Šiame straipsnyje aptarsime, kokie reikalavimai keliami norint įteisinti kaimo turizmo sodybą Lietuvoje. Dažnai žmonės klausia, ar reikalingas projektas, statybų leidimas ir kaip viską tinkamai sutvarkyti. Šis straipsnis - tai tarsi „špargalkė“, padėsianti suprasti, ar jūsų planuojamam statyti pastatui reikalingas projektas ir leidimas.
Svarbu paminėti, kad straipsnyje aptariami tik eiliniai pastatai, kuriuos dažniausiai stato paprasti žmonės. Tad tiems, kuriems rūpi bokštų, branduolinės energetikos objektų statybos - reikėtų skaityti atitinkamus įstatymus.
Mitas apie 80 m² namus
Iš senų laikų gajus mitas, kad statyti namą iki 80 m² ploto leidimas nereikalingas. Ir taip, ir ne. Yra niuansų.
Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas?
Šiuos klausimus apibrėžia STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.
Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80 m². 100-200 m² gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsime į šią kategoriją.
Būtent čia ir „gyvena“ tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.
Taigi, jau žinome, kokios kategorijos statinį norime statyti.
STR 1.05.01:2017
Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Trumpai apibendrinant, jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Tiesa, verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Dažniausiai užduodami klausimai ir atsakymai
- Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80 m² be leidimo? Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
- Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Ar reikalingas leidimas? Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5 m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80 m² - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa, reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80 m² priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80 m² - leidimas reikalingas.
- Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti? Šiltnamiai iki 80 m² priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime, ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3 m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
- Turiu 1 ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę. Ar reikalingas leidimas? Jeigu pirtelė yra iki 80 m² - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke“ statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį, jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
- Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Ar reikalingas leidimas? Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50 m² - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia. Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
- SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
- SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Naminės degtinės gamyba kaimo turizmo sodybose
Seimo Kaimo reikalų komitetas (KRK) pritarė iniciatyvai įteisinti naminės degtinės gamybą kaimo turizmo sodybose. 20 Seimo narių dar 2021 m. pasiūlė leisti naminę degtinę ir kitus silpnesnius nei 65 laipsniai tradicinius alkoholinius gėrimus ruošti, laikyti ir parduoti Lietuvos ūkininkų registre registruotiems ūkininkams, kurie užsiima kaimo turizmu ir yra sertifikuoti tradiciniai amatininkai. Gaminti būtų leidžiama iki 1 tūkst. litrų kasmet.
Vyriausybė projektui pritarė, tačiau pasiūlė jį papildyti nuostata, pagal kurią parduoti naminį alkoholį būtų leidžiama tik ūkininkui priklausančioje kaimo turizmo sodyboje ir tik galutiniam vartotojui.
Tačiau, kaip pažymėjo KRK narys Sergėjus Jovaiša, „Šitas procesas Lietuvoje „pakrūminis“, slaptas vyksta ir, manau, vyks. Aišku būtų gražu kažkaip žmogiškai jį įteisinti ir pabaigti su tomis spekuliacijomis ir gaudynėmis“.
Lietuvos alkoholinių gėrimų gamintojų ir importuotojų asociacijos direktorius Mantas Zakarka kalbėjo, kad priėmus teisės aktą liktų reguliavimo neatitikimų ir iškraipymų. „Šiuo projektu yra siūloma leisti ir parduoti - iš esmės bet kam, tikrai nebūtinai tik sodybos svečiams, bent jau taip, kaip surašyta įstatymo projekte. Mums yra tiesiog baisu, kokias tai pasekmes turės kaimiškose vietovėse“, - KRK nariams sakė M. Zakarka.
Lietuvos ūkininkų sąjungos Plungės skyriaus vadovas Marijus Kaktys nepagrįstomis vadino verslo atstovų baimes, esą priėmus pakeitimus būtų iškraipoma konkurencija. „Lietuvoje alkoholio gamintojai tokie monstrai, gamina gana neblogą alkoholį. Nebijokite, niekas jūsų nekonkuruos, tonų alkoholio nepagaminsime“, - teigė M. Kaktys.
Policijos departamento atstovas Kęstutis Stelmokas taip pat pažymėjo, kad gėrimų gamybos reglamentavimas turi būti aiškesnis. „Mums įstatyme reikia labai aiškių kontrolės mechanizmų (...) dėl atsakomybės taikymo“, - akcentavo K. Stelmokas.
Narkotikų, tabako ir alkoholio kontrolės departamento laikinoji vadovė Gražina Belian kalbėjo, kad būtina apsispręsti, kaip prekyba naminiu alkoholiu bus licencijuojama. „Kokia prekyba bus vykdoma - mažmeninė ar viešasis maitinimas. Jei mažmeninė prekyba ar viešasis maitinimas bus reikalinga dar viena licencija. Jei kalbame apie tiesiog mažmeninę prekybą, atitinkamai įsigalios visi reikalavimai ir dėl laiko ribojimo“, - teigė G. Belian.
Vandens naudojimas kaimo turizmo sodyboje
Pagal Žemės gelmių įstatymą ir Vandens įstatymą leidimas naudoti žemės gelmių išteklius privalomas:
- Kai per parą sunaudojama daugiau kaip 10 m³ vandens - bet kokiai veiklai.
- Kai per parą sunaudojama daugiau kaip 100 m³ vandens - tik žemės ūkio produkcijos auginimui (be perdirbimo).
- Visais atvejais, kai vanduo naudojamas komercinėje veikloje, nepriklausomai nuo sunaudojamo kiekio.
Kada leidimas būtinas, net jei vandens sunaudojama nedaug:
- Kaimo turizmo sodybos (nakvynė, maitinimas, pirtys, baseinai).
- Kavinės, restoranai, maitinimo įmonės - net mažos, įrengtos sodybose.
- Medienos apdirbimo cechai - įrenginių aušinimui, dulkių surinkimo sistemoms.
- Sandėliai, logistikos centrai - įrenginių ar patalpų plovimui, sanitarinėms reikmėms.
- Automobilių plovyklos, servisai - net kaip papildoma veikla.
- SPA, pirtys, baseinai - komerciniam naudojimui.
- Vandens pripylimo paslaugos - klientų baseinų pripildymui.
- Biurai, įmonės - darbuotojų sanitarinėms reikmėms.
Kada leidimo nereikia:
Leidimo nereikia, kai požeminis vanduo naudojamas tik savo namų ūkio poreikiams arba nekomercinei veiklai (nevyriausybinės organizacijos, valstybinės įstaigos ir pan.) ir jo sunaudojama ne daugiau kaip 10 m³ per parą, taip pat, kai vanduo naudojamas žemės ūkio produkcijos auginimui ir jo sunaudojama ne daugiau kaip 100 m³ per parą.
Gręžinį registruoti ar įteisinti gali tik įmonė:
Gėlo požeminio vandens gavybos gręžinį Žemės gelmių registre įregistruoti ar įteisinti gali tik leidimą tirti žemės gelmes turinti įmonė (įmonių sąrašas skelbiamas ALIS sistemoje). Pasirinkite L11 Leidimų tirti žemės gelmes duomenys; Leidžiamų vykdyti tyrimų rūšys pasirinkite Požeminio vandens paieška ir žvalgyba.
Savininkai patys negali nei registruoti, nei įteisinti gręžinio, kuriam reikalingas leidimas naudoti požeminio vandens išteklius.
Galimybė be sankcijų įteisinti gręžinį - iki 2026 m.:
Pagal Laikinąjį gėlo požeminio vandens gavybos gręžinių įteisinimo įstatymą iki 2026 m. liepos 31 d. būtina pateikti Lietuvos geologijos tarnybai visus reikalaujamus dokumentus. Vėliau dokumentai nebebus priimami.
Vasarnamio ar sodo namelio statybos leidimas
Svarbiausias dalykas, kurį reikėtų žinoti visiems, svarstantiems statyti vasarnamį ar sodo namelį, yra tai, kad nuo jo ploto ir aukščio priklausys, ar jo statyboms bus reikalingas leidimas. Leidimas bus reikalingas tuo atveju, jeigu statomo vasarnamio/sodo namelio plotas viršys 80 m² arba statinys bus aukštesnis nei 8,5 m. Tokiu atveju jam galios visi gyvenamo namo statybai taikomi reikalavimai.
Tačiau, jei ketinate statyti vasarnamį, kurio patalpų (įskaitant pastogės ir naudojimo paskirtimi susietų patalpų) bendras plotas ir aukštis neviršys minėtų normų, jam statybos leidimas reikalingas nebus. Svarbu atkreipti dėmesį, jog palėpės plotas į bendrą pastato plotą nėra įskaičiuojamas tuo atveju, jeigu ji nėra įrengta.
Net ir išsiaiškinus, jog planuojamam vasarnamiui ar sodo nameliui statybos leidimas nėra reikalingas, derėtų žinoti, apie kitus, šiam statiniui taikomus reikalavimus. Tokiu atveju statinys vis tiek privalės atitikti sodų bendrijos nustatytus reikalavimus - sodo namas/vasarnamis privalo išlaikyti reglamentuotą atstumą - statinys negali būti statomas arčiau nei 3 metrai iki sklypo ribos. Jeigu atstumas mažesnis, prieš pradedant statybas privalu gauti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą.
