Finansinis burbulas, investicinis burbulas, spekuliatyvus burbulas ar kainų burbulas - tai terminai, kuriuos pastaruoju metu tenka girdėti vis dažniau. Vieni kalba apie akcijų burbulą, kiti apie kriptovaliutų burbulą, o kai kurie teigia, kad šiuo metu yra susiformavęs „visa ko“ burbulas. Taigi, kas yra tas „finansinis burbulas“, kaip jis apibūdinamas ir kokiomis charakteristikomis pasižymi?
Pabandysime įvardinti, kokiose rinkose šiuo metu iš tiesų galima įžvelgti besiformuojančius, o gal jau ir susiformavusius burbulus ir kokio dydžio tie burbulai. Nors kalbant apie finansinius burbulus dažniausiai yra minimi kažkokie nauji ekonominiai, technologiniai ar socialiniai pokyčiai, tačiau pagrindinės finansinių burbulų priežastys dažniausiai yra labiau psichologinės. T.y. tam tikri pokyčiai visų pirma padidina konkretaus turto patrauklumą tarp investuotojų, išaugus jo paklausai natūraliai pradeda kilti kaina, kylant kainai į rinką pradeda plūsti spekuliantai dar kitaip tariant „karšti pinigai“, kuriems to turto nereikia, tačiau jie tikisi uždirbti iš kainos kilimo taip sukurdami dar didesnę paklausą tuo pačiu dar labiau paspartindami kainos kilimą.
Kas yra burbulas?
Kainų burbulą galima apibrėžti įvairiai. Dažniausiai bet kokio aktyvo kainų burbulu vadinama situacija, kai to aktyvo kaina smarkiai nutolsta į teigiamą pusę nuo jo fundamentalios vertės. Problema tik ta, kad fundamentalią vertę nustatyti visuomet sunku. Todėl aiškiai pasakyti, kada jau burbulas, galima tik kai tas burbulas sprogsta.
Kaip jau supratome, kalbant apie finansinius burbulus galima išskirti du kintamuosius: stipriai kylančias kainas ir investuotojų iracionalumą, kuris finansinio aktyvo kainas pakelia gerokai virš to turto „tikrosios“ vertės.
Kaip galima pastebėti iš žemiau pateikto grafiko, visais paminėtais atvejais per 10 metų iki burbulo sprogimo konkretaus turto kainos pakildavo maždaug 1000%. Be abejo, jei vertintume atskiras investicijas, tai pamatytume gerokai didesnius kainų svyravimus. Kaip pavyzdžiui, Amazon akcijos kaina nuo pirminio viešojo akcijų platinimo (IPO) 1997 metais iki akcijos kainos piko 2000 metais pabrango daugiau nei 6000%!
Kitas burbulą identifikuojantis faktorius yra iracionalus investuotojų elgesys. Gaila, tačiau priešingai nei vertinant finansinio aktyvo kainų kilimo tempą, įvertinti investuotojų iracionalumą yra gerokai sunkiau. Kitaip tariant, kai apie investavimą pradeda kalbėti žmonės, apie tai neturintys „žalio“ supratimo, kai jie pradeda aiškinti kodėl tą reikia daryti ir kokį didelį pelną galima uždirbti, tačiau pagrindinė jų investavimo priežastis yra noras greitai ir nesunkiai praturtėti bei nepavėluoti į „nuvažiuojantį traukinį“, labai tikėtina kad jau esame iracionalioje stadijoje.
Liūdniausia tai, kad net ir sugebėjus identifikuoti besiformuojantį burbulą tiksliai pasakyti, kada jis sprogs ir kokios bus to sprogimo pasekmės yra labai sudėtinga, o gal net ir neįmanoma. To nepavyko padaryti nei buvusiam JAV centrinio banko vadovui Alan Greenspan, kuris dar 1996 metais, t.y. 4 metais per anksti, rinkos dalyvius perspėjo apie iracionalumą JAV akcijų rinkoje, nei vienam žymiausių pasaulio mokslininkų Isaac Newton, kuris didžiąją dalį savo santaupų prarado 18 amžiaus pradžioje sprogus „South Sea Company“ akcijų kainų burbului.
Rodikliai, pranešantys apie burbulo formavimąsi
Yra tam tikrų rodiklių, kurie praneša apie burbulo formavimąsi. Kaip jau daug kartų rašiau žurnale „Investuok“, pagrindinis burbulo indikatorius visuomet bus skola, susijusi su tuo aktyvu, dėl kurio kainų burbulo sprendžiama. Esmė ta, kad nesiskolinant pinigų aktyvui įsigyti burbulą išpūsti labai sunku. Kol aktyvo pirkimai finansuojami iš uždirbtų, o ne iš skolintų pinigų, tol dažniausiai augimas būna tvarus.
