Daugiabučio gyvenamojo namo ar kitų patalpų bendrasavininkiai turi rūpintis bendru turtu ir naudoti jį pagal paskirtį, nepažeisdami kitų bendraturčių teisių. Vis dėlto, praktikoje iškyla nesutarimų dėl bendro turto naudojimo, priežiūros, remonto ar rekonstrukcijos darbų, ypač kai tokiems darbams atlikti reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip gauti bendrasavininkų sutikimą ir kokie teisiniai aspektai svarbūs sprendžiant ginčus.
Bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimas
Pagrindinė bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo taisyklė yra ta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.75 str. 1 d.). Vienas iš teisės laisvai disponuoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimu daiktu ribojimų yra įpareigojimas statytojui gauti kitų asmenų, kurių teisės ar teisėti interesai susiję su būsima statyba ar rekonstrukcija, t. y. bendraturčių, sutikimą (Lietuvos Respublikos Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 7 p.).
Teisės aktuose įtvirtintas imperatyvus reikalavimas pateikti rašytinį bendraturčio sutikimą remontuoti, rekonstruoti statinį suteikia teisę bendraturčiui išreikšti savo valią dėl tokio remonto ar rekonstrukcijos. Bendraturtis, norėdamas atlikti statinio remonto ar rekonstrukcijos darbus, privalo gauti kito bendraturčio rašytinį pritarimą.
Be bendraturčių rašytinio pritarimo, nėra galimybės gauti statybą leidžiančio dokumento statinio rekonstrukcijai, remontui atlikti, jau atliktų darbų (pvz., paprasto statinio remonto) įteisinimui.
Ginčų nagrinėjimas teisme
Tais atvejais, kai bendro sutarimo pasiekti nepavyksta, ginčas nagrinėjamas teisme. Teismas, nagrinėdamas šios kategorijos bylas ir spręsdamas skirtingų savininkų tarpusavio interesų suderinimo klausimą, taip pat turi siekti interesų pusiausvyros, interesus įvertinti nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos kontekste, pasverti, ar vieno iš bendraturčių interesų prioriteto pripažinimas nesukels esminio kito bendraturčio nuosavybės teisės pažeidimo.
Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad bendraturčių nesutikimas turi būti protingai motyvuotas bei akivaizdžiai atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį kito bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto bendraturčio teisėms ir teisėtiems interesams. Nesutikimas paprastai pripažįstamas pagrįstu tokiais atvejais, jei nustatoma, kad yra reali jų teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsmė, kylanti iš numatomų statybos, remonto ar rekonstrukcijos darbų.
Protingais motyvais teismas gali pripažinti faktais, specialistų išvadomis, kitais patikimais duomenimis pagrįstus argumentus, kurie patvirtina, kad rekonstrukcija lems esminį kito bendraturčio naudojimosi savo nuosavybe pablogėjimą arba pakeis bendraturčių gyvenimo ar veiklos sąlygas, buvusias iki rekonstrukcijos, kitaip nei numato statybos techniniai dokumentai, teisės normos, reguliuojančios statinio saugos ir eksploatavimo sąlygas. Pavyzdžiui, turi nepablogėti esama pastato techninė būklė, išlikti galimybė patekti į kelius ir gatves, turi būti išlaikyti atitinkamų higienos standartų reikalavimai dėl triukšmo, vibracijos, oro taršos ir kitos sąlygos.
Pareiga įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą pagrįstas, tenka atsisakančiam duoti sutikimą bendraturčiui. Bendraturtis, kaip suinteresuotas asmuo, turi teisę atsisakyti duoti sutikimą atlikti tam tikrus statybos darbus, tačiau toks atsisakymas turi būti pagrįstas realia jo teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsme, kylančia iš remonto ar kitų darbų. Bendraturčio nesutikimas turi būti protingai motyvuotas.
Bendraturčiai gali ginčyti ne teisę, bet jos įgyvendinimo būdą ir įrodyti, kad pasirinktas būdas ar tokios teisės įgyvendinimo sąlygos pažeistų jų teises į bendrą daiktą ar teisėtus interesus.
Iš sėkmingos patirties atstovaujant bendraturčiams, galime pažymėti, kad atsisakydami duoti sutikimą pastato rekonstrukcijos ar remonto darbams, bendraturčiai privalo pagrįsti savo atsisakymo priežastis ir įrodyti, kad planuojami darbai turės neigiamos įtakos jo, kaip bendraturčio, interesams.
