Įsigyti būstą iš varžytynių gali būti patraukli galimybė dėl mažesnės kainos, tačiau svarbu žinoti, su kokiais iššūkiais galite susidurti. Lietuvoje pagyvėjus išvaržomų būstų rinkai, svarbu būti apdairiems ir pasiruošusiems galimiems rūpesčiams.
Elektroninės varžytynės: patogumas ir rizika
Elektroninėje varžytynių sistemoje galima aukciono būdu įsigyti įvairaus turto, įskaitant butus. Žmonėms tai yra patogu, nes dalyvauti aukcione galima neišėjus iš namų.
Ką galima įsigyti varžytynėse?
Aukcionuose galima rasti įvairių būstų, nuo tvarkingų butų iki namų dalių, kuriems reikalingas remontas. Pavyzdžiui:
- Namo dalis Surviliškio miestelyje su pradine 1000 eurų kaina.
- Butai Šėtos gatvėje su krosniniu šildymu, taip pat už 1000 eurų.
- Tvarkingas trijų kambarių butas J. Basanavičiaus gatvėje, kurio pradinė kaina siekia beveik 42 tūkst. eurų.
- Butas Kėdainių mieste už 16 tūkst. eurų.
- Mažas butas Kėdainiuose už 3,5 tūkst. eurų.
Tačiau, aukcionuose parduodami ir butai, kuriuose gyvena žmonės. Ir nors jie atrodo dar pakankamai pusėtinai, naujasis savininkas nusipirktų ne tik butą, bet ir galvos skausmą, kaip iš jo iškeldinti jame gyvenančius žmones.
Rizika perkantiems būstą varžytynėse
Perkant būstą varžytynėse, svarbu suprasti, kad tai yra priverstinai parduodamas turtas. Tai reiškia, kad galite susidurti su įvairiomis problemomis:
- Bute gali gyventi žmonės, kuriuos reikės iškeldinti.
- Gali būti nebaigtų statybų, kurias reikės įteisinti.
- Skolininkas gali ginčyti turto pardavimą teisme.
- Buvęs savininkas gali palikti butą nusiaubtą ir užrakintą.
Tačiau mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą.
Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose.
Kaip apsidrausti nuo problemų?
- Susisiekite su antstoliu: Prieš perkant butą, susisiekite su teismo antstoliu ir susipažinkite su turima informacija apie būstą.
- Apžiūrėkite būstą: Būtinai nuvykite apžiūrėti išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, pabendraukite su jais ir išsiaiškinkite jų ketinimus.
- Pasikonsultuokite su specialistais: Planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.
Ką daryti, jei bute gyvena žmonės?
Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių - kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Nors tai gali atrodyti ne visai teisinga pirkėjo atžvilgiu, pačiam pirkėjui ir tenka imtis priemonių įnamiams iškeldinti. Tai gali trukti nenuspėjamą laikotarpį.
Dėl sprendimo iškeldinti tektų kreiptis į teismą. Vis dėlto įsigijus butą su įnamiais neteks laukti mažamečių pilnametystės.
„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“, - aiškino A. Selezniovas.
Kaip vyksta varžytynės?
Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną.
Trylika svarbių momentų:
- Varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
- Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
- Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse.
- Galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
- Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą.
- Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 2 tūkst. 30 eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 30 tūkst. eurų.
- Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
- Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 proc. rinkos kainos.
- Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
- Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
- Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.
- Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina.
Svarbu: Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija - dauguma galimų būsto pirkėjų taip ir daro.
Elektroninių varžytynių privalumai - jos vyksta visą parą, dalyvauti labai patogu ir dabar varžytynės skaidrios.
Kaip susitarti šeimoje dėl esminių klausimų?
Jei jūsų neseniai įsigytame ar nuomojamame būste apsigyventų benamiai ar kiti išsikraustyti nesutinkantys žmonės, skvoteriai, nepadėtų nei policija, nei spynų keitimas, nei jėga vykdomas to asmens ar jo daiktų iškraustymas. Tokiu atveju jums grėstų administracinė ar baudžiamoji atsakomybė, reikėtų atlyginti žalą, bylinėtis teisme ir dar greičiausiai padengti išlaidas, kol visus tuos mėnesius ar metus jums priklausančiame nekilnojamame turte gyventų svetimi žmonės.
Advokatas Edmundas Mikučiauskas nurodė, kad įstatymai saugo savininko teises į nuosavybę. Jeigu jas pažeidžia bute apsigyvenęs buvęs savininkas, nuomininkas ar benamis, asmuo turi teisę ginti savo nuosavybę, bet gynybos priemonės priklauso nuo pažeidimo pobūdžio.
Varžytynių dalyvio atmintinė
Ši atmintinė padės jums orientuotis varžytynių procese:
| Veiksmas | Aprašymas |
|---|---|
| Registracija | Užsiregistruokite specialiame interneto portale www.evarzytynes.lt. |
| Dalyvio mokestis | Sumokėkite 10% pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį. |
| Turto apžiūra | Apžiūrėkite parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka. |
| Kainos siūlymas | Siūlykite kainą, didesnę už pradinę, automatiškai arba neautomatiškai. |
| Laimėjimas | Jei pasiūlėte didžiausią kainą, sumokėkite likusią sumą per nustatytą terminą. |
| Nuosavybės įgijimas | Pasirašykite turto pardavimo aktą ir tapkite turto savininku. |
Svarbūs dokumentai perkant butą:
- Turto įgijimo dokumentas: kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.). Atvykus į sandorį notaro biure turėsite pateikti šių dokumentų originalą.
- Asmens tapatybės kortelė ar pasas. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę. Taip pat užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
- Buto kadastrinių matavimų byla: kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys. Prieš pradėdami pardavinėti butą, susiraskite kadastrinių matavimų bylą.
- VĮ Registrų centro išrašas: Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją.
- Kreditoriaus sutikimas: Jei pirkote butą su paskola, tikėtina, kad jam įregistruota hipoteka. Padengti skolos likučio prieš sandorį nereikia, tai už Jus padarys pirkėjas. Jums reikės gauti raštišką kreditoriaus leidimą parduoti įkeistą turtą, dokumente bus nurodyta neišmokėta skolos dalis.
- Bendrasavininkų sutikimas: Kiekvienas bendraturtis turi teisę laisvai disponuoti sau priklausančia bendrinės nuosavybės dalimi, tačiau įstatymuose yra įtvirtinta pirmenybė bendraturčiui pirkti parduodamą bendrinės nuosavybės dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas: Energinio naudingumo sertifikavimas yra atliekamas užbaigus pastato (ar jo dalies) statybą, todėl jei pirkote butą daugiabutyje, greičiausiai jis jau turės šį sertifikatą.
- Bendrijos ar namo administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo: Jei namą administruoja bendrija, prieš sandorį būtina kreiptis į jos pirmininką, jog šis išduotų pažymą apie skolų nebuvimą sandorio dienai.
- Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas: Parduodant turtą, kuris yra bendra jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pas notarą turi atvykti abu sutuoktiniai.
- Teismo leidimas: Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
Papildomi dokumentai:
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.