Kada geriausias laikas pirkti butą?

Sprendimas pirkti butą yra vienas svarbiausių finansinių žingsnių gyvenime. Šiame straipsnyje aptarsime, kada geriausiai pirkti butą, kaip pasiruošti šiam procesui ir kokie niuansai gali turėti įtakos sėkmingam sandoriui.

Ar yra tinkamas laikotarpis pardavimams?

Nekilnojamojo turto rinka yra aktyviausia rudenį ir pavasarį. Tačiau ir ramesni žiemos bei vasaros mėnesiai taip pat turi savo privalumų, nes paprastai tada būsto ieško motyvuoti, rimtai nusiteikę pirkėjai. Šiais metais įrodyta, jog nėra netinkamo laikotarpio pardavimams - būsto vertės augimas nuosaikiai kilo 0,1-0,8 procento tiek žiemos mėnesiais, tiek birželį.

Kaip pasiruošti buto pirkimui?

Dokumentų paruošimas

Visų pirma, reikėtų tinkamai paruošti visus dokumentus buto pardavimui. Jei butas yra įkeistas bankui - reikia gauti banko leidimą butą parduoti. Jei turite nepilnamečių vaikų - reikia notaro leidimo butą parduoti. Jei namui yra atlikta renovacija - reikia įsitikinti, ar butui nereikia atlikti naujų kadastrinių matavimų. Jei butą esate paveldėję - reikėtų pasikonsultuoti dėl galimo GPM mokesčio po pardavimo. Jei butas pirktas, bet neišlaikytas 10 metų - taip pat reikėtų pasidomėti galimais mokesčiais po pardavimo.

Realios kainos nustatymas

Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą.

Aktyvūs pardavimo veiksmai

Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus. Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas.

Preliminarioji sutartis

Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi. Tai yra labai atsakingas momentas, nes Jūsų padarytos klaidos ir paliktos spragos gali brangiai kainuoti.

Pagrindinė sutartis

Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą. Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu - išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.

Kiek laiko trunka buto pardavimas?

Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks. Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites. Dar priklauso nuo to, kiek laiko teks laukti pas notarą paskirto sandorio tvirtinimo laiko. Jei buto pardavimas sudėtingesnis, trukmė gali būti ir keli mėnesiai. Tam, kad sutvarkyti visus reikalingus dokumentus, visur reikalingas laikas.

Apibendrinant galima teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.

Pinigų pervedimo klausimai

Perkant nekilnojamąjį turtą, dažnai iškyla itin svarbus klausimas - kada pervesti pinigus perkant butą? Teisingas pinigų pervedimo laikas yra labai svarbus, norint išvengti sukčiavimo rizikos ar teisinių problemų.

Ar saugu pervesti pinigus prieš notarinį sandorį?

Tai nėra visiškai saugu. Prieš tai, kai notaras patikrina sistemoje Turtą, Pardavėja, įsitikina, kad pardavimui nėra jokių teisinių apribojimų, teisminių ginčų, areštų ar kt. trikdžių pervesti visų pinigų už perkamą Turtą tikrai nerekomenduojame. Pilnas atsiskaitymas už perkamą turtą gali būti vykdomas tik tada, kai dokumentai patikrinti, notaras įsitikina, kad kliūčių sandoriui nėra ir atsiunčia patvirtintą sutarties projektą sandorių šalims.

Išimtis gali būti, jei atsiskaitoma nuosavomis lėšomis ir šalys tarpusavyje pasitiki, tuomet įmanoma atsiskaityti iki sutarties pasirašymo yra saugiau , tačiau tai turi būti aiškiai pažymėta pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje. Norint rezervuotis NT objektą, rekomenduojame pasirašyti avanso arba preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį kuris saugo tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesus.

Trumpas atsakymas: saugiausia pinigus pervesti jau pas notarą arba likus nedaug laiko (iki 24 val.) iki notarinio sandorio, kai notarų biuras yra paruošęs sutarties projektą ir jį išsiuntęs sandorių šalims.

Ką daryti, jei pinigai jau pervesti, bet sutartis nepasirašyta?

Kadangi tokių atvejų pasitaiko, svarbu, kad turėtumėte teisiškai tvarkingą preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį. Jei šioje sutartyje nurodyta, kad pardavėjas neįvykus sandoriui turi grąžinti Pirkėjui sumokėtą avansą o Pardavėjas to padaryti nesutinka, Pirkėjas gali kreiptis į teismą. Jei sutartyje aiškiai nurodyti šalių įsipareigojimai ir atsakomybė už įsipareigojimų nevykdymą, teisiniai procesai ilgai neužtrunka ir Pardavėjui priklausančiam turtui uždedama priverstinė hipoteka bei anstolis pradeda pinigų išieškojimą ir grąžinimas pirkėjui.

Kaip vyksta pervedimai su paskola ir be jos?

