales, o klaidos gali užvilkinti visą pardavimą. Todėl vis dažniau butas su skolomis patikimas profesionalams. Patyręs NT brokeris gali ne tik sutrumpinti visą procesą, bet ir užtikrinti, kad pardavimas vyktų be papildomų rūpesčių. Rizikų suvaldymas ir betarpiškas bendravimas su pirkėju itin svarbus tokioje situacijoje.
Įgaliodami nekilnojamojo turto brokerį, galite perduoti visą darbą profesionalui. Brokeris tvarko dokumentus, bendrauja su antstoliais, komunalininkais bei notarais. Kadangi reikia tvarkyti asmeninę informaciją, įgaliojimas yra paprasčiausias būdas užtikrinti sklandų procesą. Reikės gilintis į teisinius niuansus, kreiptis į skirtingas institucijas ir suderinti daug smulkmenų. Net maža klaida gali atidėti sandorį mėnesiams. Konsultacija su specialistu gali padėti iš karto suprasti, kokius žingsnius reikia atlikti, ir išvengti klaidų.
Tai nėra papildomos išlaidos - greičiau investicija, kuri sutaupo laiką ir padeda greičiau pasiekti rezultatą jei viskuo rūpinatės patys.
