Kada Išsikraustyti Iš Parduoto Buto: Terminai Ir Teisiniai Aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis Lietuvoje yra privaloma notarine forma. Sudarant nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartį, reikia atsižvelgti į daugelį smulkmenų. Sutartis sudaroma kartu su notaru, todėl jis ir turi paaiškinti sąlygas.

Pardavę butą, buvę savininkai naujųjų šeimininkų kartais prašo leisti kurį laiką jame dar pagyventi. Kad nekiltų nesusipratimų ir konfliktų, notaras Marius Stračkaitis abiem pusėms pataria iš anksto aptarti gyvenimo pardavus butą sąlygas. Jas reikia įrašyti į raštišką sutartį, kurią patvirtina notaras. Skirtingai nei žodinis, raštiškas susitarimas neleis laisvai traktuoti gyvenimo sąlygų, iškeldinimo datos.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisiškai iškeldinti nepageidaujamus asmenis iš jūsų nuosavybės, įsigytos varžytynėse. Aptarsime reikalingus dokumentus, teismo procesą ir galimas išlaidas.

Preliminarioji Sutartis: Fiksavimas Raštu

Tam, kad mūsų susitarimai žodžiu būtų užfiksuoti raštu, reikalinga preliminarioji sutartis. Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis dažniausiai sudaroma po būsto apžiūros ir derybų. Sudarant ją irgi yra derimasi, bet jau nebe dėl pagrindinių dalykų tokių kaip, tarkime, kaina, o dėl papildomų - baldai, terminai ar pinigų mokėjimo tvarka.

Kur? Jeigu Jus atstovauja brokeris, dažniausiai viskas vyksta jo biure, nes galima paruošti sutartį, atsispausdinti ir tokiu atveju, jeigu kas nors keičiasi ar kažkas vienai iš šalių netinka, iškart daryti pakeitimus ir sutartį perspausdinti.

Kas dalyvauja? Turi būtinai dalyvauti visi pirkėjai ir visi pardavėjai. Jeigu pirkėjai yra santuokoje, tada galimas tik vieno iš jų dalyvavimas, kaip ir notarinio sandorio metu. Pardavėjai privalo dalyvauti abu, net jeigu ir yra santuokoje.

Kokius dokumentus reikia?

• Asmens dokumentas - tapatybės kortelė arba pasas.
• Kadastrinė byla. Būtina sužiūrėti ar buto planas atitinka realybę. Jeigu ne, tartis kas tai sutvarkys ir kas už tai mokės. Neatitikimus būtina pakeisti, jeigu būstas perkamas su banko paskola, nes vertintojai kitaip neįvertins Jūsų būsto.
• Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas. Šiame lape matysite svarbiausią informaciją apie būsto specifikacijas (paskirtis, plotas, metai, kamb. sk. ir t.t.), savininkus, areštus ir kt. Apie turto areštus, antstolius ar kitas problemas turite aptarti pasirašymo metu, o ne po to! Visada prašykite RC išrašo kuo naujesne data - naujesnė informacija visuomet patikimesnė. Atsiradus neaiškumams siūlyčiau kreiptis į specialistą - jis žinos kaip ką ir už kiek galima sutvarkyti, kiek laiko paprastai tai trunka.

Ką reikia aptarti?

• Turtas. Ką perkate, kas papildomai priklauso - parkavimo vietos, sandėliukai ir t.t.
• Notarinio sandorio data. Iki kada abi šalys įsipareigoja susitvarkyti viską, kas reikalinga sandoriui (pažymos ar banko paskola).
• Kaina. Susitarkite už turtą mokamą kainą.
• Avansas. Kokio dydžio bus avansas ir kokia forma (grynaisais ar pavedimu). Jeigu avansas paliekamas grynaisais, pardavėjas būtinai turi pasirašyti sutartyje, kad pinigus gavo.
• Likusį asiskaitymą. Kaip ir kokiais terminais bus sumokėta likusi dalis. Jeigu bus perkama su banko paskola, tai pagal įstatymą po notarinės dienos per 30 d.d. sumokama banko paskolos dalis.
• Baudos. Kas bus, jeigu pardavėjas apsigalvos ir nebeparduos ar pirkėjas nuspręs nebepirkti. Baudos turi būti abejoms pusėms lygios.
• Kas moka už notarą. Pagal civilinį kodeksą už pirkimo-pardavimo sandorio išlaidas moka pirkėjas, jeigu šalys nesusitaria kitaip. Rinkoje dažniausiai nutariama mokėti lygiomis dalimis per pusę, bet tą galite aptarti kalbėdami dėl turto kainos.
• Kada atlaisvinamas turtas. Nuspręskite kiek laiko reikės išsikraustyti pardavėjams, o jeigu jie dar neturi būsto, susitarkite koks laikas jiems duodamas po visų pinigų gavimo.
• Baldai. Kokie baldai lieka pirkėjui, o kokius išsiveža pardavėjas. Patarčiau sudaryti atskirą lapą su būsto nuotraukomis ir baldus susižymėti. Taip abi pusės išsprendžia neaiškius klausimus pasirašymo metu ir apsidraudžia nuo bereikalingų nesklandumų.

