Kada daugiabučio administratorius gali atlikti darbus be gyventojų sutikimo?

Gyvenimas daugiabutyje - tai ne tik rūpinimasis savo butu, bet ir bendrųjų namo patalpų priežiūra drauge su kaimynais. Kad šis procesas būtų sklandesnis, į pagalbą pasitelkiami daugiabučio namo administratoriai.

Kas yra daugiabučio namo administratorius ir kokios jo funkcijos?

Visų pirma, reikėtų atkreipti dėmesį, kad daugiabučio namo administratorius teikia paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų (laiptinės, stogo, lifto, laiptų, vamzdyno ir pan.) valdymu, priežiūra, remontu ar kitokiu tvarkymu.

Itin svarbi administratoriaus paslauga avarijų likvidavimo atvejais - daugiabučio namo administratorius privalo imtis neatidėliotinų veiksmų namo bendro naudojimo objektams sutaisyti ir butų gyventojų gerovei užtikrinti. Verta atkreipti dėmesį, kad tokiais atvejais neabejotinai patiriamos papildomos ir dažnai didelės išlaidos. Nepaisant to, daugiabučio namo administratoriui, siekiant likviduoti avarijos padarinius, nebūtina prieš tai gauti gyventojų rašytinį pritarimą arba šaukti jų susirinkimą.

Kada administratorius negali veikti be gyventojų sutikimo?

Daugiabučio namo administratorius neturi teisės be gyventojų išankstinio pritarimo imtis savo iniciatyva gerinti bendrojo naudojimo objektus (perdažyti laiptinę, nuspręsti įrengti dar vieną namo aukštą, išvalyti laiptinės langus, įstiklinti bendrus balkonus ir pan.). Dėl visų darbų, kurie nėra susiję su bendro naudojimo objektų tinkamos būklės išsaugojimu, reikalingas išankstinis gyventojų sutikimas raštu ar pritarimas balsuojant žodžiu namo gyventojų susirinkime.

Daugiabučio namo administratorius administravimo paslaugas dažniausiai teikia pagal sutartį, sudarytą su daugiabučio namo gyventojais ar daugiabučio namo bendrija. Tokiose sutartyse gali būti sutarta, kad daugiabučio namo gyventojai administratoriui perduoda administruoti tik dalį bendro naudojimo objektų ar tik dalį funkcijų, susijusių su bendro naudojimo objektų valdymu, stebėsena, priežiūra.

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Remonto Darbų Skirstymas: Kapitalinis ir Paprastasis Remontas

Prieš pradedant remonto darbus, svarbu nustatyti statybos rūšį, nes nuo to priklauso, ar reikalingas statybos leidimas ir gyventojų sutikimas. Yra du pagrindiniai remonto tipai:

• Kapitalinis remontas: Tai statinio laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymas, nekeičiant statinio išorės matmenų. Laikoma, kad laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos, silpninamos arba pakeičiamos.
• Paprastasis remontas: Tai esamo statinio atnaujinimas, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant. Tai apima nelaikančiųjų konstrukcijų įrengimą, perstatymą, pertvarkymą ar griovimą, fasadų ar stogo dangos keitimą, pastatų apšiltinimą ir kt.

Ar daugiabučio gyvenamojo namo siena ar kita konstrukcija yra statinio laikančioji ar nelaikančioji konstrukcija, gali spręsti tik kvalifikuoti specialistai, t. y. projektuotojai arba statinio ekspertai.

Kada Reikalingas Statybos Leidimas (SLD)?

Statybos leidimas reikalingas tam tikrais atvejais, priklausomai nuo remonto tipo ir pastato statuso.

Kapitalinis Remontas:

Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti SLD šiais atvejais:

• kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys;
• kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis;
• kai kartu su kapitalinio remonto darbais įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos;
• kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.

Pastato išvaizdos keitimu laikoma:

• balkonų, lodžijų įstiklinimas;
• fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
• esamų angų nuo 0,2 kv. m ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
• šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
• fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
• didesnės kaip 0,01 kūb. m tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
• įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
• Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.

Paprastasis Remontas:

Tuo atveju, jei statinio paprastojo remonto darbais (nepertvarkant statinio laikančiųjų konstrukcijų) keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai arba keičiamos durys, langai (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), įrengiami nauji fasado elementai ir daugiabutis yra kultūros paveldo statinys arba yra bent vienoje iš šių teritorijų (mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje), tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą (kultūros paveldo statinio atveju) ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo, kai kartu su paprastuoju remontu daugiabutyje įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos SLD - privalomas.

Kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Bendrojo naudojimo objektai apima:

• Visas pagrindines pastato konstrukcijas (pamatus, laikančiąsias sienas, išorines sienas, perdangas, stogą ir kt.).
• Bendrąsias pastato inžinerines sistemas (elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kitą įrangą).
• Pastato bendrojo naudojimo patalpas (laiptines, holus, koridorius, palėpes, rūsius ir kt.).

Taigi, jei planuojami remonto darbai palies šiuos objektus, būtinas gyventojų sutikimas.

Buto Perplanavimas: Ką Svarbu Žinoti?

Perplanuojant butą, leidžiama keisti visas vidaus atitvaras, nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos. Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio.

Taigi, prieš pradedant buto perplanavimą, būtina įsitikinti, kad darbai atitinka visus reikalavimus ir nepažeidžia kitų gyventojų interesų.

Kas Moka Už Daugiabučio Remontą?

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus (pamatus, sienas, stogą, duris, laiptus, liftus ir kt.). Visi mokesčiai yra paskirstomi proporcingai turimam buto plotui, proporcingai kiekvieno savininko daliai, pagal naudingą plotą.

Jei butų savininkai sutiko su namo fasado remontu, jiems visiems kyla tokia pati pareiga finansuoti namo remontą. Įstatymas nenumato galimybės atleisti buto savininką nuo šios pareigos dėl sunkios jo finansinės padėties ar bet kokių kitų aplinkybių. Savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.

Renovuojant namą, yra galimybė pasinaudoti valstybės rėmimo programomis. Socialiai remtinam asmeniui, gaunančiam kompensaciją už būsto šildymą ir karštą vandenį, yra kompensuojama 100 proc. namo renovacijos kainos: ir projektas, ir kreditas, ir palūkanos, ir kt.

Svarbu: Administratorius neturi teisės savarankiškai priimti sprendimų dėl namo bendrojo naudojimo objektų remonto, atnaujinimo, pakeitimo. Remdamasis techninės apžiūros duomenimis jis tik privalo sudaryti numatomų atlikti darbų planus. Tačiau šie planai turi būti svarstomi patalpų savininkų susirinkime ir planuojamiems atlikti darbams turi pritarti patalpų savininkai.

Ką Daryti, Jei Trūksta Pinigų Remontui?

Jei neturite pakankamai lėšų, galite tartis su namo administratoriumi dėl mokėjimo išdėstymo dalimis. Taip pat galite kreiptis į banką dėl paskolos arba pasinaudoti valstybės paramos programomis.

Svarbu: Jei remonto išlaidos yra akivaizdžiai neprotingai didelės arba darbų pirkimas organizuotas neskaidriai, buto savininkas turi teisę atsisakyti apmokėti jam pateiktą sąskaitą už atliktus ar suplanuotus remonto darbus. Jis turi teisę reikalauti administratoriaus pateikti remonto darbų, prekių įsigijimo dokumentus, viešo pirkimo dokumentus, pagrindžiančius konkrečių atliktų ar būsimų darbų vertę.

Kadastriniai Matavimai Po Remonto

Po remonto, ypač jei buvo atliktas perplanavimas, verta atnaujinti kadastrinius duomenis.

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat reikės parengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje.

Visgi jei ryšitės investuoti laiko ar pinigų į šią procedūrą, ji anksčiau ar vėliau atsipirks daug sklandesne pardavimo procedūra ar geresne kaina.

Daugiabučių Atnaujinimo Programos Sąlygos

Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programoje gali dalyvauti tik trijų ir daugiau butų gyvenamieji namai, kuriuose gali būti prekybos, administracinių, viešojo maitinimo ir kt. paskirties patalpų. Daugiabutis turi būti pastatytas pagal statybos techninius normatyvus, galiojusius iki 1993 metų. Pastato modernizavimui turi pritarti ne mažiau kaip 51 proc. namo butų ir kitų patalpų savininkų.

Finansavimas

Pagal Aplinkos ministerijos kvietime numatytus kriterijus vykdomiems projektams valstybė 100 proc. apmokės arba kompensuos projekto parengimo, įgyvendinimo administravimo ir statybos techninės priežiūros išlaidas, o nepasiturintiems gyventojams (socialiai remtiniems?) gyventojams visos tenkančios išlaidos bus visiškai padengiamos. Iš viso Aplinkos ministerijos kvietimo metu numatoma Daugiabučių namų atnaujinimo programai skirti 150 mln. eurų, o energinį efektyvumą didinančioms priemonėms skiriama finansavimo dalis sudarys 50 mln.

Nors senų bei energiškai neefektyvių daugiabučių Lietuvoje dar yra dauguma, pastaraisiais metais vis didesnė dalis šalies gyventojų įvertina Daugiabučių namų modernizavimo programos teikiamą naudą.

Galvojantiems apie namo renovaciją Būsto energijos taupymo agentūra (BETA) atsako į klausimą, kaip inicijuoti seno daugiabučio atnaujinimą?

