Ginčai su nuomininkais gali būti sudėtingi ir varginantys. Lietuvoje nuomotojai turi laikytis tam tikrų įstatymų ir procedūrų, kad apgintų savo teises. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, kuriuos reikia žinoti kovojant su nuomininkais.
Nuomos sutartis
Nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Joje turi būti aiškiai apibrėžtos abiejų šalių teisės ir pareigos. Svarbu, kad sutartis būtų sudaryta raštu ir pasirašyta abiejų šalių.
Sutarties turinys:
- Nuomojamo turto aprašymas
- Nuomos mokestis ir mokėjimo tvarka
- Nuomos terminas
- Šalių teisės ir pareigos
- Sutarties nutraukimo sąlygos
Jei nuomos sutartis nėra sudaryta raštu, gali būti sunku įrodyti susitarimo sąlygas teisme.
Nuomininko pareigos
Nuomininkas privalo laikytis nuomos sutarties sąlygų ir įstatymų. Pagrindinės nuomininko pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį laiku
- Naudoti turtą pagal paskirtį
- Laikytis tvarkos ir ramybės
- Saugoti turtą nuo sugadinimo
- Informuoti nuomotoją apie gedimus
Nuomotojo teisės
Nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas laikytųsi sutarties sąlygų. Jei nuomininkas pažeidžia sutartį, nuomotojas gali imtis teisinių veiksmų.
Pagrindinės nuomotojo teisės:
- Gauti nuomos mokestį laiku
- Reikalauti, kad nuomininkas laikytųsi tvarkos
- Nutraukti sutartį, jei nuomininkas pažeidžia sąlygas
- Iškeldinti nuomininką, jei jis nevykdo pareigų
Nuomos mokesčio nemokėjimas
Viena dažniausių problemų - nuomos mokesčio nemokėjimas. Jei nuomininkas vėluoja mokėti nuomos mokestį, nuomotojas turi teisę reikalauti sumokėti skolą ir delspinigius. Jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčio ilgą laiką, nuomotojas gali nutraukti sutartį ir iškeldinti nuomininką.
Veiksmai, jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčio:
- Raštu įspėti nuomininką apie skolą
- Nustatyti terminą skolai sumokėti
- Nutraukti sutartį, jei skola nesumokama
- Kreiptis į teismą dėl skolos išieškojimo ir iškeldinimo
Sutarties nutraukimas
Nuomos sutartis gali būti nutraukta abiejų šalių susitarimu arba vienos šalies iniciatyva, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas. Svarbu laikytis įstatymuose nustatytos tvarkos nutraukiant sutartį.
Pagrindai nutraukti nuomos sutartį:
- Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio
- Nuomininkas gadina turtą
- Nuomininkas pažeidžia tvarką
- Nuomotojas parduoda turtą (su tam tikromis sąlygomis)
Iškeldinimas
Jei nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto po sutarties nutraukimo, nuomotojas turi kreiptis į teismą dėl iškeldinimo. Teismas priims sprendimą dėl iškeldinimo, jei nustatys, kad nuomininkas pažeidė sutarties sąlygas.
Iškeldinimo procesas:
- Kreiptis į teismą dėl iškeldinimo
- Gauti teismo sprendimą
- Kreiptis į antstolį dėl sprendimo įvykdymo
- Antstolis iškeldina nuomininką
Svarbu pažymėti, kad nuomotojas neturi teisės savavališkai iškeldinti nuomininką be teismo sprendimo. Tokie veiksmai gali būti laikomi neteisėtais.
Teisinė pagalba
Jei susidūrėte su ginču su nuomininku, rekomenduojama kreiptis į advokatą. Advokatas padės jums įvertinti situaciją, parengti reikiamus dokumentus ir atstovauti jūsų interesus teisme.
Nemokamą teisinę pagalbą Lietuvoje teikia Valstybės garantuojamos teisinės pagalbos tarnyba.
Kaip išvengti nemokių nuomininkų?
Kova su nemokiais nuomininkais prasideda dar prieš pasirašant sutartį. Profesionalus nuomos administravimas, aiškūs dokumentai ir atsakinga atranka - tai raktai į sėkmę.
