Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sėkmingai parduoti seną butą ir įsigyti naują būstą Lietuvoje. Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą. Aptarsime finansavimo galimybes, teisinius aspektus ir pateiksime ekspertų patarimus, kurie padės jums priimti teisingus sprendimus.
Naujo būsto pasirinkimas
Daugelis gyvenamojo būsto pirkėjų daro vieną pagrindinę klaidą - blogai prioritetizuoja savo poreikius ir pasiduoda tėvų, draugų, kolegų įtakai bei susiformavusiems visuomenės stereotipams. Renkantis būstą pirmiausiai reikėtų galvoti apie dabartį - juk bėgant metams labai dažnai kinta poreikiai ir prioritetai - jei šiandien jums svarbiausia gera padėtis mieste, pagal tai turėtumėte rinktis ir butą. Viena pagrindinių bėdų, kad į būstą žiūrima vis dar labai konservatyviai - „juk perku visam gyvenimui“ ir tai sukelia pagrindinę problemą - būstas dažniau perkamas siekiant patenkinti savo ar šeimos tolimos ateities poreikius, o ne dabartinius. O per pirmuosius 3-4 kiekvienos jaunos šeimos metus, kuomet maži vaikai pridaro daugiausiai bėdų interjerui, jūsų naujas butas, tikėtina, taps „neblogai panešiotu“.
Teisiniai aspektai
Visada pasidomėkite, ar būsto paskirtis - gyvenamoji. Visada sudarykite preliminarią sutartį. Ji garantuoja, kad pardavėjas jūsų būsto neparduos kitam, pasiūliusiam daugiau. Statant naują pastatą, buto plotai gali šiek tiek keistis - tiek mažėti, tiek ir didėti. Labai svarbu, kad sutartyje būtų nurodytas maksimalus ploto pokytis. Praktikoje priimta, kad maksimalus būsto ploto pokytis gali siekti 1-3 kv. Savininkas ir pirkėjas. Visi šie teisiniai aspektai svarbūs, mat jums gali būti apribotos teisės naudotis įsigytu būstu, jei paaiškės, kad parduodamam turtui buvo uždėtas areštas ar nėra hipotekos lakšto, pardavėjas neturi teisės ar įgaliojimo parduoti arba parduodamas būstas su įsiskolinimais komunalininkams. Tokiu atveju, skolas padengti privalės naujasis būsto savininkas.
Statybos įstatymo pakeitimai
15min rašė, kad 2022-ųjų metų pabaigoje buvo pakeistas Statybos įstatymas, kuris per šiuos metus įtvirtins ne vieną naujovę. Advokatė Evelina Liutkutė, kontoros „ELLAW“ steigėja, teigė, kad naujomis įstatymo nuostatomis šiek tiek kitaip bus reglamentuojamas statybos užbaigimas, taip pat nustatomi draudimai disponuoti neužbaigtu pastatyti statiniu ar jo dalimi. Pagal priimtus pakeitimus, sandorius dėl patalpų, esančių trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams sudaryti galima tik esant visiškam statybų baigtumui. Šis ribojamas apima tik turto nuosavybės teisės perleidimo sandorius (pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis ir kt.), tačiau netaikomas nebaigtos statybos butų preliminariųjų sutarčių sudarymui. Taigi, butų pardavimas „iš brėžinių“, pasak E.Liutkutės, bus galimas, tačiau buto pirkimo-pardavimo sutartis bus pasirašoma tik visiškai užbaigus daugiabučio gyvenamojo namo statybas. Tokios pat nuostatos taikomis rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims, t. y. jas naudoti ir parduoti galima visiškai užbaigus statybą.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, statomas objektas gali būti kitos paskirties, o vėliau išparduodamas padalintais turtiniais vienetais (butais - aut. past.). Jo teigimu, užkardyti tokius atvejus gali padėti ir visiškas pastato baigtumas jį parduodant. Anot M.Statulevičiaus, daliai vystytojų bus sunku: turtas pabrangs ir dalis žmonių tiesiog negalės jo įpirkti. „Naujos statybos butų kainos kils neišvengiamai, preliminariais skaičiavimais - iki kelių šimtų eurų/kv. m“, - skaičiuoja jis.
Anot pašnekovo, NT pasirinkimo galimybės dar labiau susiaurės, nauji reikalavimai mažins konkurenciją, tai reiškia galinčių pasiūlyti būstą plėtotojų skaičius trauksis. Pakeitimas įsigalios nuo 2024 m. sausio 1 d. „Tikėtina, tai įneš daug sumaišties tiek plėtotojams, tiek pirkėjams. Neretai nekilnojamąjį turtą įsigyja ir juridiniai asmenys - ar iš jų taip pat bus atimta galimybė patiems jį įsirengti?“ - pastebėjo A.Anusauskas.