Iškeldinimas Iš Būsto Po Varžytynių: Teisinis Procesas

Dažniausiai pasitaikantis atvejis - klientas antstolio organizuojamose varžytinėse įsigijo butą ir raštu kreipėsi į buvusius savininkus su prašymu išsikelti iš klientui nuosavybės teise priklausančių patalpų. Tačiau šie asmenys į kliento bandymus susitarti dėl išsikėlimo iš jo nuosavybės datos nereagavo. Tokiu atveju teismui pateikiamas ieškinys dėl iškeldinimo iš gyvenamųjų patalpų.

Iškeldinimas iš gyvenamųjų patalpų, kai nepageidaujami asmenys jų neatlaisvina ir šios situacijos nepavyksta išspręsti taikiai, galimas tik teismo tvarka. Iškeldinimas iš gyvenamųjų patalpų vyksta teisminio proceso tvarka.

Kaip vyksta nepageidaujamų asmenų iškeldinimas?

Procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:

1. Pretenzijos Parengimas: Pirmiausia, asmenims siunčiama pretenzija dėl iškeldinimo.
2. Kreipimasis į Teismą: Asmenims nesutinkant išsikelti geruoju, kreipiamasi į teismą su ieškiniu dėl iškeldinimo iš neteisėtai užimamų gyvenamųjų patalpų.
3. Teismo Sprendimas: Teismui priėmus sprendimą iškeldinti ir sprendimui įsiteisėjus, gaunamas vykdomasis dokumentas.
4. Priverstinis Iškeldinimas: Vykdomasis dokumentas teikiamas antstoliui, kuris priverstai iškeldina nurodytus asmenis (priverstinai patenka į patalpas, naudojasi policijos ir kt. institucijų pagalba).

Kokius dokumentus reikia parengti norint iškeldinti?

Kreipdamiesi į teismą privalėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus:

• Nuosavybės teisę įrodančius dokumentus - VĮ „Registrų centras“ išrašą apie turto savininką (-us);
• Pretenzijos dėl iškeldinimo kopiją ir jos įteikimą arba išsiuntimą registruotu paštu patvirtinančius dokumentus;
• Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą arba kitus duomenis (nuotraukas, vaizdo medžiagą), patvirtinančius, kad patalpa neteisėtai užimta ir kad reikalingas teismo sprendimas iškeldinti;
• Neteisėtai patalpoje gyvenančių asmenų duomenis (vardus, pavardes, gimimo datas ar asmens kodus), jei tokie yra žinomi;
• Kitus dokumentus, galinčius turėti reikšmės iškeldinimo bylos nagrinėjimui.

Išlaidos procese

Iškeldinimo procese patirsite tam tikrų išlaidų, o konkrečiai:

• Išlaidos advokatui už procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teisme.
• Žyminis mokestis. Vadovaujantis CPK 80 str. 1 d. 5 p. bylose dėl neturtinių reikalavimų (įskaitant iškeldinimą) mokamas 31 Eur žyminis mokestis (pritaikius 25 % lengvatą, kai kreipiamasi elektroninėmis priemonėmis).

Patenkinus ieškinį dėl iškeldinimo visos Jūsų procese patirtos išlaidos įtraukiamos į bendrą skolos sumą ir išieškomos iš atsakovų.

