Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra. Taigi, pateiksime patarimus - ką reikia žinoti perkant nekilnojamąjį turtą. Apibendrinant galima teigti, kad perkant nekilnojamąjį turtą, reikia atkreipti dėmesį į būsto vietą, atsiperkamumą, vėdinimo galimybes, natūralų apšvietimą, būsto vietą pastate.
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą
Prieš renkantis butą, kotedžą ar namą reikia gerai apsvarstyti ko ištikrųjų norite, bei kodėl dabartinė gyvenama vieta nėra tinkama: ką norėtumėte keisti ir kodėl. Labai svarbu susidėlioti prioritetus: kam skiriate didžiausią dėmesį bei kas atrodo svarbiausia ar kas yra ne tiek svarbu renkantis būstą. Svarbu atkreipti dėmesį į vietą, plotą, kambarių skaičių, susisiekimą ir žinoma, kainą.
Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.
Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas
Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūra, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums.
Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia. Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.
Nekilnojamojo turto pirkimas - vienas iš maloniausių, tačiau kartais sudėtingiausių veiksmų ir apsisprendimų:
- Prieš renkantis butą, kotedžą ar namą reikia gerai apsvarstyti ko ištikrųjų norite, bei kodėl dabartinė gyvenama vieta nėra tinkama: ką norėtumėte keisti ir kodėl.
- Labai svarbu susidėlioti prioritetus: kam skiriate didžiausią dėmesį bei kas atrodo svarbiausia ar kas yra ne tiek svarbu renkantis būstą.
- Buto paiešką galima vykdyti patiems, tačiau dažnai žmonės dėl žinių stygiaus nekilnojamojo turto srityje kreipiasi pagalbos į NT brokerius, kurie padeda surasti ir pasiūlyti geriausią variantą, atsižvelgiant į poreikius ir galimybes.
- Radus tinkamą nekilnojamojo turto variantą ir apsisprendus dėl jo pirkimo, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, būtina patikrinti ar dokumentai yra tvarkingi ir nėra jokių apribojimų: areštų, įkeitimų, nesumokėtų mokesčių bendrijai ar nebaigtų pirkimo sąndorių.
- Pirkimo-pardavimo pagrindinė sutartis yra pasirašoma pas notarą, kurioje yra apibrėžiama tikslus atsiskaitymas bei laikas.
- Norint gauti nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą, reikia įregistruoti nuosavybės teisę į įsigytą turtą VĮ Registrų centre.
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Nekilnojamojo turto vertinimas
Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
Nekilnojamo turto pirkimas yra rimta investicija, todėl turi būti gerai apsvarstytas. Svarbiausia teisingai nustatyti nekilnojamo turto vertę, kurią įtakoja daugybė veiksnių.
Nekilnojamojo turto vieta yra svarbiausia. Beveik visus kitus veiksnius galima pakeisti, deja, vietos niekaip. Todėl pirmasis ir svarbiausias patarimas, ieškantiems nekilnojamojo turto- vietą vertinkite pirmiausia.
Nekilnojamojo turto atsiperkamumui turi įtakos tokie veiksniai kaip išliekamoji vertė bei galimybė greitai parduoti ar išnuomoti būstą. Prieš pasirenkant nekilnojamą turtą reikia įvertinti ne tik dabartinę jo vertę, bet ir išliekamąją, kuriai įtaką turi aplinka, kaimynystė, paklausa.
Buto vieta pastate Jei ieškoma būsto daugiaaukščiame name, reikia įvertinti, kokiame aukšte jis yra. Tai svarbu, nes buto aukštas gali įtakoti šildymo kaštus, ypač, jei būste įrengta reguliuojama šildymo sistema. Senos statybos namuose, norint gyventi šilčiau, o mokėti mažiau, reikia rinktis vidinius butus.
Vėdinimas Kitas svarbus veiksnys, į kurį reikia atsižvelgti - vėdinimo sistema. Daugelio Lietuvoje pastatytų daugiabučių vėdinimo sistemos neužtikrina gryno oro cirkuliaciją pastate. Įsigijus tokį būstą gyventojai privesti atidarinėti langus, kas padidina šildymo kaštus. Ekspertai pataria rinktis būstą su rekuperacine sistema, kuri vėdina naudojant šilumokaitį.