Būsto paskolos. 9 dažniausi klausimai planuojančių imti būsto kreditą
Finansavimo galimybės
Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes. Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką.
Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos. Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu. Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis.
„Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės. Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos.
Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį. Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos.
Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą. Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo. Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis.
Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc. Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas. Galiausiai, pinigų pradiniam įnašui ir įsirengimui dažnai galima gauti pardavus dabartinį būstą.
Alternatyvus būdas: išperkamoji nuoma
Įsigykite naują būstą dar prieš parduodami seną. Tai visiškai nauja paslauga Lietuvoje. Pasirūpinsime perkraustymo procedūra. Protingas ir saugus būdas nusipirkti būstą prieš parduodant senąjį.
Rent2Buy yra tik trumpalaikis sprendimas, kai norisi įsigyti surastą būstą, nors bankas dar Jums paskolos neduoda.
Išperkamoji nuoma prieš banką:
| Savybė | Išperkamoji nuoma | Bankas |
|---|---|---|
| Reikalingos pajamos | Tinkamos bet kokios gaunamos pajamos | Samdomo darbo stažas min. 6 mėn. Verslo liudijimas ir indv. Veikla min 24 mėn |
| Tikrinamas pajamų ir įsipareigojimų santykis | Ne | Taip |
| Pradinis įnašas | 30-50% | 15-30% |
| Sutarties terminas | 12-120 mėn. | Iki 30 metų |
| Sutarties sąlygų keitimas | Galimas abipusiu sutarimu | Paraiška ir kreditingumas vertinamas iš naujo |
| Turto vertinimas | Privalomas | Privalomas |
Seno būsto pardavimas
Jei norite savo gyvenamąjį būstą parduoti patys, turite sekti NT tendencijas. Pirmiausia reikia padaryti išsamią rinkos analizę. Tik paanalizavus ir palyginus kainas galima racionaliai, atsiribojus nuo visų emocinių prisirišimų, įvertinti visus būsto privalumus ir trūkumus. Todėl norint nustatyti realią turto kainą būtina žinoti, kiek analogiškų gyvenamųjų būstų pastaruoju metu buvo parduota greta parduodamo jūsų būsto ir kas yra pagrindiniai jūsų konkurentai.
Jei būsto šeimininkas nuolat domisi NT sritimi, seka rinkos tendencijas, tuomet ir pats gali drąsiai nustatyti savo būsto kainą, tačiau NT brokeriai pastebi, kad dažniausiai daugeliui šeimininkų koją pakiša žinių trūkumas arba emocinis prieraišumas prie įmantresnio ir brangaus remonto, daiktų. Todėl žmogui pasidaro sunku nustatyti realią būsto kainą ir sudėlioti pardavimo planą.
Deja, būsto kainos jokiu būdu nepakels „įdėta meilė“, rūpestis ar faktas, kad čia buvo labai smagu ir gera gyventi šeimininkams. Iš tikrųjų, būsto kainą pagrindžia objektyvūs kriterijai: rajonas, įrengimas, jei parduodamas butas, aukštas. Atminkite, kad pardavinėjate vietą ir sienas, o ne remontą ar techninius įrengimus, nes beveik didžioji dauguma naujaukurių interjerą iš esmės pakeičia.
Svarbiausi patarimai, kaip paruošti gyvenamąjį būstą pardavimui
- Labai svarbu, kad gyvenamasis būstas vos pravėrus duris atrodytų švariai ir gaiviai, skaniai kvepėtų.
- Reikėtų sukurti jaukių, švarių ir gaivių namų, kuriuose norėtųsi įsikurti ir gyventi, atmosferą.
- Kiekvienas potencialus pirkėjas, apžiūrinėdamas namus, įsivaizduoja kaip juose gyvens. Todėl kuo mažiau matysis ar mėtysis asmeninių daiktų, tuo bus geriau.
- Kartais net tokie dalykai kaip netvarkinga virtuvė, kaimynų užpylimo žymės lubose, atsilupę tapetai, pelėsis kampuose ar blogas kvapas gali numušti būsto kainą arba net ir visai nubaidyti potencialius pirkėjus.
- Remontui daug investuoti tikrai neverta, nes tai neatsipirks. Tačiau namai turi atrodyti jaukūs ir tvarkingi.
- Didžioji dalis žmonių labai jautrūs kvapams, todėl jei namų kvapas nemalonus, juose būti ilgiau nejauku.
Kada kreiptis į NT brokerį?
