Buto pardavimas - svarbus žingsnis, reikalaujantis atidumo ir žinių. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.
Pirmieji Žingsniai Prieš Pardavimą
Dokumentų Tvarkymas ir Nuosavybės Įrodymas
Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:
- Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
- Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
- Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.
Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų. Registrų centrą rasite čia: www.registrucentras.lt.
Buto Būklės Įvertinimas ir Vertinimas
Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktų ir licencijų sąrašus galima rasti Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.
Rinkos Analizė ir Kainos Nustatymas
Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
- Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Buto Pardavimo Procedūra ir Formalumai
Preliminarioji Sutartis
Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:
- Pardavimo kaina.
- Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
- Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.
Notarinis Patvirtinimas ir Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
- Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
- Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.
Notarų kontaktus ir informaciją galite rasti čia: Lietuvos notarų rūmų tinklalapis.
Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.
Atsiskaitymas
Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.
Kada Pardavėjas Gauna Pinigus Už Butą?
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.
Atsiskaitymas Savo Lėšomis
Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Tuomet būsto pirkimo-pardavimo sutartyje bus pažymėta, kad esate pilnai atsiskaitęs už perkamą turtą. Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo.
Atsiskaitymas Su Būsto Paskola
Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Bene visada turtas turi būti apdraustas kreditoriaus naudai - jo nurodytoje draudimo bendrovėje ir hipotekoje yra įregistruojamas įkeitimo lakštas. Kreditorius pardavėjui pinigus už įsigytą būstą perves per 30 dienų.
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
Svarbu: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
Mokesčiai Parduodant Butą
Pajamų Mokestis Nuo Kapitalo Prieaugio
Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:
- Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
- Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
- Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.
Daugiau informacijos apie mokesčių taikymą galima rasti Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) interneto svetainėje: www.vmi.lt.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).
Dažnai Užduodami Klausimai
Ar Privalau Parduoti Butą Per Notarą?
Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.
Kiek Kainuoja Notaro Paslaugos?
Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.
Kiek Laiko Trunka Pardavimo Procesas?
Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo. Dažnai nuo skelbimo paskelbimo iki notarinio sandorio gali praeiti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.
Būsto Pirkimo Eiga Su Paskola: Žingsnis Po Žingsnio
Jei nusprendėte būstą įsigyti pasinaudami banko finansavimu, svarbu žinoti visus etapus:
- Būsto Pasirinkimas: Klientas apžiūri ir išsirenka jam patinkantį būstą.
- Būsto Rezervavimas: Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu.
- Sprendimas Dėl Būsto Įsigijimo: Klientas apsisprendžia dėl būsto, apdailos ir skiriamos sumos.
- Preliminari Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Pasirašoma sutartis, kuria klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
- Užstatas: Sumokamas užstatas, kuris gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės.
- Pranešimas Nr. 1: Dėl Būsto Perdavimo: Gaunamas kvietimas atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą.
- Būsto Perdavimas Pirkėjui: Pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą.
- Susitarimas Su Banku Dėl Būsto Paskolos: Bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą.
- Turto Vertinimas: Atliekamas detalusis turto vertinimas.
- Pastato Energinis Sertifikatas: Pirkėjas supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
- Notarinė Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Pasirašoma notarinė sutartis.
- Turto Registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“.
- Sutartis Su Administratorium: Pirkėjas pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
- Būsto Paskolos Sutartis: Pirkėjas pasirašo su banku būsto paskolos sutartį.
- Turto Draudimas: Turtas apdraudžiamas banko naudai.
- Įkeitimo Lakšto Registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
- Visiškas Kliento Atsiskaitymas Su Pardavėju: Klientas privalo per 30 d. registruoti ir apdrausti turtą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui.
- Pranešimas Nr. 2: Dėl Visiško Atsiskaitymo: Pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą.
- Komunalinės Paslaugos: Pirkėjas sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su komunalines paslaugas tiekiančiomis įmonėmis.
- Apdaila: Atliekami apdailos darbai.
- Laimingas Įsikūrimas: Atlikus visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose.
Svarbūs Patarimai Prieš Perkant Būstą
- Finansinės Galimybės: Pirmiausiai rekomenduojama kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes.
- Kiek Laiko Planuojate Gyventi Būste: Atsakius į šį klausimą, žinosite kokio būsto ieškoti, kokiame rajone.
- Turto Vertinimas: Užsisakę turto vertinimą, įsitikinsite, ar Jūsų išsirinkto nekilnojamojo turto vertė yra reali ir ar nepermokate.
- Preliminari Sutartis ir Avansas: Pasirašykite su Pardavėju preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėkite avansą.
- Banko Sprendimas: Bankas priima sprendimą kokiomis sąlygomis Jums gali suteikti paskolą.
- Notarinė Sutartis: Pasirašoma, kuomet pirkėjas jau turi banko kredito sutartį arba garantinį raštą.
- Turto Draudimas ir Įkeitimas: Prieš įkeičiant turtą bankui, privaloma apdrausti turtą nuo nelaimingų atsitikimų.
- Teismo Leidimas: Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
NT plėtotojai pastebi, kad klausimų dėl šio svarbaus žingsnio ypač daug iškelia tie, kurie būstą įsigyja pirmą kartą. „Nekilnojamojo turto įsigijimas naujiems pirkėjams kelia nemažai klausimų, tad verta iš anksto sužinoti, kokie šiam procesui būdingi žingsniai. Pirma apgalvotai išsirenkamas būstas - įvertinama jo vieta mieste bei name, papildomo turto kaip sandėliukai, parkavimo vietos prieinamumas ir poreikis, aplinkinė infrastruktūra, būsto paskirtis, plėtotojo garantiniai įsipareigojimai ir panašiai“, - sako NT ekspertė.
Priėmus sprendimą įsigyti būstą, antrasis žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Ja abi šalys susitaria dėl pagrindinių sandorio sąlygų bei pagrindinės sutarties pasirašymo ateityje.
„Prieš pat užbaigiant statybas, klientas atvyksta priimti atliktų darbų - pasirašyti turto apžiūros akto, kuriuo patvirtinama, kad plėtotojas įvykdė visus preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje numatytus įsipareigojimus. Tuomet klientas pakviečiamas pasirašyti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą“, - pasakoja „Omberg“ pardavimų ir klientų patirčių vadovė.
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus. Sutarties projektas susipažinimui klientui pateikiamas dar kelios dienos iki sutarties pasirašymo, o pardavėjas atsako į visus kylančius klausimus.
„Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma notaro biure, abiejų šalių sutartu laiku. Vykdami pasirašyti sutarties su savimi turėkite asmens dokumentą, užmokestį už notarinio tvirtinimo išlaidas bei, jeigu butą perkate su paskola, įpareigojantį banko pasiūlymą, įrodantį jo sprendimą suteikti kreditą. Po sutarties pasirašymo, jums bus perduodami įsigyto būsto raktai ir per sutartą terminą turto nuosavybė bus įregistruojama VĮ „Registrų centras“, - paaiškina E.Gudauskienė.
Šiame etape būstas jau oficialiai yra jūsų. Tuomet lieka keletas kitų, taip pat atsakingų žingsnių, tokie kaip tiesioginių paslaugų teikimo sutarčių su komunalines paslaugas teikiančiomis įmonėmis pasirašymas bei pats maloniausias darbas - būsto įsirengimas“, - sako E.Gudauskienė.