Daugiabučio namo gyventojai gali pasirinkti kelis būdus, kaip organizuoti savo namo valdymą: įsteigti bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba patikėti namo priežiūrą daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikiančiai įmonei - administratoriui. Kiekvienas iš šių variantų turi savų privalumų ir trūkumų, todėl svarbu išsamiai išnagrinėti kiekvieną iš jų.
Daugiabučio Namo Administratorius: Privalumai ir Paslaugos
Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Jeigu būtų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė. Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Rūpinantis bendru turtu pasitaiko nemažai situacijų, kuriose nešališkas mentorius yra labai naudingas ir reikalingas, nes padeda bendrasavininkams susitarti tarpusavyje.
Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.
Administratoriaus Teikiamos Paslaugos:
- Reagavimas į avarijas 24/7 ir jų lokalizavimas.
- Nuolatinė komunikacija su namo gyventojais apie namo būklę.
- Butų ir kitų patalpų savininkų susitikimų bei balsavimų organizavimas.
- Problemų sprendimas ir gyventojų pageidavimų įgyvendinimas, susijusių su gyvenamosios aplinkos gerinimu.
- Reguliarus namo būklės vertinimas ir priežiūros planų rengimas.
- Daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita ir paskirstymas gyventojams.
- Daugiabučio namo renovacijos, pastato šilumos sistemų atnaujinimo sprendimai.
- Daugiabučio gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.
Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS): Savarankiškas Valdymas
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre.
Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę.
Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos. Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui.
Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgaliojimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo.
JVS Įgaliotinio Pareigos, Vykdant Namo Priežiūrą Savarankiškai:
- Daugiabučio techninės priežiūros organizavimas.
- Šios priežiūros dokumentų parengimas, pildymas ir tvarkymas.
- Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją.
- Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui.
- Tvarkyti buhalterinę apskaitą.
- Pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį.
- Sudaryti sutartis ir kitus sandorius namo patalpų savininkų vardu.
- Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles.
Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.
Kaip įkurti grupinį namą arba slaugos namus dirbant visą darbo dieną? Štai kaip! (Žingsnis po žingsnio)
Namo Bendrija: Gyventojų Iniciatyva
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.
Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius.
Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apsaita ir darbų organizavimu.
Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.
Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai savarankiška gyventojų organizacija, skirta efektyvesniam pastato valdymui, bendrų interesų atstovavimui ir sprendimų priėmimui dėl namo priežiūros. Tinkamai veikianti bendrija gali padėti sumažinti išlaidas, užtikrinti aukštesnę gyvenimo kokybę ir didesnę gyventojų kontrolę savo namų aplinkoje.
Bendrijos Steigimo Žingsniai
- Iniciatyvinės grupės subūrimas: Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Iniciatyvinė grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.
- Steigiamojo susirinkimo organizavimas: Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą.
- Steigiamojo susirinkimo vedimas: Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai: Bendrijos įstatų tvirtinimas, valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai, bendrijos buveinės adreso nustatymas.
- Dokumentų tvirtinimas ir registravimas: Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre.
- Bendrijos veiklos pradžia: Sėkmingai užregistravus bendriją, pradedama veikla: Perimama pastato techninė dokumentacija, sudaromos sutartys su paslaugų teikėjais, organizuojama bendro naudojimo objektų priežiūra.
Pagrindiniai Teisės Aktai
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką.
- Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
- Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar visiems daugiabučio gyventojams reikia sutikti steigti bendriją?
Ne, steigimui nereikia visų gyventojų sutikimo. Pagal įstatymą bendrijos steigimui užtenka daugumos butų ir kitų patalpų savininkų balsų steigiamajame susirinkime. Svarbu užtikrinti, kad visi gyventojai būtų tinkamai informuoti apie susirinkimą ir turėtų galimybę dalyvauti.
Kas atsitinka, jei dalis gyventojų nesutinka steigti bendrijos?
Gyventojai, kurie nesutinka su bendrijos steigimu, netenka teisės dalyvauti jos veikloje ir sprendimų priėmime, tačiau jie privalės prisidėti prie bendrų išlaidų (pvz., pastato priežiūros), kaip nustatyta teisės aktuose.
Kokius dokumentus reikia paruošti bendrijos steigimui?
Pagrindiniai dokumentai: Bendrijos įstatai, steigiamojo susirinkimo protokolas, valdymo organų narių sąrašas, bendrijos buveinės adreso nustatymo dokumentai, notaro patvirtinti įstatų dokumentai.
Kokie yra alternatyvūs daugiabučio valdymo būdai, jei bendrija nėra steigiama?
Jei bendrija nėra steigiama, daugiabučio valdymui gali būti pasirinkti kiti būdai: Pastato valdymą perima savivaldybės paskirtas administratorius, paslaugas organizuoja jungtinės veiklos sutartimi susijungę gyventojai.