Gana dažnai nutinka tai, kad būsto šeimininkai patys savarankiškai pabandę pardavinėti savo nekilnojamąjį turtą, supranta, jog verta kreiptis į profesionalą. Pirmiausia, jei į NT skelbimų puslapius patalpinus informaciją apie būsto pardavimą per dvi savaites nesulaukiama jokio susidomėjimo, vadinasi, padaryta klaidų. O klaidų gali būti labai įvairių - per didelė kaina, nekokybiškos nuotraukos, atmestinai arba diletantiškai parašytas skelbimas.
Profesionalus brokeris pirmiausia skelbimą publikuoja tik vidinėse brokerių platformose, vėliau - viešose NT svetainėse. Ir jei jau tokiu atveju per pirmas dvi savaites niekas nesusidomėjo (nebuvo nei skambučių, nei apžiūrų), vadinasi, kaina akivaizdžiai per aukšta. Tokiu atveju reikia išimti skelbimą, iš esmės jį atnaujinti, padaryti kitas nuotraukas ir vėl, sumažinus kainą, paskelbti kaip visiškai naują. Pirmą kartą kainą reikėtų mažinti 5-10 proc. Jei tikrai nebuvo susidomėjimo, sumažinus kainą tūkstančiu ar dviem tūkstančiais eurų, situacija nepasikeis. Reikėtų pradėti kainą mažinti bent jau nuo penkių tūkstančių eurų.
Papildomi pardavimų kanalai
Siekiant užtikrinti sėkmingą būsto pardavimą, reikalinga kuo didesnė sklaida. Vien tik specializuotais skelbimų portalais pasikliauti neužtenka. Brokeriai naudoja ir socialinius tinklus, ir skrajutes pašto dėžutėse, kurios jau lyg ir atrodo „atgyvenusios“, tačiau dažnai puikiai suveikia, taip pat kabina informacinius plakatus ant parduodamo būsto langų. Todėl apie tai, kad parduodate savo namus, kaimynus tikrai verta informuoti. Dažnai kaimynai pagelbėja rekomenduodami šalia jų įsigyti gyvenamąjį būstą savo draugams ar giminaičiams. Dažnai šalia savo namų gyvenamąjį būstą vaikai nori nupirkti savo senyviems tėvams, kuriems reikia arba dar gali prireikti nuolatinės priežiūros.
Pardavimus paskatinti gali ir socialiniai tinklai, juose užsakyta papildoma reklama.
Rankpinigiai
Taip jau yra NT srityje, kad čia pardavimų procesas nėra nusprendžiamas vien garbės žodžiu. Suderėjus kainą ir visas sąlygas, būtina paimti rankpinigius. Atminkite, nėra užstato - nebus ir pardavimo. Kitas svarbus, daugeliui dažnai kylantis klausimas, kaip geriau palikti rankpinigius - grynaisiais ar pavedimu, ir kokia turėtų būti užstato suma. Dažniausiai užstato vertė siekia apie 10 proc. nuo parduodamo turto vertės, geriausia, tai padaryti mokėjimo pavedimu.
O mokant avansą, reikia pasirašyti rezervavimo dokumentą arba preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje būtų užfiksuotos aptartos pardavimo sąlygos: visa turto kaina, išsikraustymo terminai ir kita. Jei yra papildomų susitarimų, pavyzdžiui, dėl baldų, buitinės technikos, augalų, geriausia ir juos paminėti sutartyje. Tik pervedus avansą ir pasirašius sutartį, pardavėjas nebegali toliau pardavinėti būsto.
Baldai ir buitinė technika
Dėl tokio turto kaip baldai, buitinė technika, brangūs lauko augalai yra susitariama derybomis ir viskas priklauso nuo būsto pardavimo kainos bei aplinkybių. Jei ketinate pradėti naują gyvenimo etapą naujoje vietoje ir, pavyzdžiui, norite užmiršti viską, kas jus siejo su senaisiais jūsų namais, tuomet, žinoma, verta palikti baldus pirkėjams ir atsinaujinti. Bet jei baldai šeimininkams svarbūs ir brangūs, tuomet vertėtų juos pasiimti. Būna ir tokių atvejų, kad potencialūs pirkėjai nori pirkti būstą tik su visais jame esančiais baldais. Tuomet tai išsprendžiama derybomis.
