Nemažai veiksmų parengus reikalingus dokumentus pirmiausia, sudaryti nekilnojamojo turto sutarties šalys vyksta pas notarą. Tačiau visas šis procesas yra daug sudėtingesnis nekilnojamojo turto pirkimo atveju. Pirkėjas turėtų žinoti, kad tokio daikto pirkimas užtrunka ir net po pinigų sumokėjimo galima susidurti su nenumatytais sunkumais.
Svarbūs etapai įsigyjant nekilnojamąjį turtą
Kadangi pirkėjui būtina aplankyti nemažai įstaigų ir pasirašyti daug dokumentų, todėl jis iš anksto turėtų žinoti, kad, atrodytų, paprasta daikto - pinigų apsikeitimo schema gali gerokai užsitęsti. Taigi, pirkėjas neturėtų prarasti budrumo, kol visi formalumai minėtose įstaigose nebus tinkamai sutvarkyti.
Antra, šiuo metu nekilnojamojo turto sandoriuose vis dažniau atsiskaitoma ne grynaisiais pinigais, o naudojantis banko paslaugomis. Be to, prieš užregistruojant nuosavybę daugeliu atveju pirmiau teks apsilankyti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje ir deklaruoti pajamas. Trečia, visi žinome, kad nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą reikia registruoti Nekilnojamojo turto registre.
Nuosavybės teisės įregistravimas
Nors nuosavybės teisė ir gali pereiti pirkėjui nuo apsilankymo pas notarą dienos, tačiau ne mažiau svarbu, kad ši nuosavybė būtų tinkamai įregistruota. Po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo arba jos pasirašymo metu būtina perduoti nekilnojamąjį turtą. Toks perdavimas yra itin reikšmingas, nes būtent nuo šio momento pirkėjas tampa perkamo turto savininku.
Tačiau tam, kad turto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjas galėtų panaudoti prieš trečiuosius asmenis, ją būtina dar įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Paprasčiau tai reiškia, kad jeigu pardavėjas tą patį turtą sugebėjo parduoti keletą kartų, jo savininkas bus tas, kuris pirmesnis įsiregistravo savo pirkimo-pardavimo sutartį. Kitas, apgautasis pirkėjas galės tikėtis tik susigrąžinti jau sumokėtus pinigus ir reikalauti nuostolių atlyginimo, o panašiais atvejais tai būna gana sudėtinga.
Atsiskaitymo būdai už nekilnojamąjį turtą
Neretai manoma, kad sumokėjus už perkamą jau naudojamą nekilnojamąjį turtą grynaisiais pinigais pas notarą bus išvengta papildomo neaiškumo, sutaupyta laiko ir pirkimo procesas bus sklandesnis. Tuo labiau, kad pardavėjas kartais kategoriškai reikalauja sumokėti pinigus “lagaminėlyje”, kitaip, girdi, jis parduos turtą kitam.
Be abejo, sumokėjimo už nekilnojamąjį turtą tvarka - derybų klausimas, tačiau tokiais atvejais pirkėjas turėtų žinoti, kad po pinigų sumokėjimo jis dar nebus visiškai tikras, kad išvengs netikėtumų.
Atsiskaitymas per banką
Perkant nekilnojamąjį turtą už banko suteiktą paskolą atsiskaitoma specifiškai. Paprastai pirkimo-pardavimo sutartyje numatoma, kad pirkėjas (grynais ar pavedimu) sumoka dalį visos nekilnojamojo turto kainos (“pradinį įnašą”), o likusią sumos dalį bankas pats tiesiogiai perveda pardavėjui.
Tačiau bankas savo dalį sumoka tik po to kai, pirkėjo nuosavybės teisė yra įregistruojama Nekilnojamojo turto registre ir naujasis šeimininkas įkeičia turtą banko naudai. Taigi, šiuo atveju pirkėjas tampa pilnateisiu nekilnojamojo turto savininku ir po to sumoka pagrindinę turto kainos dalį.
Panašia tvarka per banką galima atsiskaityti ir neimant paskolos. Tokiu atveju gali būti susitariama, kad pirkėjas perves pinigus į pardavėjo sąskaitą per tam tikrą laiką po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ir turto perdavimo. Taigi, pirkėjas turės laiko atlikti visas turto registravimo procedūras, ir įsitikinęs, kad viskas tvarkoje perves pinigus.
Reikia pripažinti, kad tokia tvarka mažiau saugotų pardavėją. Kita vertus, pardavėją gina tai, kad parduoto nekilnojamojo turto registravimo pažymėjime išduotame naujam savininkui bus padaromas įrašas apie tai, kad pagal šio turto pirkimo-pardavimo sutartį nėra pilnai atsiskaityta. Šis įrašas galės būti panaikintas tik po to, kai pirkėjas sumokės visus pinigus ir notaras patvirtins pardavėjos pareiškimą apie visišką atsiskaitymą (pakvitavimą).