Savavališka statyba
Jei atlikote statybos darbus be reikiamo leidimo ir bendrasavininko sutikimo, susiduriate su savavališka statyba. Tokiu atveju, pirmiausia rekomenduojama kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI) ir prisipažinti. Tai gali padėti sumažinti sankcijas.
Toliau reikės atlikti šiuos veiksmus:
- Kreipkitės į VTPSI ir prisipažinkite dėl savavališkos statybos.
- Pasamdykite atestuotą ekspertą savavališkos statybos vertei nustatyti.
- Sumokėkite įmoką už savavališkos statybos įteisinimą.
- Gaukite bendrasavininko sutikimą.
- Kreipkitės į projektuotojus dėl pastato projektavimo ir leidimo gavimo.
- Atlikę statinio statybos užbaigimo procedūras, užregistruokite pastatą.
Atminkite, kad be bendrasavininko sutikimo ir statybos leidimo įteisinti savavališką statybą neįmanoma.
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Nekilnojamasis turtas, kuriuo dalijasi keli asmenys, dažnai tampa teisinių nesutarimų objektu. Vienas dažniausių ginčų kyla, kai bendrasavininkai nesutaria dėl turto pardavimo. Ši situacija gali kilti, jei nekilnojamasis turtas priklauso keliems asmenims, tačiau vienas iš jų nenori parduoti savo dalies arba nesiūlo parduoti viso turto.
Pagal Lietuvos Civilinį kodeksą (CK), yra aiškiai nustatyta, kaip turi būti elgiamasi tokiais atvejais. Norint išspręsti nesutarimus ir išvengti ilgalaikių konfliktų, svarbu žinoti, kokios teisės ir pareigos tenka bendrasavininkams bei kokios galimybės yra, kai vienas iš bendrasavininkų nesutinka parduoti turto.
Bendrasavininkų teisės ir pareigos pagal Civilinį kodeksą
Pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnį, bendrasavininkai turi pirmumo teisę įsigyti kitų bendrasavininkų turtą, kai jis yra parduodamas. Tai reiškia, kad, jei vienas bendrasavininkas nori parduoti savo dalį, jis privalo pirmiausia pasiūlyti ją kitiems bendrasavininkams.
Tai yra, prieš parduodamas savo dalį trečiajam asmeniui, jis turi pranešti kitiems bendrasavininkams apie pardavimo ketinimą ir pasiūlyti pirkti tą dalį pagal tokią pačią kainą ir sąlygas.
Jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto
Jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto arba jo dalies, o kiti bendrasavininkai nori parduoti, yra numatyti teisėti veiksmai, kuriais galima tęsti pardavimo procesą.
Jei vienas bendrasavininkas atsisako parduoti savo dalį arba nesutinka su pardavimo sąlygomis, galimi keli veiksmai:
- Pirmenybė kitiems bendrasavininkams: Pirmiausia, reikia įsitikinti, kad bendrasavininkai buvo tinkamai informuoti apie ketinimą parduoti ir buvo pasiūlyta jų pirkti turtą. Jei jie atsisako pirkti ar nesiūlo sąžiningos kainos, gali būti pereinama prie kitų veiksmų.
- Teisė į pardavimą per teismą: Jei bendrasavininkas nesutinka su pardavimu, kitų bendrasavininkų grupė turi teisę kreiptis į teismą dėl turto pardavimo priverstinumo. Tai yra sudėtingas ir dažnai ilgas procesas, kurio metu teismas nusprendžia, ar yra pagrindas priverstinai parduoti turtą, kad būtų užtikrinta visų šalių interesų apsauga.
- Galimybė išpirkti kitą bendrasavininką: Jei nesutariama dėl pardavimo, galima susitarti dėl išpirkimo sąlygų. Tai reiškia, kad bendrasavininkas, kuris nori parduoti, gali pasiūlyti savo dalį kitam bendrasavininkui už sutartą kainą. Jei susitarimas dėl išpirkimo neįvyksta, šis procesas gali būti užbaigtas teismu.