Žinoma, tam tikrais atvejais visuomenė kurį laiką gali konkrečiam aktyvui skirti neproporcingai didelę pajamų dalį. Tada aktyvo kainos taip pat gali pradėti tolti nuo fundamentalių verčių. Bet anksčiau ar vėliau ateis laikas, kai išlaidos turės būti normalizuotos. Tokio tipo burbulai, tai yra lemti neproporcingo pajamų skirstymo, nėra labai pavojingi. Nes jie nesukuria situacijos, kai aktyvo pirkėjai privalo bet kokiomis sąlygomis realizuoti turtą. Pritrūkus pajamų kitiems tikslams, tiesiog sumažinama aktyvui iki tol skirta pajamų dalis. Dėl to sumažėja to aktyvo paklausa ir kaina stabilizuojasi arba pradeda lengvai koreguotis.
Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, visuomet lauk bėdos. Nes skolintus pinigus reikia grąžinti. Todėl lengvai gali nutikti taip, kad nemaža dalis aktyvo pirkėjų ne tik sumažins paklausą (nustos pirkti tą aktyvą), bet ir bus priversti jį parduoti rinkoje tam, kad galėtų grąžinti arba tvarkyti skolą. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. ir būtent toks burbulas yra itin pavojingas.
NT situacija Lietuvoje
Per pastaruosius penkerius metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje, o ypač didžiuosiuose miestuose, augo tikrai sparčiai. Bet spartus augimas nėra tapatu kainų burbului. Vien tai, kad kainos auga greičiau, nei kažkas norėtų, nereiškia nieko. Svarbūs visai kiti veiksniai.
Pirmiausia reikėtų pabandyti įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra fundamentaliai pagrįsto. Tam galima naudoti tiek investicines metrikas, tiek palyginamąją analizę, tiek ekonominius faktorius. Tad trumpai apie rinką per šiuos tris analizės kampus.
Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą. Šis skaičius neturi teisingos vertės ir priklauso nuo įvairių aplinkybių. Istoriškai, nevertinant finansinio sverto, nekilnojamasis turtas turėtų generuoti daugiau grąžos nei fiksuoto pajamingumo priemonės (indėliai ar obligacijos), tačiau mažiau nei nuosavybės vertybiniai popieriai (akcijos). Tad šiandien 5 proc. ir daugiau būtų logiškas skaičius.
Šiuo metu, remiantis „Ober-Haus“ metine analize, Lietuvoje komercinis nekilnojamasis turtas generuoja maždaug 6 proc. metinę grąžą, o gyvenamasis Vilniaus centre 4,4 proc. metinę grąžą. Panašius skaičius nurodo ir žurnale „Investuok“ nuolat kalbinami investuotojai ar NT ekspertai. Tad galima daryti prielaidą, jog butų metinė grąža (vertinant ne tik sostinės centrą) sukasi apie 4-7 proc. per metus. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.
Žiūrėdami į lyginamąją analizę, galime vertinti, kiek turtas Lietuvoje yra brangesnis nei kaimyninėse šalyse. Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą. Vidutinis Vilniaus gyventojas vidutinį 60 kvadratinių butą 2020 m. pabaigoje galėjo įsigyti už 11,29 metų atlyginimą, Kauno už 7,65 metų, o Klaipėdos už 6,95 metų. Taline panašiai - vidutinis gyventojas dėl vidutinio buto turėtų dirbti 8,24 metų, Rygoje 13,74 metų, o Varšuvoje 11,47 metų.
Galiausiai vertinant ekonominius faktorius, svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Lietuvoje Kauno ir Klaipėdos miestai per pastaruosius metus nei augo, nei mažėjo. Vilniuje gyventojų skaičius padidėjo. Tad kainoms spaudimą Vilniuje sudaro vien paklausa iš gyventojų skaičiaus augimo.
Vertinant atlyginimus, Lietuvoje nuo 2016 iki 2021 m. vidutinis atlyginimas augo 58,7 proc. Nuo 2010 iki 2021 m. augimas siekė net 94,5 proc. Butų kainos Vilniuje per pastaruosius penkerius metus augo 43 proc., o nuo 2010 m. - 40 proc. Kaune per atitinkamus laikotarpius augimas siekė 61 proc. ir 49 proc., o Klaipėdoje 16 proc. ir 26 proc. Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą.
Tad esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi. Tam tikrose vietose, pavyzdžiui, kokiame prabangiame rajone ar labai paklausiame biurų segmente, burbulai formuotis tikrai gali. Bet apskritai rinka atrodė, nors tikrai ne itin patraukli, vis dėlto neišskridusi į kosmosą.
