Nusprendus įsigyti nuosavą būstą, dažnai iškyla begalės klausimų ir nežinomybių, ką ir kaip pasirinkti. Juk tai ilgalaikis turtas ir ilgalaikė gyvenamoji vieta, tad pasirinkimas turėtų būti itin atidus ir svarbus. Vieno atsakymo nėra, o viskas priklauso nuo jūsų poreikių ir kitų svarbių aspektų.
Nusprendus įsigyti nuosavą būstą, dažnai iškyla begalės klausimų ir nežinomybių, ką ir kaip pasirinkti. Juk tai ilgalaikis turtas ir ilgalaikė gyvenamoji vieta, tad pasirinkimas turėtų būti itin atidus ir svarbus. Vieno atsakymo nėra, o viskas priklauso nuo jūsų poreikių ir kitų svarbių aspektų.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį renkantis būstą senos statybos name, kad pasirinkimas būtų sėkmingas ir atitiktų jūsų poreikius.
Architekto patarimas: 7 dažniausios išplanavimo klaidos + ką daryti vietoj jų
Finansiniai aspektai renkantis butą
Vienas svarbiausių kriterijų, nuo kurių ir turėtų prasidėti buto paieškos - finansai. Žinodami aiškią sumą galite orientuotis į tikslinį variantą.
Būsto kainos ypatumai
Būsto kainą lemia ne tik tai ar butas naujos ar senos statybos, tačiau ir vieta, kurioje jis yra. Senos statybos buto kaina miesto centre, senamiestyje panaši į naujos statybos butą miesto pakraštyje, miegamajame rajone. Tačiau jeigu lygintume butų kainas tame pačiame rajone, naujos statybos būstų kainos būtų kur kas didesnės.
Dažniausiai naujos statybos butai perkami su daline apdaila, todėl įsirengti būstą, apsistatyti jį baldais galite pagal savo skonį. Senos statybos būstai dažnai jau yra įrengti, o neretai juose yra ir baldai, tačiau jeigu esamas buto interjeras nepatinka, tuomet jį galite pakeisti pagal savo skonį, tačiau tam prireiks ir daugiau išlaidų.
Svarbu racionaliai įvertinti savo finansinę būklę: šiuo metu turimus įsipareigojimus, pradinio įnašo įmokėjimo galimybes, ar galėtumėte ir kiek lėšų skirtumėte būsto įrengimui, remontui ir kitoms su būsto įsigijimu ir įsikūrimu susijusioms išlaidoms.
Pasinaudokite nekilnojamojo turto skaičiuoklėmis.
Naujos ir senos statybos butai: skirtumai ir privalumai
Išgirstu nuomonių, kad sena statyba - tik gyvenimui “iš bėdos”, o nauja - visapusiškai geresnė. Be abejo, yra įvairių atvejų. Dalis senų namų pastatyti nekokybiškai, kiti - labai nusidėvėję ir juos reiktų nugriauti. Tačiau nemažai jų yra geros kokybės, dalis - renovuoti ir tikrai arti miesto centro.
Nelyginu šio buto su namu užmiestyje ar prabangiu butu senamiestyje! Tačiau galiu palyginti su panašaus ploto, bet du ar tris kartus aukštesnės kainos už kvadratą, naujos statybos butais Vilniuje.
Tikriausiai nenorite po kelių metų gyvenimo naujame name pastebėti sienų įtrūkimus, ar senos statybos name nuolatos rinkti lėšas namo tvarkymo darbams? Norint to išvengti, verta pasidomėti apie namo, kuriame norite įsigyti nekilnojamąjį turtą kokybę. Senos statybos namuose defektai yra neišvengiami, tačiau yra namų, kuriuose jie yra reguliariai tvarkomi, o svarbios namo vietos, tokios kaip - stogas ar sienos yra sutvarkyti ir reguliariai prižiūrimi.
Nuo 2021 metų yra numatoma, kad nauji pastatai turės pasiekti A++ klasę, šiandien dienai naujos statybos namai turi atitikti A+ energinio naudingumo klasę. Ką tai reiškia? Naujai statomi namai tampa vis ilgaamžiškesni, tvaresni bei juose diegiami savaime atsinaujinantys energijos šaltiniai.