Notaro depozitinė sąskaita
Dar vienas būdas - pirkėjo atsiskaitymas už nekilnojamąjį turtą per notaro depozitinę sąskaitą. Pirkėjas šiuo atveju pinigus perveda notarui į jo depozitinę sąskaitą. Šalys gali susitarti, kad notaras pinigus pardavėjui perduos tik po to, kai nekilnojamojo turto registre pirkėjas tinkamai įregistruos pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, pinigai faktiškai sumokami pardavėjui tik po to, kai pirkėjas galutinai sutvarko visus formalumus ir jaučiasi saugus.
Galbūt dėl to, kad kartais nepasitikima notarais (tokio atsiskaitymo atveju notarą galėtų siūlyti pardavėjas), o galbūt dėl to, kad dar nedaug žinoma kaip praktiškai naudotis šia procedūra ji kol kas gana reta nekilnojamojo turto sandoriuose. Nepaisant to ji laikoma viena iš saugesnių tiek pirkėjui, tiek ir pardavėjui.
Patarimai perkant būstą
Planuojantiems įsigyti būstą su banko paskola dažnai kyla klausimas - pirmiau ieškoti būsto ar eiti į banką. Atsakymas: pirmiausia reikėtų apsilankyti banke. Bankas įvertins jūsų galimybės ir per kelias dienas atsakys kokio dydžio paskolą galite gauti. Tuomet metas pradėti ieškoti norimo būsto.
Būsto paieškomis galite užsiimti patys arba tai galite patikėti patyrusiam NT brokeriui. Jei būsto ieškosite patys, tuomet pagrindinis jūsų darbas yra nuolat stebėti NT skelbimų portalus. Kartais net ir valandos pakanka, jog juose atsiradęs išskirtinis objektas būtų rezervuotas.
Vis dėlto, ieškant pačiam, būsto paieškos užtrunka ilgiau ir atima kur kas daugiau brangaus laiko. Patyrę NT brokeriai turi duomenų bazes ir dažniausiai pirmieji gauna geriausius būstų pasiūlymus. Jei nusprendėte rinktis NT brokerį, patarimus kaip jį išsirinkti galite rasti šiame straipsnyje.
Jei būstą perkate su banko paskola, radus tinkamą, jūsų poreikius atitinkantį objektą, turite susisiekti su NT vertintoju. Turto vertinimas yra garantas bankui, kad būstą perkate už rinką atitinkančią kainą, o ne siekiate apgauti banką ir gauti didesnę paskolą.
Turto vertintojai sutartyje tarp paskolos gavėjo ir banko yra tretieji asmenys, kurie nepriklausomai vertina esamą situaciją. Dirbdami kartu su profesionaliais brokeriais dėl turto vertintojų paieškos ir patikimumo nerimauti neturėtumėte. Brokeris turėtų turėti patikimą partnerių ratą, kurie padės išspręsti visas būsto pirkimo-pardavimo užduotis.
Nors pasirašius preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį turtas nėra perleidžiamas pirkėjui, tačiau į šią sutartį reikėtų pažvelgti rimtai. Preliminarioji sutartis pagal joje nustatytas sąlygas garantuoja, kad ateityje bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis.
Šioje sutartyje turite nurodyti pagrindines sandorio sąlygas - kada planuojate surinkti visus reikiamus dokumentus, kaip bus dalinami su pardavimu susiję notariniai mokesčiai, per kokį laiko tarpą buvusieji būsto savininkai galės atlaisvinti būstą, kokios nuobaudos taikomos nesilaikant sutartyje nurodytų sąlygų.
Na, o gavus paskolą iš banko, ateina laikas pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutartis pasirašoma pas notarą, šiuo metu būsto pirkėjas ir pardavėjas turi turėti visus reikiamus dokumentus. Pasirašius sutartį būsto nuosavybė pereina pirkėjui. Notaras patvirtinęs pirkimo-pardavimo sutartį turi iš karto pateikti nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą Registrų centrui.
Perkant būstą su paskola, iki jos išmokėjimo būtina pas notarą pasirašyti įkeitimo sutartį. Jei auginate mažamečius vaikus turite gauti teismo leidimą įkeisti būstą, kuriame gyvens vaikai.
Kai būsto pardavėjas gauna pinigus iš banko, jis šį veiksmą turi užregistruoti pas notarą ir notaro patvirtintą liudijimą pateikti Registrų centrui, o kopiją bankui. Pardavėjui atlikus šiuos veiksmus galite laisvai disponuoti įsigytu turtu.
Jei kyla daugiau klausimų dėl būsto pirkimo Kaune - susisiekite konsultacijai su NT MINISTERIJA.