Renovacijos proceso etapai

Kas gali inicijuoti renovacijos procesą?

Daugiabučio namo renovaciją gali inicijuoti savivaldybė arba ji gali vykti pačių gyventojų iniciatyva. Pirmuoju atveju savivaldybė pasirenka daugiausiai energijos vartojančius daugiabučius namus ir gavus gyventojų pritarimą, paskiria projekto administratorių, kuris ir įgyvendina renovacijos procesą.

Kai sprendimas priimtas gyventojų iniciatyva, atsakingas už renovaciją tampa bendrijos pirmininkas, gyventojų jungtinę veiklą atstovaujantis fizinis asmuo arba namą administruojančios įmonės įgaliotasis.

Norint pradėti renovacijos procesą pirmiausia turi būti sušauktas daugiabučio gyventojų susirinkimas. Susirinkime organizatorius apžvelgia esamą namo situaciją, renovacijos priemones ir finansavimo sąlygas, o gyventojai išdėsto savo pageidavimus. Kuo jų daugiau susirenka į susirinkimą, tuo mažiau klausimų ir neaiškumų kyla jau įgyvendinant atnaujinimą.

Šio susirinkimo metu arba po jo 55 proc. butų savininkų turi pritarti savo gyvenamojo namo renovacijai. Tik tuomet administratorius gali imtis kito etapo - būsto atnaujinimo (modernizavimo) projekto rengimo.

Investicijų Planas

Renovacijos projekto administratorius konkurso būdu atrenka įmonę, kuri parengia pirminį daugiabučio namo modernizavimo investicijų plano variantą. Investicijų plane numatomos namo atnaujinimo priemonės ir jų kaina. Investicijų planas turi būti pristatytas butų savininkams ir koreguojamas pagal išreikštas pastabas.

Kad susirinkimai būtų naudingi, gyventojai turi būti jau šiek tiek susipažinę su daugiabučių modernizavimo galimybėmis. Todėl administratorius, likus dviem savaitėms iki viešo renovacijos klausimų aptarimo, kiekvienam buto savininkui pateikia investicijų planą susipažinimui. Kartu nurodomi ir asmenų, galinčių suteikti papildomos informacijos, pakonsultuoti ir atsakyti į kilusius klausimus, duomenys.

Viešas aptarimas

Po to investicijų planas visiems namo gyventojams pristatomas viešo susirinkimo metu. Labai svarbu, kad šiame etape būtų atsakyta į visus gyventojams kilusius klausimus ir paaiškinta modernizacijos nauda ir kodėl reikia įgyvendinti vieną ar kitą energiją taupančią priemonę.

Tvirtinimas

Pagal gyventojų pageidavimus sudarytas planas tvirtinimas gyventojų susirinkime arba balsuojant raštu. Planas laikomas priimtu, jei jam pritaria 55 proc. būstų savininkų. Šio susirinkimo metu būtina priimti sprendimą dėl lėšų skolinimosi.

Tiesa, investicijų planas yra orientacinis: vėliau, priklausomai nuo konkurse dalyvaujančių rangovų pateiktų pasiūlymų, kainos perkant paslaugas gali mažėti.

Derinimas su BETA

Patvirtinus investicijų planą gyventojų susirinkime, investicijų planas kartu su protokolu ir kitais dokumentais teikiamas BETA.

Namo administratorius organizuoja informacinio pobūdžio susitikimą su namo gyventojais. Susitikime pristatoma visa renovacijos programa, smulkiai aptariami visi ją sudarantys etapai, kompensacijos, paraiškos ir terminai. Atsakoma į gyventojams kilusius klausimus.

Vyksta gyventojų balsavimas raštu. Balsavimo biuleteniai yra įmetami į kiekvieno gyventojo pašto dėžutę, juose būsto savininkai gali balsuoti ir pamatyti aiškiai nurodytus tolimesnius proceso etapus.

Viešųjų pirkimų erdvėje CPO perkamas investicinio plano rengėjas, kuris paruoš konkretaus objekto investicinį planą. Investicinis planas pristatomas gyventojams ir pateikiamas jų korekcijoms. Gyventojai išsako savo pastebėjimus, jie gali balsuoti dėl investicinio plano korektūros.

Namo administratorius paruošia visus kitus reikiamus dokumentus ir galutinę informaciją pateikiama Būsto energijos taupymo agentūrai - BETA.

Kokybiška renovacija

Daugiabučio namo administratorius Reikalingas kreditoriaus patvirtinimas dėl kredito gavimo. CPO sistemoje perkamas techninis darbo projektas.

Atestuoti projektuotojai pagal investicinį planą parengia techninį darbo projektą. Perkamos ekspertizės įmonių paslaugos, peržiūrimas parengtas projektas, pasirašomas aktas, kad viskas atitinka visus numatytus normatyvus.