Jei butas perkamas su banko paskola, procesas paprastai vyksta taip:

1. Pirkėjas pasirašo su banku kredito sutartį.
2. Notarui pateikiama kredito sutartis arba garantinis raštas (su kuriuo bankas ar kita kredito įstaiga įsipareigoja finansuoti Turto pirkimą), kuriuo remdamasis notaras parengia ir patvirtina pirkimo - pardavimo sutartį.
3. Sandorio metu pirkėjas iškart sumoka Pardavėjui dalį Turto kainos.
4. Kai po pirkimo - pardavimo sutarties nuosavybė įregistruojama registrų centre pirkėjas užsiregistruoja naujam notarinam veiksmui - hipotekai (turto įkeitimas kredito davėjui).
5. Tik po to, kai įsiregistruoja hipoteka, bankas perveda likusią sumą pinigų Pardavėjui.

Jei būstas perkamas be banko paskolos: Pilna turto kaina perkant savo lėšomis dažniausiai sumokama dar prieš sutarties pasirašymą notarų biure (kad atvykus į sandorį jau būtų įkritę pinigai, nes sutartyje pardavėjas patvirtina, kad apmokėjimą gavo), arba sudarant sutartį pas notarą daromas pavedimas.

Kas yra pakvitavimas?

Pakvitavimas - tai pardavėjo raštiškas patvirtinimas, kad jis gavo pinigus už parduotą turtą. Ši procedūra visada reikalinga kai perkama su banko paskola, nes tada Pardavėjas negauna visų pinigų iškart ir pirkėjui įregistruojamas apribojimas disponuoti turtu, kadangi jis nėra pilnai atsiskaityęs už turtą.

Ar įmanomas atsiskaitymas po sandorio be paskolos?

Įprastai, kai būstas perkamas nuosavomis lėšomis, pinigai pervedami dar iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Vis dėlto, praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai pageidauja lėšas pervesti tik po to, kai bus sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis notarų biure. Toks variantas yra įmanomas, tada procesas vyksta panašiai kaip pirkimas su banko paskola - Pirkėjui įregistruojama nuosavybė, tačiau įregistruojama ir žyma apie nepilną atsiskaitymą ir apribojimas disponuoti turtu.

Mokesčiai po pardavimo: tarifai ir lengvatos

Šį klausimą reikėtų išsiaiškinti dar prieš pradedant butą pardavinėti. Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą.

Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:

• jei pelno negavote;
• jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
• jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
• jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų).

Dažniausi klausimai apie buto pardavimą

• Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
• Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
• Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
• Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejais. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe.
• Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.

Viską daryti pačiam ar kreiptis į NT specialistus?

Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats. Jei nuspręstumėte būstą parduoti savarankiškai, Jums reikės:

• konsultuotis su teisininkais ar notarais dėl reikiamų dokumentų sandoriui bei ieškoti informacijos, kaip tuos dokumentus gauti, kad buto pardavimas įvyktų sklandžiai;
• butą paruošti pardavimui, profesionaliai nufotografuoti;
• nuolat dirbti su būsto skelbimais internete, skaityti ne visada malonius komentarus, atsakinėti į žinutes ir skambučius vakarais ir savaitgaliais;
• patirti neigiamų emocijų derybų metu, kai bus vardinami Jūsų būsto trūkumai;
• patirti nusivylimą po apžiūrų, kada potencialūs pirkėjai dingsta be jokio paaiškinimo ir atgalinio ryšio;
• atlaikyti daugybę brokerių skambučių, kurie kartais pernelyg įkyriai Jums siūlys savo paslaugas;
• profesionaliai pasiruošti preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį;
• susiderinti pagrindinės buto pirkimo - pardavimo sutarties detales pas notarą.

Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams. Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams.

Kiek kainuoja buto pardavimas su NT brokeriu?

Buto pardavimo proceso kaina priklauso nuo Jūsų konkrečios situacijos ir pasirinkto brokerio.

Svarbu: Ruošiantis parduoti nekilnojamąjį turtą reikėtų pasirūpinti patraukliu jo pristatymu. „Mūsų turimais duomenimis, iš visų rinkoje esančių nekilnojamojo turto objektų parduodami vos 8 - 10 procentų. „Viena tokių technikų - organizuoti būsto apžiūras ne kas keletą dienų, bet tą pačią dieną kas penkiolika minučių. Parduodant ne visuomet verta reaguoti į patį pirmą susidomėjusio asmens pasiūlymą ir stengtis kuo greičiau parduoti būstą. Kartais siūloma luktelėti dėl per mažo susidomėjimo, kurį šiek tiek vėliau galima padidinti. Kita vertus, jei būstas pardavinėjamas ilgiau nei mėnesį, reikėtų žinoti, jog toks objektas praranda savo „karštumą“ ir patrauklumą. „Jokiu būdu internete neslėpkite skelbimo įkėlimo datos.

Išvada: Buto pirkimas yra rimtas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus pasiruošimo ir žinių. Tinkamai įvertinus rinkos situaciją, pasiruošus dokumentus ir bendradarbiaujant su patikimais specialistais, galima sėkmingai įgyvendinti šį tikslą.

tags: #kada #galima #isigyti #buta