Senos statybos namuose dažnai yra senos šildymo, vėdinimo sistemos, todėl komunalinės išlaidos dažnai būna didesnės. Tačiau renkantis senos statybos būstą, jūs galite gauti konkretaus buto ankstesnių mėnesių komunalinių paslaugų išrašus ir matyti tikslias sumas, ko negalite sužinoti su naujos statybos namu.
Tai labiau aktualu naujos statybos namui, nes senos statybos namas jau yra pastatytas ir jūs galite konkrečiai sužinoti visas išlaidas už komunalines paslaugas, namo būklę bei kitus svarbius aspektus, ko negalite sužinoti apie naujos statybos būstą, tad šiuo atveju čia reikia pasidaryti nedidelius namų darbus.
Visų pirma išsirinkę projektą, patikrinkite informaciją apie statytoją, ar anksčiau jau buvo statęs gyvenamuosius namus, ar nebuvo kilę tam tikrų problemų, tokią informaciją nesunkiai rasite internete. Taip pat, kaip jau ir minėjau anksčiau, svarbu išsiaiškinti namo garantinį laikotarpį ir už ką yra atsakingas statytojas.
Energijos efektyvumas
Štai palyginimas tarp senos ir naujos statybos namų energijos efektyvumo:
| Savybė | Senos statybos namai | Naujos statybos namai |
|---|---|---|
| Energinė klasė | Žemesnė (dažnai C ar žemesnė) | A+ arba aukštesnė |
| Šildymo sistemos | Senos, mažiau efektyvios | Modernios, efektyvios |
| Komunalinės išlaidos | Didesnės | Mažesnės |
| Vėdinimo sistemos | Dažnai senos arba jų nėra | Dažnai su rekuperacija |
Buto vieta ir jos įtaka pasirinkimui
Vieta pastate. Naujuose daugiabučiuose dažniausiai kaštų skirtumą lemia individualus šildymo reguliavimas, kur kas mažesnę įtaką daro buto vieta name. Tačiau neretai net ir ten, kur šildymas nereguliuojamas, sąskaitos skiriasi. O jeigu jos vienodos, tuomet skiriasi šilumos kiekis namuose.
Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.
Vėdinimo ir apšvietimo svarba
Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus.
„Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį. Tiesa, senuose būstuose tokios sistemos nėra, nedaug ir naujų projektų, kuriuose įdiegta rekuperacija. Veikiant šiai vėdinimo sistemai ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neišleidžiama šiluma į išorę, neleidžiama susidaryti pelėsiui, nerasoja langai.
Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Tą galima padaryti detaliai išnagrinėjus bendruosius statybų planus, kurie yra rengiami penkeriems ar dešimčiai metų į priekį. Dažniausiai insoliacijos reikalavimų neatitinka senamiestyje esantys butai, nes jų statymo metais reikalavimo natūraliam apšvietimui nebuvo.
Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę. Tokiame bute vasarą gali tekti kęsti karštį, kurį vargu, ar išsklaidys net ir kondicionierius. Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė.
Taip pat jeigu pietinėje ar vakarinėje pusėje yra miegamasis, jo langus taip pat reikės uždengti, nes šis kambaryje bus įšildytas nuo saulės spindulių.
Kiti svarbūs aspektai renkantis butą
Lofto tipo butai ir patalpų paskirtis
Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas.
Taip pat įsigijus kitos paskirties patalpas gyvenimui galima susidurti su papildomais mokesčiais arba ribojimais, pvz.
Buto pasas
Tai dar vienas dalykas, kuriam naujakuriai neskiria pakankamai dėmesio. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui.
„Būsto pirkėjai turi būti aktyvūs bei smalsūs ir reikalauti iš pardavėjo buto paso, kuriame būtų aiškiai nurodytos jo garantijos, eksploatavimo taisyklės, rangovai ir kontaktai, kur kreiptis esant garantiniam atvejui. Žmonės nepirktų salyginai kelis šimtus kartų pigesnio technikos prietaiso, pvz.
Buto būklės įvertinimas
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Tikslas perkant butą
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.
Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės.