Natūralus apšvietimas Ieškant gyvenamojo būsto būtina vertinti ir natūralų apšvietimą ir patikrinti, ar visi kambariai turės pakankamai saulės šviesos. Pagal rekomendacijas, kambarys per parą turi gauti dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos.
Buto pasas Buto pasas- tai dokumentas, kuriame fiksuojama vertinga informacija, t.y. pastato rangovų kontaktai, šildymo ir vėdinimo sistemų apibūdinimas, garantinio aptarnavimo ir apdailos atlikimo tvarka, kitos eksploatacinės instrukcijos.
Įvertinus visus prieš tai aprašytus veiksnius, patariama pasitikrinti nekilnojamojo turto kainą.
Jei perkate kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Štai pagrindiniai dokumentai, kurie dažniausiai reikalingi parduodant butą Lietuvoje:
- Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Tai oficialus dokumentas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas oficialiai sutinka dėl buto pardavimo sąlygų, kainos ir kitų svarbių aspektų. Sutartis turi būti sudaryta parašu ir patvirtinta notaro.
- Nekilnojamojo Turto Liudijimas: Tai dokumentas, patvirtinantis, kad turite teisę į nuosavybę arba teisę naudotis nekilnojamuoju turtu, kurį parduodate. Tai gali būti nekilnojamojo turto liudijimas, dokumentas iš Registrų centro ar kitas atitinkamas dokumentas, įrodantis jūsų teisę į turtą.
- Techninės Būklės Aktas: Šis dokumentas yra būtinas, norint oficialiai patvirtinti buto techninę būklę. Jis yra parengiamas nekilnojamojo turto vertintojo arba atitinkamo specialisto, kuris įvertina buto būklę, techninį atitikimą ir galimus trūkumus.
- Energetinio Efektyvumo Sertifikatas: Šis dokumentas patvirtina buto energetinį efektyvumą ir gali būti privalomas tam tikrais atvejais. Jis gali būti išduotas atlikus energetinio efektyvumo audito arba sertifikavimo procedūras.
- Grąžinimo Įsipareigojimų Akto Kopija: Jei butas yra įsigytas iš statybos bendrovės ar kitos organizacijos, kuri yra prisiėmusi įsipareigojimus dėl statybos ar remonto, svarbu turėti grąžinimo įsipareigojimų akto kopiją.
- Kita Dokumentacija: Papildomai gali būti reikalaujama kitų dokumentų, priklausomai nuo situacijos. Pavyzdžiui, jei butas yra įskaitomas į bendrovės turtą, gali būti reikalingi įstatinio fondo įrašai, bendrovės sutartys ir kt.
Svarbu prisiminti, kad šios sąrašas gali skirtis priklausomai nuo konkretaus sandorio ir teisinės situacijos.
Svarbiausi Dokumentai
- Nekilnojamo turto savininko tapatybės dokumentai (asmens tapatybės kortelė arba pasas).
- VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma.
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla / sklypo planas.
Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Tvarkingi perkamo ar parduodamo nekilnojamo turto dokumentai leis jaustis saugiai ir ramiai.
Pirmą kartą perkančiųjų būstą klaidos
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje. Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.
Išankstinė Dokumentų Peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto.
Būsto Pardavimui Būtina Nekilnojamojo turto registro pažyma. Inventorizacijos byla.
Visada sakau: pirmiausia padarykime bendrą įsivertinimą. Maži vystytojai neretai kūrybiškai pristato tai, ką parduoda: siūlo ūkinius pastatus kaip gyvenamuosius namus, parduoda pastatų dalis ar patalpas su pažadais pakeisti paskirtį, atidalinti iš bendrosios dalinės nuosavybės. Tačiau tokie pažadai dažnai ir lieka tik pažadais.
Todėl būtina būti pasiruošus jau sutarties sudarymo etape - įvertinti tiek vystytojo, tiek savo įsipareigojimus: ar galėsite kreiptis į teismą, kokios baudos taikomos, ar suteikiamos garantijos. Darbas numeris vienas - atidžiai perskaityti sutartis. Jei patys nesuprantame, pasikonsultuokime su profesionalais: teisininkais, brokeriais ar kitais specialistais.