Proceso trukmė

• Kiek laiko užtrunka parengti procesinius dokumentus? Apie 2 savaites nuo visų reikalingų dokumentų gavimo.
• Kiek laiko užtrunka teisminis procesas? Proceso trukmė iš esmės priklauso nuo to, kaip aktyviai atsakovas ginčys iškeldinimą. Paprastai ieškinio atveju procesas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėn. nesudėtingose bylose, kur nėra prieštaravimų arba jie aiškiai nepagrįsti. Sudėtingose bylose bylinėjimosi trukmę sunku prognozuoti, ji priklauso dažniausiai nuo proceso šalių noro išspręsti ginčą ir gali trukti nuo 6 mėn. iki 1,5 metų ir daugiau.

Teismo sprendimas iškeldinti: kas toliau?

Teismui priėmus sprendimą iškeldinti, nustatomas 30 d. terminas sprendimo įsiteisėjimui. Įsiteisėjus sprendimui reikia pateikti prašymą dėl vykdomojo rašto išdavimo. Vykdomąjį raštą įprastai per 7 dienas išduoda teismas. Su vykdomuoju raštu galima nedelsiant kreiptis į antstolį dėl priverstinio iškeldinimo.

Žalos už uždelstą išsikelti laiką priteisimas

Neteisėtai užimant Jums priklausančias patalpas kiekvieną dieną yra daroma žala, todėl verta apsvarstyti galimybę prisiteisti žalą už uždelstą išsikelti laiką tame pačiame iškeldinimo procese. Padarytą žalą galima pagrįsti analogiškų patalpų nuomos mokesčio dydžiu bei kitais įrodymais. Toks reikalavimas skatina neteisėtai patalpą užėmusius asmenis išsikraustyti kuo operatyviau.

Ar nepilnamečiai asmenys gali būti kliūtis iškeldinti?

Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti - vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus.

„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“.

Varžytynių Akto Pripažinimas Negaliojančiu

Jei manote, kad antstolio organizuojamose varžytinėse parduoto jūsų nekilnojamo turto kaina neatitinka rinkos kainos, tuomet būtinas turto pardavimo iš varžytinių akto pripažinimas negaliojančiu. Varžytinių aktas gali būti panaikintas tik pateikus teismui ieškinį.

Patarimai perkant būstą varžytynėse

Varžytynės yra ir visada buvo itin specifinis turto įgijimo būdas: tai priverstinai, prieš savininko valią, parduodamas turtas. Ypač apdairiam reikia būti perkant gyvenamąjį būstą, nes drauge su juo gresia įgyti ir aibę problemų.

Štai keletas patarimų, kaip elgtis, norint įsigyti išvaržomą turtą:

• Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija.
• Nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti.

Pašnekovo pastebėjimu, reikia tiesiog laiku susirinkti visą įmanomą informaciją. Kitų būdų iš anksto apsidrausti nuo galimo probleminio pirkinio nėra.

Kaip Vyksta Varžytynės?

Trylika žurnalo „Ivestuok“ akcentuojamų momentų:

1. Šiuo metu varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
2. Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
3. Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
4. Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
5. Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 7 tūkst. litų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 100 tūkst. litų.
6. Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
7. Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 % rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 % rinkos kainos.
8. Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 % pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
9. Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
10. Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.
11. Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 7 paras.
12. Atsižvelgiant į parduodamo turto vertę, pirmasis kainos padidinimas varžytynėse turi sudaryti ne mažiau kaip 5 %, 4 % arba 3 % pradinės pardavimo kainos. Paskui kiekvienas varžytynių dalyvis gali didinti kainą neribotą skaičių kartų.
13. Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą. Per 3 darbo dienas sumokėjus visą turto kainą antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą.

Svarbiausi Pirkimo Pardavimo Sutarties Aspektai

Anot Antano Kišūno, savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

1. Tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

2. Esminės sąlygos. Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

3. Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

4. Trečiosios šalys. Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.

5. Šalių pareiškimai ir garantijos. Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį.

6. Baldai ir daiktai. Pasak A.Kišūno, tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.

7. Patalpų fotofiksacijos. A.Kišūnas siūlo atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi.

8. Terminai. Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.

9. Pirmasis mokėjimas arba avansas. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.

10. Notarinės išlaidos. A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas.

11. Pakeitimai. Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.

12. Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.

13. Turto perdavimas. Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.

Pagrindiniai Varžytynių Etapai

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius varžytynių etapus:

tags: #kada #issikraustyti #is #parduoto #buto