Planuojant statybas ar įsigyjant sklypą, svarbu žinoti ne tik savo, bet ir kaimyninių sklypų detaliuosius planus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip gauti kaimyno sklypo detalųjį planą, ką reikia žinoti apie detaliuosius planus ir kaip pasirinkti tinkamą sklypą.
Detaliojo plano koregavimas supaprastinta tvarka
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) primena, ką privalu žinoti, norint koreguoti detalųjį planą supaprastinta tvarka.
Teritorijų planavimo įstatyme (TPĮ) numatyta, kad supaprastinta tvarka galima koreguoti detaliuosiuose planuose (arba vietovės lygmens bendruosiuose planuose, kuriuose nustatomas detaliųjų planų teritorijos naudojimo reglamentas) nustatytą:
- Statinių statybos zoną, statybos ribą ir statybos liniją.
- Inžinerinei ir socialinei infrastruktūrai reikalingų teritorijų ir (ar) komunikacinių koridorių ribas.
- Konkretų pastatų ir viešųjų erdvių išdėstymą nekeičiant užstatymo tipo ir nemažinant šių erdvių ploto.
- Automobilių stovėjimo vietų išdėstymą.
- Apželdinamą teritorijos dalį.
- Planuojamos teritorijos aprūpinimo inžineriniais tinklais būdus ir susisiekimo komunikacijų išdėstymo principus bei joms funkcionuoti reikalingų servitutų poreikį, jeigu tai nepažeidžia įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimų, aukštesnio lygmens kompleksinio ar specialiojo teritorijų planavimo dokumento sprendinių ir nesikeičia nustatytos pasekmės ar poveikis aplinkai.
Minėtų korektūrų atveju nepriimamas sprendimas dėl dokumento rengimo pradžios ir planavimo tikslų nustatymo, nesikreipiama dėl planavimo sąlygų, neorganizuojamas viešas svarstymas, korektūros nereikia teikti tikrinti Statybos inspekcijai.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad butų ar kitų patalpų savininkai, net jeigu jie nėra sudarę žemės sklypo, kuriame stovi daugiabutis namas, nuomos ar pirkimo sutarčių, yra laikomi žemės sklypo naudotojais, todėl, koreguojant detalųjį planą, iš jų visų taip pat privalu gauti pritarimus raštu.
Informacija apie korektūrą turi būti paskelbta savivaldybės interneto svetainėje ir LR Teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje www.tpdris.lt.
Dažniausios klaidos renkantis sklypą
Architektė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas.
Apsaugos zonos
Apsaugos zonos gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona, vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.
Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias.
Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.
Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.
Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių, nes nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima.
Taip pat reikėtų atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Pardavėjo reikėtų klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina, nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas. Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti.
Sklypo dydis ir forma
Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis.
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 arų sklypo. Jeigu turime 10-12 arų sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 arų sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 arų sklypo.
Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.
Kaip pasiruošti namo statybai
Norint išsirinkti geriausią variantą, pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
Prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą, pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį renkantis sklypą:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Teritorijos planavimo dokumentai | Būtina išanalizuoti teritorijų planavimo dokumentus ir išsiaiškinti, ar sklype galima statyba. |
| Apsaugos zonos | Reikia įvertinti, ar sklype nėra inžinerinių tinklų, kelių ar kitų apsaugos zonų, kurios gali riboti statybą. |
| Gaisriniai reikalavimai | Svarbu įsitikinti, kad sklypas atitinka gaisrinius reikalavimus, pavyzdžiui, atstumą iki gaisrinio hidranto ar vandens telkinio. |
| Komunikacijos | Reikia išsiaiškinti, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina. |
| Sklypo dydis ir forma | Svarbu įvertinti, ar sklypo dydis ir forma tinkami planuojamam namui ir kitiems pastatams. |
| Detalusis planas | Jei sklypui yra parengtas detalusis planas, būtina jo laikytis. |
,,Tarp keturių sienų'': Kaip teisingai pasiruošti verslo planą: sklypo pirkimas + namo statyba
Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise. Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas. Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti. Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas.
Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius. Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.
Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?
Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.
Po to projektas teikiamas patikrinimui. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Taigi, žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.