Būsto paskola - didelis finansinis įsipareigojimas, todėl svarbu žinoti, kaip teisingai atiduoti paskolą bankui ir kokie dokumentai reikalingi.
Avansas už būstą: kam ir kiek mokėti?
Svarbu žinoti, kam mokėti avansą perkant nekilnojamąjį turtą (NT). „Capital Smart“ NT brokeris Viačeslavas Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.
„Capital Team“ NT brokerė Marija Damaševičiūtė papildė, kad brokeris yra tik tarpininkas tarp pirkėjo ir pardavėjo. Tad avansą gauna ne jis, o pardavėjas (išimtiniais atvejais - brokerio įmonė).
Avanso mokėjimas grynaisiais, pašnekovės teigimu, yra vengtinas, tačiau tokiu atveju jis turi būti fiksuojamas preliminarioje sutartyje, paruošiamas grynųjų pinigų mokėjimo kvitas. Ir pridūrė, kad avanso dydis neturėtų viršyti 5-10 proc. turto kainos.
Jos nuomone, avanso ir preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties reikia visada, nes abi pusės jaučiasi daug saugiau: „Žodinė rezervacija yra begarantinė rezervacija.“
„Capital Team“ brokeriai įvardijo, kad, palikę avansą notarinį įgaliojimą turinčiam brokeriui ar savininkui, pinigų galite nebeatgauti, jeigu sutartyje aprašytos sąlygos yra nevykdomos dėl jūsų kaltės:
- persigalvojote pirkti būstą (radote kitą, pigesnį, netiko vieta, įrengimas);
- negavote banko finansavimo;
- pradelsėte notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminą, nurodytą preliminarioje sutartyje.
Patarimai, kaip neprarasti avanso
Į tokią situaciją pakliuvęs lietuvis papasakojo, kad pinigus padavė brokeriui. Specialistai įspėja to nedaryti, mat avansas turi būti duodamas ne grynaisiais ir ne brokeriui, o pervedamas tiesiai nekilnojamojo turto (NT) savininkui.
Todėl jis padavė brokeriui 2 tūkst. eurų avansą. „Paprašius brokerio grąžinti pinigus, šis nesutinka atiduoti. <...> Teigia, kad negrąžins ir viskas. Ką tokiu atveju daryti?“ - teiravosi įrašo autorius.
Viena palangiškė komentaruose tikino, kad tokiu atveju brokeris be jokių kalbų pinigus turėtų grąžinti. Ji nurodė, kad, jei jis nesutinka grąžinti avanso, reikėtų kreiptis į advokatą, kuris padėtų surašyti ieškinį.
Vilnietis rašė, kad čia - brokerio apgaulė, nes jis visko iki galo nepasakė: „bando iškišt nepilnos dokumentacijos butą.“ Brokeris tokio buto pardavinėti negali
Kaip patikrinti, ar būstas - tvarkingas?
„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius nurodė, kad perkant NT reikėtų įsitikinti, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje.
Jo teigimu, klientams, kuriems kyla dvejonių dėl perkamo turto ar jame atliktų pakeitimų tinkamumo, visuomet rekomenduojama konsultuotis tiesiogiai su banko specialistais.
Aptardamas šį konkretų atvejį pašnekovas įvardijo, kad reikėtų vertinti su pardavėju pasirašytos sutarties sąlygas: kaip joje apibrėžtas turto plotas, išplanavimas ir ar faktinė turto būklė atitinka sutartyje nurodytus duomenis.
E. Jurevičius pridūrė, kad visuomet galima ieškoti kompromiso su pardavėju. Pavyzdžiui, tartis, kad iki galutinio turto įsigijimo momento atlikti faktiniai pakeitimai bus įregistruoti: „Tokio papildomo susitarimo pasirašymas galėtų būti aplinkybė, kuri leistų svarstyti NT finansavimo galimybes.“
Šią situaciją vertinu kaip pardavėjo ir brokerio nesąžiningumą. Brokeris prieš parduodamas daiktą turi išsiaiškinti jo savybes, žinoti, ar nėra kokių tai teisės aktų pažeidimų. Juk brokeris yra profesionalus verslininkas, kuriam taikomi padidinti protingumo, sąžiningumo, atsakingumo reikalavimai“, - pastebėjimais dalinosi teisininkas.
Anot A. Budniko, nei savininkas, nei brokeris negali pardavinėti buto, kuris neatitinka teisės aktų reikalavimų.
Pasak A. Budniko, nukentėjusysis yra teisioji pusė, kuri turi teisę reikalauti brokerio grąžinti avansą, o pastarasis turi nedelsiant tą ir padaryti. Nes butas, anot pašnekovo, neatitinka kokybės reikalavimų, yra su trūkumais, dėl ko asmuo net negali gauti paskolos.
Kitu atveju, advokato teigimu, brokeriui grėstų civilinė atsakomybė, pirkėja turėtų kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba teismą: „Rekomenduočiau pirmiausia kreiptis į VVTAT, kadangi tai - paprastesnis, greitesnis procesas ir mažiau išlaidų.“
Kada bankas neduoda būsto paskolos?
„Luminor“ banko atstovas įvardijo, kad be kliento finansinių galimybių vertinimo bankui svarbu įvertinti ir tai, kokį turtą klientas planuoja įsigyti.
„Visuomet vertiname perkamo ir įkeičiamo turto likvidumą, t. y. NT lokaciją, plotą, vidaus ir išorės įrengimo būklę. Sprendimui dėl paskolos dydžio įtakos gali turėti ir įsigyjamo NT statybos būdas ar metai. Taip pat teisinis statusas ir galima informacija apie apribojimus (pvz., areštai; uzufuktai ar kitos žymos, nulemiančios turto likvidumo ir realizavimo apsunkinimą). Informaciją apie turto teisinį statusą ir galimus apribojimus galima rasti Registrų centro NT išrašuose“, - dėstė E. Jurevičius.
Paklausus, dėl kokių priežasčių bankas yra nedavęs paskolų, net jei asmuo faktiškai ją gali gauti, specialistas atsakė, kad dažniau pasitaikantys atvejai yra susiję su neįregistruotais reikšmingais vidaus patalpų pertvarkymais.
Taip pat su bloga ar net avarine vidaus ar išorės būkle, nesutvarkytais dokumentais dėl 100 proc. baigtumo įforminimo ar trūkstamais daugiabučio užbaigimo darbais, kuomet perkamas vienas iš butų.
Bankui įkeisto buto pardavimas: nuo ko pradėti?
Buto pardavimas su paskola ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau - o tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t.
Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:
- Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti.
- Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
- Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus.
- Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
- Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams.
- Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
- Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Kaip sumažinti hipotekos įmoką už fiksuotą paskolą 30 metų
Kokių dokumentų reikia parduodant butą su paskola?
Žmones dažnai gąsdina įvairūs „popierizmai”, vis tik šiuo atveju susižiūrėti buto dokumentus bei juos susitvarkyti būtina.
Pateikiu reikalingų dokumentų sąrašą:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
- Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
Ar reikia padengti neišmokėto kredito likutį?
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.
Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.
GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.