Teismas gali pripažinti, kad bendrasavininko nesutikimas yra neteisingas, jei jis nėra pagrįstas svariais argumentais arba jeigu jis trukdo kitiems bendrasavininkams realizuoti savo teisę disponuoti turtu. Teismas taip pat gali nurodyti parduoti turtą per viešąją prekybą, kad užtikrintų tinkamą jo vertės realizavimą.
Parduodant turtą be bendrasavininko sutikimo
Jei bendrasavininkas atsisako sutikti su pardavimu, tačiau kiti bendrasavininkai nori tęsti pardavimo procesą, jie gali siekti parduoti turtą per teismą. Teismas, atsižvelgdamas į situaciją ir įvertinęs bendrasavininkų interesus, gali priimti sprendimą dėl turto pardavimo.
Tačiau ši galimybė yra susijusi su tam tikrais iššūkiais:
- Laiko ir išlaidų sąnaudos: Teismo procesas dėl turto pardavimo priverstinio būdu gali užtrukti ilgą laiką ir pareikalauti papildomų išlaidų advokatams bei teismų mokesčiams.
- Teisinės komplikacijos: Teismų sprendimas gali būti palankus ne visada. Jei nesutarimas yra dėl turto vertės arba kitų svarbių aspektų, gali kilti papildomų ginčų ir teisiniai nesutarimai, kurie užtrunka.
Jei nesutinkama dėl pardavimo kainos
Kita dažna problema, kylanti tarp bendrasavininkų, yra nesutarimas dėl pardavimo kainos. Jei vienas bendrasavininkas nori parduoti už aukštesnę kainą, o kiti nesutinka, gali kilti konfliktas dėl sąlygų.
Tokiu atveju gali būti atlikti šie veiksmai:
- Derybos ir susitarimai: Jei kiti bendrasavininkai nenori parduoti už pasiūlytą kainą, verta pradėti derybas. Derybos gali padėti rasti kompromisą, kuris patenkintų visus bendrasavininkus. Tai gali apimti kainos peržiūrą arba papildomų sąlygų įtraukimą.
- Vertinimas: Norint objektyviai įvertinti turtą, gali būti pasitelkiami nepriklausomi vertintojai. Tokiu būd...
Bendrosios nuosavybės formos
Svarbu suprasti, kad bendrąja nuosavybe laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Bendrasavininkais gali būti fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės.
Skiriamos dvi pagrindinės bendrosios nuosavybės formos:
- Bendroji dalinė nuosavybė: Kiekvieno savininko turto dalis yra aiškiai nustatyta. Valdymas, naudojimas ir disponavimas vyksta visų dalyvių sutikimu.
- Bendroji jungtinė nuosavybė: Kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Dažniausias pavyzdys - sutuoktinių turtas.
Kaip užbaigti bendrą nuosavybę?
Jei norite, kad turtas priklausytų tik vienam asmeniui, reikia bendrosios nuosavybės teisės pasibaigimo. Tai galima pasiekti teismo keliu pagal vieno iš bendrasavininkų ieškinį.
Galimi du variantai:
- Atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus).
- Atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.
Antrasis variantas yra dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai.
Bendrasavininkų teisės ir pareigos
Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad išvengtumėte nesutarimų:
Bendrasavininkų teisės:
- Teisė gauti pajamas: Proporcingai savo daliai turite teisę į bendro turto duodamas pajamas.
- Teisė disponuoti savo dalimi: Galite valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Jei dalis parduodama pašaliniam asmeniui, kiti bendrasavininkai turi pirmumo teisę ją pirkti.
- Teisė atsidalinti: Turite teisę reikalauti atidalyti jus iš bendro turto.
Bendrasavininkų pareigos:
- Finansinė atsakomybė: Atsakote tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalote dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus: Privalote raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Naudingos nuorodos ir šaltiniai
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio. Norėdami gauti išsamesnę teisinę konsultaciją, kreipkitės į profesionalų teisininką.
- Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
- Lietuvos Respublikos Statybos įstatymas
- Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI)
Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti bendrasavininkų teises ir pareigas bei kaip spręsti nesutarimus dėl bendro turto.
Svarbu: Atsakymai yra bendro pobūdžio, parengti pagal pateiktą klausimą ir neprilygsta individualiai teisininko konsultacijai.
tags: #kaip #gauti #bendrasavininku #sutikima