Įsigyjant būstą vienam, svarbu atsižvelgti į įvairius teisinius ir finansinius aspektus. Šiame straipsnyje aptarsime nuosavybės formas, paramos galimybes ir kitus svarbius niuansus, susijusius su būsto pirkimu vienam asmeniui Lietuvoje.
Nuosavybės Formos Įsigyjant Būstą
Kalbant apie fizinius asmenis, nekilnojamąjį turtą jie gali įgyti arba asmeninės nuosavybės teise, arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Pavyzdžiui, perkamas būstas. Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu.
Asmeninė Nuosavybė
Jei pirkėjas ar pirkėja nėra sudarę santuokos, tačiau perka dviese, būstą abu įgyja asmeninės nuosavybės teise, proporcingai kiekvieno pirkėjo mokamos kainos daliai.
„Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas - mokėti mokesčius, atlikti paprastąjį ar kapitalinį remontą ir pan. Taip pat galite jį parduoti, mainyti, dovanoti, nuomoti ir taip toliau“, - aiškina ekspertė.
Bendroji Jungtinė Sutuoktinių Nuosavybė
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos.
Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis. Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš būsto ar bet kurio kito turto pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.
Teisininkė išskiria galimą išimtį: net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.
Šeimos Turtas ir Teisinis Statusas
Painiavos sprendžiant, kas yra savininkas, gali įnešti dar ir šeimos turto teisinis statusas, kurį numato Civilinis kodeksas. Šis statusas yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta.
Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, t. y. nepaisant to, kuriam iš sutuoktinių ir kokia forma - asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise - priklauso sutuoktinių būstas, toks turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti.
Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Tai, kaip minėta, galioja ir tuo atveju, kai būstas vienam iš sutuoktinių priklauso asmeninės nuosavybės teise.
„Kaip pasakojau, sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės. Bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Šis statusas nustoja galioti tik nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium“, - kalba teisininkė.
Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų.
Kadangi sutuoktiniai gali turėti kelias gyvenamąsias vietas, registracija aktuali išviešinant faktą, kuris gi būstas laikomas šeimos turtu prieš trečiuosius asmenis: pvz., pateikiant informaciją kreditoriui ar notarui tvirtinant hipotekos sutartį.
Parama Būstui Įsigyti
Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui įsigyti - gauti valstybės iš dalies kompensuojamą būsto kreditą. Asmenims suteikta subsidija gali būti panaudota šio kredito pradiniam įnašui ar jo daliai padengti. Šia parama taip pat galima pasinaudoti nuosavam būstui rekonstruoti. Parama teikiama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu, dažniausiai tai yra parama jaunai šeimai.
Šiame puslapyje pateikta informacija yra skirta Vilniaus miesto gyventojams. Jei asmuo ar šeima turi teisę į paramą būstui įsigyti, tai gali gauti valstybės iš dalies kompensuojamą būsto kreditą.
Jauna šeima - šeima, kurioje kiekvienas iš sutuoktinių ar asmenų, sudariusių registruotos partnerystės sutartį, yra iki 36 metų, taip pat šeima, kurioje motina arba tėvas, globėjas (rūpintojas) vieni augina vieną ar daugiau vaikų arba (ir) vaiką (vaikus), kuriam (kuriems) nustatyta nuolatinė globa (rūpyba), ir yra iki 36 metų.
Likęs be tėvų globos asmuo - asmuo iki 18 metų, kurio abu tėvai yra mirę arba turėtas vienintelis iš tėvų yra miręs ir (arba) kuriam yra nustatyta laikinoji ar nuolatinė globa (rūpyba).
Negalią turintis asmuo - asmuo, kuriam Lietuvos Respublikos neįgaliųjų socialinės integracijos įstatymo nustatyta tvarka nustatytas arba sunkus ar vidutinis neįgalumo lygis, arba 40 proc. ar mažesnis darbingumo lygis, arba senatvės pensijos amžių sukakęs asmuo, kuriam nustatytas specialiųjų poreikių lygis.
Valstybės iš dalies kompensuojamas būsto kreditas - kredito davėjo, įrašyto į viešąjį kredito davėjų sąrašą, pagal kreditavimo sutartį asmenims ir šeimoms, atitinkantiems šiame įstatyme nustatytus reikalavimus, skolinami pinigai būstui įsigyti (būstui pirkti ar (ir) statyti) arba nuosavybės teise turimam būstui rekonstruoti.