Statistika čia nepalanki - tokių įmonių gali būti šimtai, ir jei nepavyksta įrodyti nesąžiningumo, išsiieškojimas tampa itin sudėtingas. Dauguma mūsų butą perka 1-2 kartus per gyvenimą ir šiai svajonei įgyvendinti prisiima įsipareigojimų 20-30 metų laikotarpiui. Dėl to, labai svarbu prieš apsisprendžiant suvokti, kokius reikalavimus ir klausimus reikėtų iškelti pardavėjui. Neretai prieš perkant būstą žmonės prioritetiniais aspektais iškelia kainą, vietą ir plotą. Tačiau tai jau yra pirmoji klaida.
Eugenijaus Zarembos teigimu, jei perkant būstą yra apsvarstomi tik keliai aspektai, tai yra neatsakingo pirkimo pavyzdys. Tad siūlomoje atmintinėje pateikiami patarimai gali būti įvardinti kaip pirkėjo 10 Dievo įsakymų.
Pirmasis išskiriamas faktorius atmintinėje tai - pardavėjas. Naudinga pasidomėti, kiek metų jis egzistuoja rinkoje. Visą šią informaciją dažniausiai nesunkiai galima atrasti internete arba paklausti gyvai NT įmonės, iš kurios ketinate įsigyti savo naujuosius namus.
Kitas klausimas, kurį vertėtų apsvarstyti - tai siūlomo buto (patalpos) paskirtis (gyvenamoji, poilsinė, komercinė, dirbtuvės ar kt.). Nuo to priklauso galimi mokesčiai, gyvenamosios vietos deklaravimo galimybės ir likvidumas.
Trečias punktas - tai energiniai rodikliai. Kaip jau minėjome, tai vienas iš rodiklių, kurio nepamiršta ir mažiau atsakingi pirkėjai. Taigi perkant būstą apie energetinius rodiklius derėtų išsiaiškinti šiuos dalykus: energinio naudingumo klasė; skaičiuojamosios energijos sąnaudos šildymui kWh/(m² x metai).
Taip pat svarbu nepamiršti ir sandarumo bei pastato garso klasės. Apie sandarumą vertėtų užklausti, koks jis yra (h-1 (kuo mažesnis skaičius, tuo pastatas sandaresnis)) ir, ar matuotas visas pastatas 100 proc. (ar patikrinti visi butai ir laiptinė, pardavėjas privalo pateikti tai patvirtinantį bandymų protokolą).
Kalbant apie garso klasę derėtų išsiaiškinti šiuos niuansus: koks ore sklindančio garso izoliavimo rodiklis; atstumai tarp kambarių nuo negyvenamosios paskirties patalpų arba garažo; kambariai nuo šalia esančių kitų butų; koks yra smūgio garso izoliavimo rodiklis ir aidėjimo trukmės rodiklis.
Pardavėjo vertėtų išklausinėti apie vėdinimo sistemą (kokia ji: „natūrali“, mechaninė, mechaninė su rekuperatoriumi); išnagrinėti jos išbaigtumą (sistema veikianti visame bute, ar yra tik galimybė sistemą sumontuoti); kokia vidaus elektros instaliacija (ar išvedžiota po butą ar tik įvadinė dėžutė); ar vandentiekio ir nuotekų vamzdynai atvesti iki prietaisų.
Žinant savo poreikius reikia pasverti, kokio vidaus paruošimo jums reikėtų, kokie turėtų būti atskirų zonų plotai, kiekiai.
Mąstant apie šį aspektą verta pagalvoti apie ateitį, pavyzdžiui, jei turite mažylį, galbūt Jums būtų pravartu ir saugu įsigyti būstą prie netoliese esančios svajonių mokyklos.
Kalbant apie ją, svarbūs du dalykai. Pirmas, tai - įsigijimo kaina, t. y., už kiek būstą perki dabar ir antras - jo likvidumas.
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.
Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.
Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.
Paprasčiausia pokyčius daryti tuosebutuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens.
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y.
Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų biurą pasirašyti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties gali būti keblu. Žinoma, sukurta dirbtinė „euforija“ yra dažnas atvejis. Tai gali būti tik gerai surežisuotas spektaklis.
Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas.