Buto pardavimas - tai procesas, kuriame svarbios ne tik rinkodaros žinios, tačiau ir teisinių bei mokestinių reikalavimų išmanymas. Butas - daugelio žmonių ilgą laiką kauptas turtas ar investicija, kurios pardavimas gali būti svarbus žingsnis gyvenime. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko.
Pirmą kartą parduodant nekilnojamąjį turtą, savininkui gali iškilti daugybė klausimų. Neturint patirties ir reikiamos informacijos pardavimo procesas gali užsitęsti ir sugaišti nemažai laiko. Dažniausiai kliūtys kyla dėl netvarkingų nekilnojamojo turto dokumentų. Tad, nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du.
Pirmieji žingsniai prieš pardavimą
Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas
Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:
- Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
- Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
- Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.
Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų.
Svarbiausias dokumentas, be kurio niekaip neparduosite - tai galiojantis pasas ar asmens tapatybės kortelė. Taip pat nepavyks pajudėti iš pradinio taško be būsto pirkimo - pardavimo sutarties, kurioje nurodoma, kaip įsigijote būstą. Taip pat reiktų turėti kadastrinių matavimų bylą. Paprastai ji pridedama prie būsto pirkimo - pardavimo sutarties. Visgi, jei ją turėjote, tačiau niekaip nebegalite rasti, jos kopiją galima užsisakyti registrų centre. O jei tokio dalyko net akyse nebuvote matę, teks atlikti naujus kadastrinius matavimus.
Buto būklės įvertinimas ir vertinimas
Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.
Rinkos analizė ir kainos nustatymas
Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
- Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus.
Buto pardavimo procedūra ir formalumai
Preliminarioji sutartis
Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:
- Pardavimo kaina.
- Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
- Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.
Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
- Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
- Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.
Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.
Atsiskaitymas
Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.
Kokių dokumentų reikia parduodant butą?
Parduodant butą pirkimo pardavimo sutarties tvirtinimui pas notarą, reikės šių dokumentų:
- Asmens tapatybės dokumentai (parduodant butą, taip pat ir perkant tinka tik galiojanti asmens tapatybės kortelė arba pasas);
- Dokumentas kurio pagrindu buvo įgytas turtas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo liudijimas, dovanojimo sutartis ir pan. Teisiškai jis yra neprivalomas, tačiau didžioji dalis notarų prašo pateikti originalą peržiūrai, prieš pasirašant pagrindinę notaro tvirtinamą sutartį);
- Kadastrinių matavimų byla. Teisiškai ji yra neprivaloma, tačiau didžioji dalis notarų prašo ją turėti. Ji daugiau reikalinga butą įsigyjančiam asmeniui;
- Sklypo planas. Jei butui priklauso sklypo dalis;
- Energinio naudingumo sertifikatas. Be šio dokumento notarai negali įforminti buto pardavimo sandorio. Jei jo neturite, kad buto pardavimas būtų įformintas, šio dokumento gavimu Jums reikės pasirūpinti iki pagrindinė sandorio dienos;
- Turto administratoriaus ar bendrijos pažyma, apie įsiskolinimus ar jų nebuvimą;
- Jei esate santuokoje, reikės sutuoktinio leidimo parduoti butą, net jei ir butas priklauso Jums asmenine nuosavybės teise. Daugeliu atveju butas buvo pirktas iki santuokos. Jei nepasirašėte prieš vedybinės ar po vedybinės sutarties ir neatskyrėte savo turto bei įsipareigojimų, sutuoktinio leidimas parduoti butą bus reikalingas;
- Jei esate išsituokę, reikės teismo sprendimo dėl turto pasidalijimo. SVARBU! Dažnai žmonės pamiršta, kad teismo sprendimo seką reikia įregistruoti Registrų centre. To nepadarius bus gaištamas laikas buto pardavimo laikotarpiu.
- Jei butas įkeistas bankui, reikės banko leidimo parduoti butą;
- Jei turite nepilnamečių vaikų, reikės notaro leidimo parduotu butą. Anksčiau tekdavo kreiptis į teismą, tačiau nuo 2023, ši galia perduota notarams. Tad notarui teks įrodyti, kad nepabloginsite savo nepilnamečių vaikų gyvenimo sąlygų. Jei turite kito turto savo vardu, užregistravę tą turtą šeimos turtu, notaro leidimo nereikia.
Mokesčiai parduodant butą
Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio
Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:
- Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
- Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
- Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).
Kaip greitai parduoti butą?
Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks. Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites. Dar priklauso nuo to, kiek laiko teks laukti pas notarą paskirto sandorio tvirtinimo laiko. Apibendrinant galiu teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.
Norint greičiau parduoti, reikia suderinti keletą aspektų: kainą, aprodymų skaičių, buto lokaciją bei įrengimo kokybę ir skelbimą.
Buto pardavimas nuotoliniu būdu: ar tai realu?
Buto pardavimas Lietuvoje, patiems esant užsienyje, daugumai žmonių sukelia didesnį ar mažesnį galvos skausmą. Juk namo, buto ar sklypo pardavime dažniausiai iškyla nemažai kliūčių. Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą. Du esminiai žingsniai šiame procese: turėti visus reikalingus buto dokumentus; susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.
Nekilnojamojo turto brokeriai
Pasitelkti profesionalų pagalbą gali būti naudinga, jei neturite laiko ar žinių patys analizuoti rinką, bendrauti su pirkėjais ar tvarkyti dokumentus.
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus. NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus. Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su Jūsų buto potencialiais pirkėjais. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Dažnai užduodami klausimai
Ar privalau parduoti butą per notarą?
Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.
Kiek kainuoja notaro paslaugos?
Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.
Kiek laiko trunka pardavimo procesas?
Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo. Dažnai nuo skelbimo paskelbimo iki notarinio sandorio gali praeiti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.
tags: #ka #reikia #daryti #parduodant #buta