Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai Lietuvoje: GPM, lengvatos ir registracija

Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai, todėl pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime mokesčius, kuriuos gali tekti sumokėti parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM), lengvatas ir būdus, kaip sumažinti mokestinę bazę, bei žingsnius po buto įsigijimo.

Pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu

Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.

Dažnas klausimas, kokie taikomi mokesčiai parduodant nekilnojamą turtą? Taisyklė yra tokia, kad pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra gyventojų pajamų mokesčio objektas, įprastai apmokestinamas 15 proc.

Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.

Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas?

GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:

GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.

Kur:

• *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
• **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
• ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).

Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai).

Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.

Svarbu! Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Lengvatos ir išimtys: kada nereikia mokėti GPM?

Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo.

Tokie atvejai yra, kai:

• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka;
• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta, tačiau mažiau nei 2 metus, bet gyventojas per vienerius metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo gautas pardavimo pajamas panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą;
• buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų. Nuo 2026-01-01 šis terminas trumpėja iki 5 metų!

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.

Paprastai kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio.

Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

Svarbu! Planuojant parduoti nekilnojamąjį turtą rekomenduotina pasižiūrėti, ar būtų įmanoma pasinaudoti GPM lengvata ir atitinkamai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą.

Ką daryti, jei neatitinkate visų formalių reikalavimų?

Pardavus nekilnojamąjį turtą neretai paaiškėja, kad būstą pardavęs ir jame gyvenęs asmuo dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai siekio, kad vaikas patektų į norimą mokyklą, darželį ar panašiai) parduotame būste nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos arba iš jo buvo „išsideklaravęs“, nors realiai jame toliau gyveno. Tokiais atvejais VMI, „sausai“ taikydama įstatymo nuostatas, nurodo turto pardavėjui susimokėti GPM. Tačiau to skubėti daryti neverta.

Nors ir netenkinami visi Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo formalumai, neretai dėl nekilnojamojo turto pardavimo pajamų pripažinimo neapmokestinamosiomis pajamomis galima dar pakovoti.

Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui.

Turinio viršenybės prieš formą principas mokesčių mokėtojo naudai mokesčių teisiniuose santykiuose gali būti taikomas, kai neišpildomas su mokesčių lengvata siejamas formalių veiksmų atlikimo reikalavimas, tačiau turinys atitinka mokesčių įstatymų nustatytas aplinkybes.

Taigi, sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą.

Tačiau turinio viršenybės prieš formą principo taikymas turi ir kitą pusę. Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta.

Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką.

Kaip sumažinti mokestinę bazę?

Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, GPM 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo. Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur.

Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.

Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus. Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai).

Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra privalomi. Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.

Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.

Konkrečios situacijos ir jų apmokestinimas

Savos statybos gyvenamasis namas

Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.

Naujos statybos butas / namas su daline apdaila

Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui.

Paveldėto turto pardavimas

Jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM. Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai.

Mokesčius mokėti parduodant paveldėtą NT reikia ne nuo visos sumos, o nuo pelno. Pelnas yra jūsų gauta suma minus reali NT rinkos vertė. Jei pardavėte paveldėtą butą Vilniuje už 100 000 eurų, o jo rinkos vertė yra 80 000, gyventojų pajamų mokestį turėsite susimokėti nuo skirtumo - 100 000-80 000=20 000eur.

Realią rinkos kainą nustato atestuoti turto vertintojai, kurie įvertiną objekto kainą pagal toje vietoje vykdomus sandorius per 1 kalendorinius metus. Turto vertintojai gali atlikti preliminarų ir išsamų turto vertinimą.

Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos.

Žingsniai po Buto Įsigijimo

Įsigijus naują būstą, svarbu ne tik džiaugtis naujais namais, bet ir tinkamai sutvarkyti visus teisinius formalumus. Pirmiausia, reikia kreiptis į įvairias įmones dėl sutarčių sudarymo. Aptarkime, į ką reikia kreiptis ir kokius dokumentus pateikti.

1. Kreipimasis į AB "Vilniaus Šilumos Tinklus"

Įsigijus naują būstą, naujuosius savininkus kviečiame iškart kreiptis į AB "Vilniaus šilumos tinklus" dėl šilumos pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo jiems patogiu būdu: el. paštu arba atvykus į klientų aptarnavimo centrą. Pasirašant sutartį prašome pateikti:

• VĮ Registrų centro išrašą apie nuosavybę
• Turto priėmimo-perdavimo aktą

2. Kreipimasis į "Vilniaus Vandenis"

Dėl sutarties sudarymo į "Vilniaus Vandenis" reikia kreiptis po buto perėmimo. Kreiptis į bendrovę galima el. paštu. Naujai kliento sutarčiai gauti reikia pateikti šiuos dokumentus:

• Savininko asmens ir kontaktiniai duomenys
• Nuosavybės teisę į butą patvirtinančio dokumento kopija
• Būsto nuomos sutarties, registruotos RC, kopiją (jei sutartis sudaroma su būsto nuomininku)
• Seniūnijos pažymą apie būste gyvenamąją vietą deklaravusius asmenis, jei bute neįrengtas šalto vandens apskaitos prietaisas.
• Geriamojo vandens apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo)

3. Kreipimasis į "Ignitis"

Įsigijus butą ir įregistravus jo nuosavybės teises, dėl elektros sutarties sudarymo reikia kreiptis pas norimą tiekėją.

Patarimai Renkantis Būstą

Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.

Todėl naujakuriams pirmiausia rekomenduojama atsakyti į klausimus, kokie nauji poreikiai skatina ieškoti būsto, kokie esminiai reikalavimai jam keliami, kokios finansinės galimybės.

9 Pagrindiniai Būsto Įsigijimo Žingsniai (Perkant su Kreditu)

Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu:

1. Turto Išsirinkimas ir Apžiūra

Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.

2. Finansinės Galimybės

Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą.

3. Planuojamo Įsigyti Būsto Dokumentai

Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.

4. Sandorio Šalys

Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo.

5. Preliminarioji Sutartis

Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.

6. Pagrindinė Sutartis

Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.

7. Hipotekos Sutartis

Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.

8. Galutinis Atsiskaitymas

Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.

9. Faktinio Turto Priėmimo-Perdavimo Aktas

Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.

Kokių Klaidų Nedaryti Perkant Būstą?

• Nesirkite skubėti. Apžiūrėkite kelis variantus ir palyginkite juos.
• Įvertinkite savo kreditingumą. Pasitikrinkite, kokią paskolą galite gauti.
• Nesimokėkite avanso per anksti. Įsitikinkite, kad turite galimybę gauti paskolą.
• Atlikite namų darbus. Apibrėžkite vietą ir būsto tipą, kurio ieškote.

Lentelė: GPM Tarifai ir Išimtys

Pastaba: 2024 m. 120 VDU yra 228324 Eur.

tags: #ka #registruoti #naujai #nupirktame #bute