J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą, darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus, paimti didesnį užstatą ir į nuomos sutartį įrašyti visus galimus "saugiklius".
A.Chenas sako, kad egzistuoja daug mažų užuominų, išduodančių šeimininko charakterį. Daugelį šių ženklų galima pastebėti per trumpas sąveikas, kol jums aprodomas būstas ar kol tariamasi dėl būsto nuomos.
„Ar jis laiku atsako į jūsų elektroninius laiškus ir žinutes? Ar jis pasirodo sutartu laiku, kad aprodytų jums būstą? Ar jis elgiasi profesionaliai ir dalykiškai? Ar atsakydamas į jūsų klausimus, jis kalba aiškiai, konkrečiai ir nuosekliai? Ar jo nuomos skelbimas bei nuomos dokumentai yra aiškūs, konkretūs ir tvarkingi? Ar jie surašyti suprantama, įskaitoma kalba?“, - galimus ženklus vardijo A. Chenas.
Jei vis dėlto ginčo su nuomininku nepavyksta išspręsti patiems, kreipkitės į advokatą, kuris specializuojasi šioje srityje.
Taigi, jei susidūrėte su nuomininku, kuris nesilaiko jūsų nustatytų įsipareigojimų, nieko nedelskite ir apsvarstykite šiuos žingsnius. Taip galėsite apsaugoti savo turtą tinkamai.
Nuomos sutarties turinys ir reikalavimai
Sudarant nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Forma: Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.
- Turinys: Sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimosi patalpomis sąlygos, mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
- Papildomos sąlygos: Rekomenduojama sudaryti kuo detalesnę nuomos sutartį, įtraukiant būste esančių daiktų sąrašą ir jų būklės įvertinimą.
Svarbu: Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas, daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra, suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi, nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.
Dažniausiai kylantys klausimai ir nesutarimai
Jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį.
- Aptarti išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo.
- Aptarti nuomos mokesčio keitimo sąlygas.
- Aptarti subnuomos galimybę ir sąlygas.
- Aptarti nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą.
Atsakomybė už sugadintus daiktus
Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo atlyginti nuomotojui dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.
Svarbu: Prieš nuomos pradžią surašyti ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.
Teisminiai ginčai
Net kilus dideliems ginčams, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų. Todėl būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.
Svarbu: Jei nuomotojas vengia priimti daiktą, pavyzdžiui vengs pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tai nuomininkas turės pareigą įrodyti ne tai kad buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas, bet tik įrodyti, kad daiktą vengė priimti nuomotojas. Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma ir registracija
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu, tokiu atveju sutartis laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos. Jei gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra terminuota, ji turi būti sudaroma raštu, nepaisant to, kas yra jos šalis (fizinis ar juridinis asmuo). Rašytinė gyvenamosios patalpos nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.
CK nenumato reikalavimo tvirtinti gyvenamosios patalpos nuomos sutarties notarine forma, todėl šią sutartį sudarant raštu pakanka, kad abi sutarties šalys sutartį ją pasirašytų, tuomet ji bus laikoma sudaryta bei galios.
Svarbu: Gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.585 straipsnis). Priešingu atveju nuomininkams reikės palikti nuomojamas patalpas.
Nuomos sutarties išviešinimas
Sudarius nuomos sutartį, labai svarbu ją užregistruoti Registrų centre. Tai naudinga tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.
Pavyzdžiui: Jei nuomininkas sukėlė gaisrą, esant išviešintai sutarčiai, atsakytų pats nuomininkas. Taip pat užregistravus nuomos sutartį, trečiosios šalys žino, kad turtas yra išnuomotas, todėl nuomotojas negali elgtis nesąžiningai.
Svarbiausios sutarties vietos
Šalims svarbu įsivardinti, ko jos tikisi iš šios sutarties ir kokios turėtų būti esminės nuomos sutarties sąlygos. Abi šalys turėtų nuosekliai perskaityti sutartį ir patikrinti visas sutartyje nurodytas aplinkybes. Nuomininkas turėtų įsitikinti, ar būstą nuomojanti šalis tikrai jį turi.