Rengiamas gyventojų susirinkimas, pristatomas konkretus objekto projektas. Gaunamas statybos leidimas ir CPO sistemoje yra perkamas projekto rangovas bei techninis prižiūrėtojas.

Prasideda rangos darbai. Tai vidutiniškai trunka nuo 6 mėnesių iki 1 metų. Aktuojami atlikti darbai, namas pristatomas valstybinei statybos inspekcijai.

Gavus galutinius patvirtinimo aktus pradedama tvarkyti gyventojų paramos ir banko kreditas. Vėl teikiamas prašymas BETA, tikrinami ir tvirtinami reikalingi sertifikatai, nurodantys, kad po atliktos renovacijos namas atitinka numatytą energetinio efektyvumo klasę.

BETA atlieka svarstymą, trunkantį apie mėnesį, ir atsiunčia paramos nutarimą. Paramos sutikimas siunčiamas bankui.

Organizuojamas susirinkimas, kurio metu paaiškinama kreditų mokėjimų tvarka, grafikai ir visa kita aktuali informacija.

Iššūkiai ir problemos

„Plungės būsto“ direktorius Eugenijus Palubinskas įvardijo, su kokiais sunkumais tenka susidurti įgyvendinant Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą. Bene sudėtingiausias, daug žmogiškųjų išteklių reikalaujantis darbas - suburti namo gyventojus, sukviesti juos į susirinkimus, kuriuose sprendžiami namo atnaujinimo (modernizavimo) klausimai. Nesant pakankamam dalyvių skaičiui, susirinkimą tenka organizuoti iš naujo, dėl to prarandama daug laiko. Pastaruoju metu investicijų planus tenka keisti ir dėl padidėjusių statybos įkainių.

Daugiabučių modernizavimo procesui reikia ne tik daug laiko, bet ir atitinkamas žinias turinčių darbuotojų.

Statybininkų trūkumas

Šiauliuose prie beveik 18-os daugiabučių galėjo stovėti renovacijos pastoliai. Tiek daugiabučių atrinkta pirmajame renovacijos, kurią kuruoja Aplinkos ministerija, etape. Tačiau iki šiol nėra darbininkų, kurie galėtų šiuos darbus atlikti. Skelbti du viešieji rangos darbų konkursai neįvyko, šiuo metu paskelbtas trečiasis.

Pasak Šiaulių vicemero Juro Andriukaičio, problema dėl statybų bendrovių yra, tačiau ir patys gyventojai nėra linkę naudotis valstybės teikiamomis nuolaidomis. Ministerija ragina bendroves registruotis sistemoje ir dalyvauti pirkimuose. Tačiau ir gyventojai nėra aktyvūs. Galbūt buvo sukelti per dideli lūkesčiai, žmonės tikėjosi dar didesnių nuolaidų. Valstybė kompensuoja iki 40 proc. sumos.

Aplinkos ministerija trečiadienį išplatino pranešimą spaudai, kad statybų bendrovių susidomėjimo netrūksta. Šiuo metu pasirašytų sutarčių dėl daugiau kaip 450 daugiabučių atnaujinimo įgyvendinime dalyvauja apie 100 rangos bendrovių, nurodoma pranešime. Daugiabučių programos lyderės - tiek didžiosios šalies statybų rinkos dalyvės, tiek ir mažesnės regionų bendrovės.

„Turimi duomenys leidžia teigti, jog šalies statybų bendrovės aktyviai įsitraukia į renovacijos programą. Kartu tai paneigia kai kurių statybinių bendrovių teiginius apie numatytas per mažas rangos darbų kainas ar sudėtingą statybos darbų įgyvendinimą dėl nuolatinės komunikacijos su gyventojais“, - pranešime cituojama aplinkos viceministrė D.

Tvaraus miesto modelis

Vilniaus miesto vyriausioji architektė Laura Kairienė įsitikinusi, kad pagal gaires modernizuojami pastatai atitiks ne tik energinio efektyvumo standartus, bet ir kurs architektūrinį vientisumą, keis gyvenimo kokybę. Gairės - tai priemonė gyventojams padėsianti holistiškai matyti renovuojamo namo galimybes.

Daugiabučių modernizacijos architektūros gairėse nagrinėjama chaotiško daugiabučių namų atnaujinimo problematika ir labiausiai Vilniuje paplitusių pastatų ypatybės, pateikiami konkretūs siūlymai kaip ateityje atnaujinti senos statybos pastatus.

Architektūros ir daugiabučių modernizacijos profesionalai, primena, kad renovacija mažina anglies dioksido ir kitų teršalų emisijas.

tags: #kada #bustas #gali #atlikti #darbus #be