Asmenys, atitinkantys bent vieną iš šių sąlygų, taip pat gali pretenduoti į paramą būstui įsigyti:
- turi ar turėjo nuosavybės (bendrosios nuosavybės) teise būstą, kurio naudingasis plotas (visų Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise turimų ir (arba) vienu metu turėtų būstų naudingųjų plotų suma), tenkantis (tenkanti) vienam asmeniui ar šeimos nariui, yra mažesnis (mažesnė) kaip 14 kvadratinių metrų, arba turimas būstas, neatsižvelgiant į jo naudingąjį plotą, Nekilnojamojo turto kadastro duomenimis, yra fiziškai nusidėvėjęs daugiau kaip 60 procentų.
- neįgalusis ar šeima, kurioje yra neįgalusis, nuosavybės teise turi būstą, nepritaikytą neįgaliųjų poreikiams.
Bendroji Dalinė Nuosavybė
Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Ir čia turime vieną objektą - žemės sklypą, kuris priklauso jau ne vienam, o keliems savininkams. Ar keičiasi nuosavybės forma šiuo atveju?
„Ne, sudėtingėja tik pavadinimas, - sako teisininkė. - Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.“
Didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Siekiant išvengti ginčų rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis. Jeigu bendraturčių susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis bus privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja žemės sklypo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis.
Kaip Sužinoti, Kas Yra Žemės Sklypo Bendraturčiai?
Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys. Duomenų išrašą galima užsisakyti Registrų centro savitarnoje.
Žemės sklypo bendraturčių duomenų gali prireikti parduodant kotedžą su žemės sklypo dalimi, nes bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja daline nuosavybe priklausančią to turto dalį.
„Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui. Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį. Jei tokio susitarimo nėra, galioja anksčiau minėta bendraturčių pirmenybės teisė ir reikalavimas pasiūlyti jiems pirkti turto dalį“, - pabrėžia ekspertė.
Turtas Įsigytas Nesusituokus
Skirtingai nei santuokos atveju, nesusituokus ir įsigytą turtą įregistravus tik vieno sugyventinio vardu, toks turtas bus pripažįstamas asmenine jo nuosavybe.
Taip yra todėl, kad galiojančios LR Civilinio kodekso normos reglamentuoja tik sutuoktinių (santuoką sudariusių asmenų) turtinius santykius. Nesusituokę kartu gyvenantys asmenys nėra prilyginami sutuoktiniams ir šeimos santykius reguliuojančios teisės normos jiems nėra taikomos.
Kaip Dalinamas Turtas Skyrybų Atveju?
Nors įstatymai sugyventinių santykių nereguliuoja, šią spragą yra užpildęs Lietuvos Aukščiausias Teismas (LAT), kuris suformavo sąlygas sugyventiniui pretenduoti į kito sugyventinio vardu registruotą turtą. LAT nesusituokusių asmenų tarpusavio santykius vertina kaip jungtinės veiklos (partnerystės) sutartinius santykius.
Pagal šią sąlygą asmuo, pretenduojantis į kito sugyventinio vardu registruotą turtą, pirmiausiai turi įrodyti, jog tarp jų buvo sudarytas susitarimas jungtinės veiklos sutarties pagrindu sukurti bendrąją nuosavybę.
Nei įstatyme, nei teismų praktikoje nėra nurodyta, kokie konkrečiai įrodymai galėtų patvirtinti buvus tokį susitarimą. Tačiau teismų praktikoje pripažįstama, kad nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, ūkio tvarkymas kartu, bendro turto kūrimas asmeninėmis lėšomis ir bendru jų pačių darbu teismui gali būti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimą dėl jungtinės veiklos (partnerystės) sukuriant bendrąją dalinę nuosavybę.
Taigi, vien pats gyvenimo kartu faktas nėra pakankamas pripažinti turtą bendru, kadangi būtina įrodyti daugiau aplinkybių.
Konkretaus Indėlio Dydis Dalybose
Skirtingai nuo santuokos atvejų, kuomet nėra svarbu ir (ar) kiek lėšų į bendrą turtą investavo kiekvienas iš sutuoktinių, nesusituokusių asmenų atveju į turtą pretenduojantis partneris privalo įrodyti, kiek tiksliai jis yra investavęs į konkretų turtą.
