Pastaruoju metu Lietuvoje stebimas žemės sklypų kainų augimas kelia susidomėjimą ir klausimus apie šio reiškinio priežastis. Nekilnojamojo turto (NT) rinkos ekspertai pateikia įvairių paaiškinimų, kurie apima tiek ekonominius, tiek socialinius veiksnius. Panagrinėkime, kas lemia šį kainų šuolį ir kokios tendencijos vyrauja rinkoje.
Žemės sklypų paklausa ir kainos
Kovą Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje pastebėtas sujudimas - sudaryta per 8 tūkst. NT pirkimo sandorių. Daugiau nei pusė jų (4,6 tūkst.) buvo žemės sklypų perleidimai. Registrų centro duomenimis, kovą NT sandorių skaičius, palyginti su vasariu, išaugo trečdaliu ir viršijo 8 tūkst. ribą. Negalutiniais duomenimis, praėjusį mėnesį šalyje parduota ne mažiau nei 4,6 tūkst. žemės sklypų, neskaičiuojant sandorių, kuriuose buvo parduodama valstybės žemė.
Registrų centras pastebi, kad ypatingas žemės sklypų sandorių suaktyvėjimas su nedidelėmis pertraukomis fiksuojamas jau metus. Žemės sklypų paklausos išaugimą NT agentūros „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius buvo linkęs sieti su keliomis priežastimis. Pirma, NT rinka kasmet labiau pagyvėja atėjus pavasariui, nes tai metas, kuomet žmonės vėl pradeda dairytis būstų ir sklypų. Antra, sklypų sandorių augimas stebimas visus metus, todėl tai nėra labai staigus pagyvėjimas.
Suaktyvėjus žemės sklypų prekybai, specialistai pastebi, kad pirkėjai labiau domisi didesnio ploto sklypais, pradedant nuo keleto hektarų ir baigiant dešimtimis ar net šimtais hektarų. Sklypų kaina priklauso nuo vietovės ir jų dydžių, tačiau intervalas svyruoja tarp 5-8 tūkst. litų už ha.
Žemė per praėjusius metus pabrango 10-15 procentų. Pašnekovo skaičiavimais, daugiau kaip 90 proc. žemės sklypų segmento sandorių, sudaroma žemės ūkio ir namų valdų žemės tikslais, todėl teigti, kad į žemės sklypus nori keltis vien gyventojai, kuriuos išvargino gyvenimas daugiabučiuose ir aukštos šildymo kainos, negalima. Miestuose yra pakankamai populiarūs namų valdų sklypai, bet tai nėra dideli sklypai žemdirbystei ar ūkininkavimui, labiau nuosavo namo statybai ir gyvenimui.
Už miesto ribų, jo teigimu, dominuoja žemės ūkio paskirties sklypai.
Pagrindinės kainų augimo priežastys
Pasak „Realco“ generalinio direktoriaus Juliaus Dovidonio, kainos kilo saikingai, o priežasčių yra ne viena:
- Didėja žmonių atlyginimai: Šiems kylant visuomet atitinkamai didėja ir kainos.
- Brangsta statybinės medžiagos: Susiduriama su darbo jėgos trūkumu ir statybininkų atlyginimų augimu. Brangsta ir sklypai.
- A++ energinės klasės reikalavimai: Nuo šių metų visi namai, nesvarbu į kokią klasę pretenduoja, turi atitikti A++ energinės klasės reikalavimą. Tai taip pat augina statybų kainą dešimtimis procentų.
- Infliacija: Gyvybinguose sektoriuose prasideda infliacija. Stipriai išaugusi naujų būstų paklausa taip pat turi įtakos kainų kilimui.
Visgi būsto įperkamumo indeksas pastaruoju metu yra vienas geriausių, kas reiškia, kad žmonių algos kyla greičiau nei kainos. Pavyzdžiui, remiantis „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamu būsto įperkamumo indeksu, pernai IV ketvirtį vidutines pajamas gaunanti šeima Vilniuje galėjo įpirkti 79 kv. m ploto būstą, o š. m. I ketvirtį 80,6 kv. m. Dėl to galima konstatuoti, kad kainų augimas yra teisingas ir saikingas, atitinka pajamų augimą.
Taip pat įžvelgiame, jog kol kas pardavimai auga sparčiau nei kainos. Pirmąjį šių metų ketvirtį vidutinė naujo būsto kvadratinio metro kaina Vilniuje buvo 2 209 eurai.
Sklypų trūkumas ir konkurencija
Augant naujų būstų paklausai ir didėjant jų kainoms, į NT rinką įsilieja vis daugiau vystytojų, kurie siekia patenkinti augančią paklausą. Tai lemia, kad vis daugiau žaidėjų varžosi tame pačiame, sąlyginai nedideliame, Vilniaus mieste ir augina likusių laisvų, vystymui tinkamų sklypų kainas. Susiduriame ir su kita problema - negalime pakeisti nuomojamos žemės paskirties arba tai galime padaryti tik sumokėję neadekvačią kainą.