Kredito rinkos rodikliai
Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Geriausias pavyzdys yra jau minėta 2008-2009 m. krizė, prieš kurią tiek kredito davėjai, tiek gavėjai darė visiškas nesąmones. Paskolas gauti galėjo ir jas ramiai sutiko imti bet kas. Nepaisant pajamų, turimo turto, už paskolą įkeičiamo objekto vertės - visi galėjo gauti paskolą būstui. Kaip baigėsi tokia nuostabiai tvari situacija, žinote puikiai.
Tačiau šiandien situacija kredito rinkoje nė iš tolo neprimena to, ką matėme per praeitą krizę. Dar prieš gerus dešimt metų priimti atsakingo skolinimosi nuostatai, bankų išmoktos pamokos ir virš kiekvieno vyresnio nei 20 metų galvos kabantis Didžios Finansų Krizės šešėlis iš oportunistų galvų išmušė ir norą, ir galimybes būstui skolintis neapgalvotai. Šiandien sukurti tokios situacijos, kokia buvo susidariusi prieš 15 metų, tiesiog neįmanoma.
Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Solidu, tiesa? Žinoma, tik per tą patį laikotarpį gyventojams suteiktų paskolų kiekis nekilnojamajam turtui įsigyti didėjo net 61,81 proc.! Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje. Ir 2008 m. nebuvo labai prastesni: indėliai augo 5,16 proc., o paskolos didėjo 24,87 proc.
Nuo 2016 iki 2021 m. Lietuvos gyventojų indeliai didėjo net 70,73 proc. Nuo 2018 m. augimas visus trejus metus buvo dviženklis ir siekė 12,58 proc., 11,09 proc. ir 19,75 proc. pandeminiais metais. Gyventojų paskolų nekilnojamajam turtui krepšelis augo tik 48,27 proc. ir nė vienais metais nesiekė daugiau 9 %. Tai reiškia, jog Lietuvos gyventojai daugiau taupo, nei ima naujų paskolų būstui.
Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra. Žinoma, tam tikros grupės gyventojų gali skolintis, savo galimybes grąžinti kreditus vertindamos per daug optimistiškai. Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.
Indėlių ir paskolų augimas Lietuvoje
Šioje lentelėje pateikiami Lietuvos gyventojų indėlių ir paskolų nekilnojamajam turtui augimo duomenys procentais:
| Metai | Indėlių augimas (%) | Paskolų augimas (%) |
|---|---|---|
| 2007 | 26,5 | 61,81 |
| 2008 | 5,16 | 24,87 |
| 2016-2021 (bendras) | 70,73 | 48,27 |
Šie metai pradeda kelti nerimą
Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Rinka toli gražu nebuvo pigi, vietomis greičiausiai ir per brangi. Tačiau visuotinio masto psichozės, ekstazės bei spekuliantų inicijuoto parabolinio kainų augimo nebuvo.
Tačiau šie metai jau nebeatrodo taip gerai. Tą pastebi ir Lietuvos bankas, apie vietinę nekilnojamojo turto rinką nemažai kalbėjęs birželį vykusioje konferencijoje. Tas pats motyvas iš ekonomistų lūpų kartojosi ir žurnalo „Investuok“ organizuotoje NT konferencijoje, ir paskutiniuose seminaruose. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.
Išsamiai įvertinti 2021 metų tendencijas dar ankstoka. Gali būti, kad iš duomenų matoma lengva psichozė tėra pandemijos pasekmė - kaip ir daugelio žaliavų kainų šuoliai į viršų šį pavasarį. Tačiau lygiai taip pat gali būti, kad disbalansai yra didesnės tendencijos pradžia. O tai jau būtų ryški raudona vėliava.
Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc.. Na, o naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi.
Tokios tendencijas nėra geros. Jos neturėtų klaidinti žurnalo „Investuok“ skaitytojų. Jos gąsdinančios. Kol kas reikia tikėtis, kad matome tiesiog pandeminių metų pabaigos pasekmes. Kai dėl priverstinio taupymo finansinio turto sukaupę asmenys investuoja santaupas į nekilnojamąjį turtą. Tada dabartinę situaciją būtų galima pavadinti trumpalaike COVID-19 sukelta psichoze ir nurašyti į techninių kainos šuolių laukelį.
Tačiau jei trumpalaikė tendencija įsisuks į gyventojų fantazijas ir sukels ilgalaikius lūkesčius, tikrai gali pradėti pūstis ir naujas burbulas. Šiandien pasakyti, kas bus, per anksti. Būtina atidžiai stebėti situaciją, ypač pokyčius kredito rinkoje. Nes kredito rinka geriausiai parodo, ar tikrai formuojasi burbulas, ar tai tiesiog trumpalaikis neracionalus resursų perskirstymas, kuris greitai išsivalys.