Derybų klaidos, kurių turėtų vengti būsto pirkėjai
Turto dalybos skyrybų atveju
Skyrybos gali būti taikios, tačiau kartais jos - tarsi minų laukas, kuriame sproginėja emocijos. Vis tik galiausiai tenka dalytis ne emocijomis, o drauge užgyventu nekilnojamu ir finansiniu turtu ar net skolomis. Kad šios dalybos būtų kuo lengvesnės, būtina žinoti kelis svarbius aspektus.
Bene geriausiai visiems žinoma taisyklė − santuokoje įgytas sutuoktinių turtas dalijamas laikantis lygių dalių principo. Tačiau svarbu žinoti, kad tam tikromis aplinkybėmis teismas gali netaikyti šio principo. Pavyzdžiui, jei vienas iš sutuoktinių, su kuriuo lieka gyventi vaikai, paprašo jam ar jai priteisti didesnę turto dalį. Lygių dalių principo nesilaikymą gali lemti ir sutuoktinio sveikatos būklė ar prastesnė finansinė padėtis.
Nors iki santuokos įgytas turtas yra asmeninė nuosavybė, kuri nutraukiant santuoką nėra dalijama, čia taip pat gali pasitaikyti išimčių. Jei vienam iš sutuoktinių priklausęs būstas bendro gyvenimo metu buvo iš esmės pagerintas kito sutuoktinio lėšomis ar darbu, šis turtas gali būti pripažintas bendru ir dalijamas skyrybų metu. Taip gali nutikti ir tuo atveju, jei su paskola turtas buvo įsigytas dar iki santuokos, tačiau netrukus buvo susituokta, o paskolos įmokos mokėtos iš bendro šeimos biudžeto.
Su paskola įgyto būsto dalybų scenarijai
Su paskola įgytas būstas, kurio kredito įmokos vis dar mokamos bankui, gali tapti nemažu galvos skausmu. Norint išvengti nesusipratimų ir maišaties, būtina įvertinti pagrindinius įmanomus scenarijus.
Pirmojo scenarijaus atveju būstas parduodamas, paskola grąžinama, o pelningo pardavimo atveju likusios lėšos padalinamos tarp sutuoktinių. Jei už pardavimą gautos sumos nepakanka visai paskolos sumai padengti, likusi skolos dalis turi būti grąžinama abiejų sutuoktinių, nebent su kreditoriumi sutariama kitaip.
Būsto nuosavybė ir būsto paskola taip pat gali būti perduota vienam iš sutuoktinių, jei jis gauna pakankamas pajamas ir tokiam scenarijui pritaria kreditorius. Kitas sutuoktinis gali dovanoti iki turto dalybų padengtos paskolos dalį arba prašyti piniginės kompensacijos.
Galimas ir trečiasis scenarijus, kada abu sutuoktiniai lieka bendraturčiais ir bendraskoliais, turinčiais paskolą ir po skyrybų grąžinti kartu. Sutuoktiniai gali tarpusavyje susitarti, kokiomis dalimis jie mokės mėnesines įmokas. Tiesa, tai - gana rizikingas kelias, mat tokiu atveju tenka prisiimti atsakomybę ir už kitą sutuoktinį, o jam nemokant savosios dalies, gali tekti ją padengti.
Ketvirtojo scenarijaus atveju būsto nuosavybė pereina vienam, tačiau paskolą privalo grąžinti abu sutuoktiniai. Dažniausiai tokiu atveju būstas lieka tam sutuoktiniui, su kuriuo nustatoma nepilnamečio vaiko ar vaikų gyvenamoji vieta, o jo pajamos yra nepakankamos paskolai grąžinti.
Finansinis turtas ir skolos
Teismo sprendimu arba šalių susitarimu pasidalijami ir įgyti vertybiniai popieriai ar sukaupta finansinė atsarga. Gali būti nuspręsta, kad viena turto rūšis atitenka vienam sutuoktiniui, kita - kitam.
Egzistuoja ir kitas finansinio turto dalybų kelias, kada sukauptas turtas atitenka vienam iš sutuoktinių, o šis kitam sumoka finansinę kompensaciją už jo dalį. Sutuoktiniams nesusitarus dėl to, kam koks finansinis turtas turėtų atitekti, teismo sprendimu gali būti nuspręsta turtą parduoti, o gautas lėšas paskirstyti pagal nustatytas turto dalis.
Svarbu žinoti, kad finansiniam turtui priskiriamos ir pagal draudimo sutartis kaupiamos lėšos ar III pakopos fonduose kaupiama pensija. Nusprendus skirtis, vienas sutuoktinis gali prašyti teismo, kad jam būtų pripažinta teisė į pusę sukauptų lėšų. Kadangi paprastai draudimo ar pensijų kaupimo sutartis skyrybų atveju nėra nutraukiama, vienas sutuoktinis gali būti įpareigojamas kompensuoti kitam atitinkamą dalį sutartyje sukauptų lėšų.