Visa tai lemia augančią naujų butų paklausą ir didėjančią konkurenciją tarp NT vystytojų, t. y. vis daugiau vystytojų konkuruoja dėl vis mažesnio kiekio vystymui tinkamų sklypų. Dėl to, mūsų turimais duomenimis, laisvų butų sandėlis šiandien yra rekordinėse žemumose ir nesiekia 4 000 vnt. Paskutinį kartą toks nedidelis laisvų butų kiekis buvo matomas 2017 m.
Įstatymų įtaka
Seimas po Vyriausybės išvadų ketina svarstyti Žemės įstatymo pakeitimo projektą, kuriuo numatoma įvesti naują mokestį už nekilnojamojo turto projektų plėtrą valstybinėje žemėje. Naujas įstatymas gali pabranginti planuojamą įsigyti būstą 15 000-25 000 Eur nuo vidutinės klasės, 50 kv. m būsto.
Jei valstybinės žemės sklype planuojamų statinių užstatymo plotas daugiau nei 40 proc. viršys ankstesnių statinių užstatymo plotą, plėtotojui prie sklypo kainos reikės sumokėti 50 proc. sklypo vertės siekiantį mokestį. Jei valstybinės žemės sklype planuojamų statinių bendrasis plotas daugiau nei 40 proc. viršys ankstesnių statinių bendrąjį plotą, plėtotojui papildomai bus pridėtas dar 50 proc. sklypo vertės siekiantis mokestis. Jei keičiama sklypo paskirtis, prisideda dar nereikšmingi 5 proc. ir 1 mln.
Sklypo kaina būsto kvadratinio metro kainoje sudaro žymią dalį: pavyzdžiui, populiariausiame Vilniaus mikrorajone, Naujamiestyje kiekvieno naujo būsto kvadratinio metro kainoje sklypo kaina sudaro nuo 250 iki 500 Eur.
Žemės ūkio paskirties žemės kainos
Neseniai paskelbti Registrų centro duomenys apie žemės ūkio paskirties žemės kainas atskleidžia įdomių dėsningumų - nuo 2015 m. tokių sklypų kaina padidėjo 99,82 proc. Žemės ūkio paskirties žemės kainų mediana Lietuvoje prieš 10 metų buvo 2227 eurai už hektarą, o 2025 m. hektaro kaina jau buvo 4450 eurų. Registrų centro ir Žemės ūkio duomenų centro duomenimis, dar 2023 m. ariamos žemės vidutinė kaina Kauno rajone siekė 7123 eurus, o Pasvalio rajone - net 8301 eurus, tačiau mediana - žemesnė, kadangi dažniau perkama pigi žemė.
Apžvelgus kainų pokyčius nuo pat 2000 m., įdomu pastebėti, kad sparčiausiai kainos augo 2003 m. antrąjį ketvirtį - vos per 3 mėn. jos brango daugiau kaip 63 proc. Po 2008-ųjų krizės ketvirtinis kainų kilimas 10 proc. viršijo ne kartą, o itin spartus augimas pastebėtas 2014 m., kuomet per metus žemės ūkio paskirties sklypai brango net 60 proc.
Kainos padidėjo daugiausia dėl to, kad sumažėjo žemės ūkio paskirties žemės ir padaugėjo stambių žemės ūkio bendrovių. Registrų centras nurodo, kad 2018 m. Lietuvoje buvo 3,66 mln. ha žemės ūkio paskirties žemės. Nacionalinė žemės tarnyba mini, kad 2024 m. Lietuvoje buvo mažiau, tik apie 3,5 mln. ha žemės ūkio paskirties žemės. Na, o Lietuvos žemės ūkio duomenų centro duomenimis, vidutinis žemės ūkio paskirties sklypo dydis išaugo nuo 18,4 ha 2019 m. iki 19,31 ha 2024 m.
Šie skaičiai reiškia du dalykus: tiesiog mažėja žemės pasiūla ir mažėja smulkiųjų ūkininkų - juos paprastai išperka stambesnieji. Natūralu, kad kartu su tuo didėja ir žemės ūkio paskirties žemės kainos.
| Metai | Žemės ūkio paskirties žemės kainų mediana (eur/ha) |
|---|---|
| 2015 | 2227 |
| 2025 | 4450 |
Apibendrinant, žemės sklypų kainų kilimą Lietuvoje lemia įvairūs veiksniai - nuo ekonominių rodiklių iki teisinių reguliavimų ir rinkos tendencijų. Stebint šiuos pokyčius ir atsižvelgiant į ekspertų prognozes, galima geriau suprasti nekilnojamojo turto rinkos dinamiką ir priimti pagrįstus sprendimus.