Teismų praktikoje nurodoma, kad sprendžiant dėl partnerio turto dalies kito partnerio vardu registruotame turte, gali būti pripažintos teisės tik į tą turto dalį, kuri buvo sukurta bendru šalių darbu ir (ar) lėšomis, ir atsižvelgiant į šio partnerio indėlį į įgytą ar sukurtą turtą.
Atitinkamai asmuo, pretenduojantis į kito partnerio vardu registruotą turtą, taip pat turi įrodyti, kokį konkretų indėlį (lėšomis ar darbu) įnešė į konkretų turto objektą bei kiek tas indėlis pagerino šio objekto vertę ar sudaro šio objekto vertės.
Kitaip tariant, partnerio galimybės pretenduoti į kito partnerio vardu registruotą turtą priklausys nuo gebėjimo įrodyti savo investicijas (pinigais, darbu ar kitu turtu) į šį turtą.
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą rekomenduojama susipažinti ne tik su pirkimo pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir pasidomėti šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo taisyklėmis: ar būsite vienintelis turto savininkas, ar galėsite turtą parduoti ateityje be papildomų sutikimų, ar turtui bus taikomi apribojimai arba suvaržymai. Tai padės išvengti daugybės nesusipratimų, streso ir, tikėtina, išlaidų.
Kontaktinė Informacija
Jei turite klausimų dėl būsto įsigijimo, galite kreiptis į specialistus šiais adresais:
- Taikos pr. 35, Klaipėda (8 46) 314 949
- Lvovo g. 38A, kabineto Nr. (8 5) 262 0444, (8 5) 261 8774
- Kaunas (8 37) 209 057
- Klaipėda (8 46) 313 424
- P. Lukšio g. 32, PC „Domus galerija”, Vakarinis įėjimas II a. (8 5) 212 3226
- Laisvės al. 84-4, Kaunas (8 37) 200 062
- Danės g. 15, 307 kab., Klaipėda Mob.
- M. K. Čiurlionio g. 84, LT-66144, Druskininkai (8 313) 55 439
- S. Žukausko 29, Vilnius Mob.
- Vilties g. 5, Alytus (8 315) 22 630
- Ozo g. 12A, Technopolis, Ozas Penta, IV a. LT-08200, Vilnius Mob.
- Vasario 16-osios g. 6 - 6, Kaunas (8 37) 409 360
- S. Žukausko g. Laisvės al. Liepų g. Šiauliai Mob.
- Rotušės a. Tauragė Mob.
- Gedimino g. 39-4, Kupiškis (8 459) 54 945
- Panevėžys, Telšiai Mob.
- 8 687 99 665 Mob.
- J. Kubiliaus g. 6, Vilnius (8 5) 260 9003
- Gedimino g. 47-321, Kaunas (8 37) 323 406
- Liepų g. 64A-417, Klaipėda (8 46) 313 220
- Žemaitės g. 60, Šiauliai (8 41) 503 751
- J. Basanavičiaus g. 1A, Panevėžys (8 45) 586 381
- Konstitucijos pr. Karaliaus Mindaugo pr. 38, Kaunas Mob.
- 8 625 78 060 Mob.
- Šilutės pl. Panevėžys Mob.
- Geležinio Vilko g. Kęstučio g. S. Daukanto g. Vilniaus g. Respublikos g. Kretingos g.
- M. K. Čiurlionio g. 103, Druskininkai Mob.
- Lvovo g. 25, 09320, Vilnius Mob.
- S. Žukausko g. 29, Vilnius (8 5) 278 8766
- Petrausko g. 19A-306, Kaunas (8 37) 220 117
- Naujojo Sodo g. 1-335, Klaipėda (8 46) 210 089
- Vytauto g. 8, Vilnius (8 5) 261 2201
- Laisvės al. 98-2, Kaunas Mob.
- S. Daukanto g. 2-32, Klaipėda (8 46) 448700
- J. Basanavičiaus g. 4A-1, Panevėžys Mob.
- Vilniaus g. 233, Šiauliai (8 41) 5 24 894
- Jogailos g. 4, Vilnius Mob.