Svarbu: Nuomos sutartyje yra labai svarbus pats nuomos objektas. Reikia aiškiai susitarti dėl mokėjimų, ginčų sprendimo būdo ir to, kokios būklės turtas bus grąžinamas jau po nuomos.
Nepageidaujami nuomininkai
Nuomotojai dažnai nepageidauja gyventojų su mažais vaikais, augintiniais, rūkančių ar turinčių žalingų įpročių. Tačiau nuomotojas deda saugiklius į sutartį, kad jeigu sužinotų tokius faktus, sutartis gali būti nutraukiama arba reikalaujama nuostolių kompensavimo.
Vieno šablono, kuris tiktų visiems, nėra
Kiekvienas atvejis yra individualus, žmonių lūkesčiai yra skirtingi, tad ir nuomos sutartis turi būti individuali, išsamiai aptariant kiekvieną niuansą, o taip užkertant galimybę kilti ginčams.
Pavyzdžiui: Nuomotojas prašo sumokėti komunalinius mokesčius, tačiau nesutinka parodyti prašomas sumokėti sumas pagrindžiančių sąskaitų teigdamas, kad tokios pareigos neturi. Pradėjus gyventi bute nuomininkai pastebi, kad lova yra sulūžusi ar skalbimo mašina neveikia, o savininkas atsisako juos taisyti ar keisti. Tokių situacijų galima išvengti sutartyje aiškiai aptarus nuomotojo ir nuomininko teises, pareigas ir atsakomybes už įsipareigojimų nevykdymą.
Ką daryti, kad nenustebintų nemalonios staigmenos?
Teisininkė pataria nuomos sutartyje užfiksuoti būsto bei jame esančių baldų ir buitinės technikos bei sienų būklę, o taip pat ir įvardyti aiškiai matomus trūkumus. Prie sutarties galima pridėti ir nuotraukų.
Specialistė rekomenduoja sutartyje susitarti ir dėl to, kas turėtų atlikti ir apmokėti buto generalinį valymą nuomininkams išsikraustant.
Prieš sudarant nuomos sutartį reikėtų detaliai aptarti būsto savininko teisę apžiūrėti turtą nuomos metu bei to dažnumą. Būsto savininkui vertėtų atsiminti, kad nuomos sutartimi jis nuomininkui suteikia galimybę būstu naudotis ir valdyti jį už atlygį. Savininkas neturi teisės trukdyti nuomininkui butu naudotis, jis negali patekti į butą be nuomininko žinios. Toks jo elgesys galėtų būti traktuojamas kaip esminis sutarties pažeidimas, sukeliantis atsakomybę.
Nors teisės aktai šiuo metu Lietuvoje nereglamentuoja depozito dydžio, praktikoje pastebi, kad dažniausiai prašoma mėnesio arba dviejų mėnesių nuomos dydžio depozito. Tačiau, jei nuomininkai sukėlė žalą, savininkas visada turi teisę žalos atlyginimą prisiteisti.
Tam, kad pavyktų pagrįsti argumentus dėl sukeltos žalos, itin svarbu užfiksuoti buto būklę dar prieš sutarties sudarymą.
Iškeldinimo procesas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Svarbu: Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas.
| Veiksmas | Aprašymas |
|---|---|
| Sutarties nutraukimas | Nuomos sutartis turi būti nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. |
| Teismas | Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. |
| Įspėjimas | Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. |
| Iškeldinimas | Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. |
Sutarties sudarymas
Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.
Privalomi reikalavimai sutarčiai
Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
„Nuomojamas dviejų kambarių butas su baldais ir buitine technika. Nuomininkų pageidaujama be augintinių ir be vaikų“. Štai tokių būsto nuomos skelbimų galima rasti ne vieną ir ne du. Itin dažnai nuomininkų su vaikais nepageidaujantys būsto savininkai būna pasmerkiami kaip diskriminuojantys šeimas su mažais vaikais.
tags: #kaip #kovoti #su #nuomininkais