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
Aplinkos įvertinimas
Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą.
T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.
Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
Buto likvidumas
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai. Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.
Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose. Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių.
Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.
Buto perplanavimas
Tai vienintelis labai specifinis dalykas ir kiekvienas jį vertina savotiškai. Būtent todėl vis daugiau žmonių kraustosi iš senos statybos namų į naujos statybos. Bendrija, man asmeniškai, nepatinka. Yra dalis klientų, kurie perka butą, su tikslu jį pakeisti, t.y. - San. Paprasčiausia pokyčius daryti tuosebutuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens.
Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y. Tarkime, blokinio namo bute norite išgriauti sieną, dalį jos krūvio „perkeliant“ ant kolonos ar kitos atramos. Tokiam projektui gali tekti gauti 50% (plius 1) namo gyventojų sutikimų.
Kitas dažnas išplanavimo keitimo atvejis - tai komunikacijų atvedimas ir išvedimas iš buto ar kambario. Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.
Dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y. Įsivaizduokime, Jums pavyksta surasti tikrai pigų, patrauklų, labai gerą visomis prasmėmis butą, o prie jo jau „STOVI“ eilė norinčių.
Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų... Labai dažnai, ieškodami būsto Vilniuje, naujakuriai renkasi gyventi butuose. Tai populiarus sprendimas tiems, kurie mėgsta patogumus, nenori tvarkytis aplink nuosavą namą ir mėgsta gyventi šalia kaimynų. Butai Vilniuje yra labai populiarūs ir kiekvienais metais yra sudaromas vis didesnis jų pardavimo ir pirkimo sandorių skaičius. Daugelis, ieškodami buto, ima svarstyti, koks sprendimas geresnis - senos ar naujos statybos butai Vilniuje?
Labai svarbus kriterijus yra tai, koks yra šildymas. Ne paslaptis, kad būtent tam lietuviai išleidžia didelę dalį savo pajamų. Todėl ir perkant butą, atkreipkite dėmesį ne tik į jo kvadratūrą ar išplanavimą, bet ir tai, kaip jis šildomas. Dažniausiai senos statybos namuose įrengti butai yra šildomi centrine šildymo sistema. Jeigu namas nėra renovuotas, šildymas gali brangiai kainuoti. Tuo tarpu nauji butai Vilniuje labai dažnai siūlomi su autonominiu šildymu. Tad patys galite reguliuoti, kiek šils Jūsų radiatoriai. Taip pat labai dažnas pasiūlymas - grindinis šildymas.
Senos statybos namuose dažniausiai saugumą turime užsitikrinti patys. Kai kurie daugiabučių gyventojai draudžia butus ir sudaro sutartis su saugos tarnybomis. Tai protingas sprendimas, ypač, jeigu Jūsų namuose dažnai nėra ir norite apsidrausti nuo vagystės.
Saugumas čia taip pat sprendžiamas rakinamomis laiptinėmis, tačiau ne retai pasitaiko, kad kodą lengva atspėti, o domofoną įveikti paskambinus į bet kurį butą ir paprašius atidaryti duris. O štai naujos statybos butai Vilniuje dažniausiai statomi su saugos sprendimais. Pavyzdžiui, daugiabučių kvartalai yra aptveriami, o teritorija saugoma. Taip pat įėjimui pritaikomos spynos, atrakinamos tik magnetinėmis kortelėmis.
Norint įsigyti naują būstą, labai svarbu iš anksto numatyti biudžetą. Taip, dažniausiai naujos statybos butai Vilniuje kainuoja brangiau nei senos statybos daugiabučiuose. Todėl tie, kas taupo, kartais renkasi pirkti senos statybos namuose įrengtus daugiabučius. Tačiau pasitaiko atvejų, kai tenka susidurti su problemomis.
Pavyzdžiui, jeigu ketinate skolintis būsto įsigijimui. Verta žinoti, kad bankai, vertindami butą, atsižvelgia ne tik į jo įrengimą, bet ir didelį dėmesį skiria pastato amžiui. Todėl gauti paskolą butui senos statybos name yra sudėtingiau arba bankas gali suteikti paskolą, atitinkančią mažesnį būsto vertės procentą.