Gyvenamosios vietos deklaravimas ir mokesčiai
NT brokeris Ignas Zabarauskas socialiniame tinkle pasidalijo kliento istorija ir įspėjo, kad toks paprastas veiksmas, kaip gyvenamosios vietos deklaravimas, gali atnešti nuostolių. I. Zabarauskas paaiškino, kad tuomet ir susitiko su klientu. „Kai jis papasakojo savo planus, iš karto turėjau jį nuliūdinti, kad pardavus senąjį butą jis turės susimokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Kyla klausimas, kodėl? Nes šiuo metu gyventojų pajamų mokesčio įstatymas yra toks, kad jei turtas nebuvo išlaikytas 10 metų jo savininkas privalės mokėti 15 proc. mokestį nuo turto pirkimo ir pardavimo skirtumo“, - aiškino NT brokeris.
Tačiau I. Zabarauskas išskyrė išimtį, kada šio mokesčio mokėti nereikia. „Jeigu žmogus pastaruosius 2 metus iki turto pardavimo deklaravo tame būste gyvenamąją vietą. Šio mokesčiu norima apmokestinti NT spekuliantus, bet su išlygomis siekiama išgelbėti tuos, kurie keičia turtą dėl gyvenimiškų priežasčių. Tačiau šiuo atveju mano klientas neatitinka nei vienos iš šių lengvatų ir yra laikomas NT spekuliantu, nors taip iš tikrųjų nėra“, - komentavo I. Zabarauskas.
Jis atkreipė dėmesį, kad klientas padarė klaidą per greitai pakeitęs deklaracijos vietą. „Nors deklaruota gyvenamoji vieta sename bute buvo daugiau nei 5 metus, tačiau per anksti pakeista deklaracijos vieta tarsi nubraukė šiuos metus ir tai kardinaliai pakeitė kliento būsto pardavimo planus. O į individualius situacijos paaiškinimus VMI purto galvą ir pirštu bedą į įstatymą“, - teigė NT brokeris.
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė patvirtino NT specialisto pastebėjimus. „Gyventojai pajamų deklaracijas ir GPM mokestį privalo kasmet susimokėti iki gegužės 2 d. „Mokestį privalo mokėti gyventojai, kurie nuosavybėje neišlaikė būsto 10 metų ir nusprendė jį parduoti. Skirtumas tarp NT pardavimo ir jo įsigijimo bei susijusių privalomų mokėjimų apmokestinamas 15 proc. tarifu. Taip pat svarbu žinoti apie išimtis. Jeigu iki būsto pardavimo žmogus jame buvote deklaravęs savo gyvenamąją vietą bent 2 metus, teikti deklaracijos ir GPM mokėti nereikės. Taip pat jei gyvenamąją vietą parduotame būste buvo deklaravęs trumpiau nei 2 metus, tačiau po jo pardavimo per 1 metus įsigyjate kitą ir savo gyvenamąją vietą deklaruoja naujame būste - pajamų deklaracijos teikti ir mokesčio mokėti irgi nereikia“, - komentavo VMI specialistė.
Jeigu būstas parduodamas už 100 tūkst. eurų, GPM mokestis sieks 15 tūkst. eurų.
NT rinkos tendencijos
Po kovą fiksuoto nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinkos suaktyvėjimo antrasis šių metų pavasario mėnuo nebuvo toks rezultatyvus NT sandoriais, skelbia Registrų centras. Vien tik per balandį įregistruota 9,9 tūkst. NT objektų, arba 13 proc. mažiau nei pernai balandį (11,5 tūkst.) ir 8 proc. mažiau nei šių metų kovą (10,7 tūkst.).
Šiemet visoje šalyje įregistruota 10,2 tūkst. butų pardavimų - 10 proc. mažiau nei prieš metus, kai per pirmus keturis mėnesius buvo įregistruota 11,3 tūkst. butų pardavimų. Vien tik per šių metų balandį įregistruota 2,8 tūkst. butų sandorių, arba 3 proc. mažiau nei 2022 metų balandį ir 7proc. mažiau nei šių metų kovą.
Per pirmus keturis šių metų mėnesius Lietuvoje taip pat įregistruota 3,2 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 26 proc. mažiau nei pernai sausį-balandį, kai buvo įregistruota 4,3 tūkst. namų pardavimų. Vien tik per šių metų balandį įregistruota beveik 900 namų pardavimų, arba 25 proc. mažiau nei pernai balandį ir 10 proc. mažiau nei šių metų balandį.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 16,9tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 20 proc. mažiau nei 2022 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 21,2 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik per balandžio mėnesį įregistruota 4,7 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 18 proc. mažiau nei pernai balandį ir 7 proc. mažiau nei šių metų kovą.
Tikėtina, kad senos statybos butų būtų nupirkta dar daugiau, bet nemažai žmonių, paveldėjusių tokius butus, neskuba jų parduoti - patys juos nuomoja. Taip elgiasi ir dalis persikėlusių į naują būstą savininkų. O perka senus butus žmonės ir sau, ir ketindami juos nuomoti.