Bendras santuokoje yra ne tik turtas, bet ir įsipareigojimai, tad jie taip pat dalijami. Santuokos nutraukimas neatleidžia sutuoktinių nuo bendrų įsipareigojimų kreditoriams, nebent kreditorius išreiškia pritarimą, kad finansiniai įsipareigojimai liktų tik vienam iš sutuoktinių.
Finansiniai įsipareigojimai be turto įkeitimo, pavyzdžiui, vartojimo kreditai, paprastai yra mažesni ir todėl gali būti lengviau grąžinti ar perdalyti. Tačiau nereikėtų į juos numoti ranka tikintis, kad situacija išsispręs savaime, ir šuos finansinius įsipareigojimus ir toliau vykdys sutuoktinis, kuris tai darė iki tol. Neišsprendus šių klausimų, gali susidaryti situacija, kai abu buvę sutuoktiniai nemoka paskolos įmokų manydami, kad tai - kito prievolė.
Vaiko išlaikymo išlaidos
Vaiko išlaikymo sumos dydis turi užtikrinti būtinas sąlygas jam augti ir vystytis, būti proporcingas jo poreikiams bei tėvų turtinei padėčiai. Bylos nagrinėjimo metu vertinamos realios tėvų pajamos, turtinė padėtis, būtini vaiko poreikiai, ir tuomet nusprendžiama, kokia dalimi prie vaiko išlaikymo turės prisidėti kiekvienas iš tėvų.
Įprastai laikoma, kad minimalūs vaiko poreikiai - viena minimali mėnesinė alga. Šiuo metu ji sudaro apie 777 eurus atskaičius mokesčius. Taigi, teismo nustatytomis dalimis tėvai turėtų vaiką aprūpinti šia išlaikymo suma.
Tačiau svarbu žinoti, kad tai yra tik orientacinis dydis. Vaiko poreikiai gali būti ir didesni, jei jis, pavyzdžiui, turi ypatingų gabumų, lanko būrelius ar sporto užsiėmimus.
Nekilnojamojo turto mokestis
Gruodis - ne tik jaukiausių metų švenčių laukimas, bet ir metas, kai verta prisiminti svarbius finansinius įsipareigojimus. Vienas tokių - nekilnojamojo turto mokestis. NT mokestį gyventojai turi mokėti, kai jų turimo NT bendra mokestinė vertė viršija 150 000 eurų.
Į šią vertę įtraukiamas gyvenamosios paskirties, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių, žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių vertinimas.
Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų ar įvaikių iki 18 metų, suteikiama didesnė mokestinė riba. Tas pats principas taikomas ir šeimoms, kuriose yra neįgalus vaikas iki 18 metų arba vyresnis neįgalus vaikas, kuriam nustatytas individualios pagalbos poreikis (pirmo ar antro lygio).
Kiekvienas asmuo, turintis NT, gali pasinaudoti neapmokestinama suma - 150 000 arba 200 000 eurų, priklausomai nuo lengvatų. Kai turtas priklauso abiem sutuoktiniams bendrai (bendroji jungtinė nuosavybė), jo vertė dalijama per pusę, ir kiekvienam iš jų taikoma atskira neapmokestinama suma.
Atkreiptinas dėmesys, kad NT mokestis mokamas ne nuo visų gyventojo nuosavybėje esančių NT objektų. Mokestis netaikomas turtui, kuris fizinio asmens naudojamas: socialinei globai ir priežiūrai; pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti; švietimo darbui.
Praktikoje yra atvejų, kai kitokios paskirties (pvz., viešbučių, poilsio) nekilnojamojo turto savininkai atskirų savivaldybių sprendimais yra atleidžiami nuo NT mokesčio mokėjimo. Tai gali būti taikoma tais atvejais, kai gyventojai faktiškai gyvena tokiame NT kaip gyvenamajame būste.
Be to, savivaldybių tarybos gali savo biudžeto sąskaita sumažinti arba visiškai atleisti nuo mokesčio fizinius asmenis, turinčius komercinės paskirties NT (pvz., administracinės, prekybos, maitinimo ar sporto paskirties patalpas).
Svarbu pažymėti, kad tais atvejais, kai gyventojai nekilnojamąjį turtą neterminuotai arba ilgesniam nei vieno mėnesio laikotarpiui perduoda naudotis juridiniams asmenims, mokestinę prievolę perima pastarieji. Tad svarbu nepamiršti pasitikrinti, ar jūsų turimas NT atitinka apmokestinamojo turto kriterijus.