Statiniui, kuriam nereikalingas leidimas, statybų projektas taip pat nėra būtinas. Sodo paskirties pastatams, kurių naudojimas oficialiai įvardijamas kaip ne ilgesnis nei keturi mėnesiai per metus, taip pat nėra nustatomi minimalūs privalomi pastatų energetinio naudingumo reikalavimai. Tai reiškia, jog prieš teikiant deklaraciją apie statybos užbaigimą energetinio naudingumo sertifikavimas nėra būtinas. Užbaigus tokio statinio statybas jums reikės deklaruoti statybų užbaigtumą.
Statybos užbaigimo deklaracijos teikimas:
- Sukomplektuojami nuosavybės dokumentai (turto įregistravimo nekilnojamojo turto registre dokumentas, sklypo tikslūs matavimai ir topografinė nuotrauka, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys, kt.
- Ruošiami pastato inžinerinių dalių TP (konstruktyvinė, vandentiekio ir buitinės nuotekynės, elektros, kt.
Paprasčiausias būdas gauti statybos leidimą - kreiptis į bet kurią architektūros paslaugas teikiančią įmonę, kuri padės išspręsti kilusius klausimus ir atliks visus būtinus žingsnius už jus. Tačiau pateikti prašymą statybų leidimui gauti galite ir patys. Jei visi nurodyti reikalavimai įvykdomi iš karto, įgaliotas valstybės tarnautojas IS „Infostatyba“ prašymą užregistruoja.
Terasos, priestatai ir pirtys
Sodyba retai įsivaizduojama be papildomų pastatų, o ypač terasos. Šiam statiniui statybos leidimas dažniausiai nėra reikalingas, tačiau reikėtų atsižvelgti į visus taikomus reikalavimus.
Jeigu terasa yra atvira ir priglausta prie statinio - ji yra traktuojama kaip atskiras statinys ir ją galima statyti be leidimo, tačiau, jei terasa statoma išliejant tuos pačius pamatus ir naudojant tą pačią stogo dangos konstrukciją, kaip ir sodo namo - terasa jau traktuojama kaip namo dalis. Tokiu atveju leidimo nereikia tol, kol bendras namo ir terasos plotas neviršija 80 m².
Net jeigu tokia terasa bus įrengiama vėliau, ji bus laikoma namo rekonstrukcija, o tai reiškia, jog statinys vis tiek turės atitikti leidimo reikalavimus.
Svarstant apie kitus galimus priestatus, svarbiausia taip pat atsižvelgti į planuojamą jų plotą. Priestatui statybos leidimas nėra reikalingas, jei bendras jo ir pastato plotas neviršija 80 m².
Ne rečiau sodybose sutinkamas statinys - pirtis, kuriai galioja tos pačios taisyklės, kaip ir sodo namui ar vasarnamiui. Jei planuojama statyti pirtis bus naudojama savoms reikmėms, jos plotas sodo paskirties sklype neviršys 80 m² ploto bei jau minėto 8,5 metrų aukščio, o jos tarpatramis nebus didesnis nei 6 metrai, statiniui leidimas nebus reikalingas.
Neatsiejama sodybos dalis - pagalbiniai ūkio pastatai (pvz., sandėliukai, šiltnamiai ir pan.), taip pat dažniausiai gali būti statomi be leidimo, jei šių plotas ir aukštis neviršija nurodytų reikalavimų.
Jei pagalbiniai pastatai, esantys privačiame namų valdos žemės sklype, ūkininko sodybos žemės ūkio paskirties žemės sklype ar sodo sklype neviršija 50 m² ploto ir 5 m aukščio, jie priskiriamas I nesudėtingų statinių kategorijos grupei.
Jeigu sodyboje statomo pagalbinio pastato plotas neviršys 8,5 m aukščio ir 80 m² bendrojo ploto, jis bus priskiriamas prie II-os grupės nesudėtingų statinių. Tokiam statiniui leidimas taip pat nebus reikalingas, jei jis statomas sodo paskirties sklype ar kaimo vietovėje, kurios gyventojų skaičius nėra didesnis nei 3 tūkst., o gyvenvietė nėra įtraukta į saugomų teritorijų sąrašą.
Savavališkos statybos įteisinimas
Nors dažnai pradedant statybas be leidimo tikimasi, jog prireikus, jas bus galima įteisinti, taip baigiasi toli gražu ne visada. Savavališką statybą galima įteisinti tik tais atvejais, kai žemės sklype, kuriame vykdomos statybos, ji yra galima pagal galiojančius detaliuosius planus ar žemės valdos projektus, taip pat bendruosius planus, specialiojo teritorijų planavimo dokumentus bei neprieštarauja aplinkos apsaugos, paveldosaugos, saugomų teritorijų apsaugos teisės aktų reikalavimams.
Jei savavališka statyba atitinka šiuos reikalavimus, prieš pradedant tokios statybos įteisinimo procesą privaloma sumokėti baudą, kuri apskaičiuojama atsižvelgiant į savarankiškai atliktus darbus ir sąnaudų vertę.
tags: #kaimo #turizmo #sodybos #iteisinimas