Ką daryti, jei nėra privažiavimo prie žemės sklypo?

Žemėtvarkos skauduliai daugybei ūkininkų ir žemės savininkų iki šiol kelia daug emocijų ir nepatogumų. Daugybę problemų užprogramavo žemėtvarkininkų padarytos klaidos, dėl kurių dabar sakoma, kad šaukštai po pietų, ir jas siūloma spręsti teismuose. Taigi, ką daryti, jei susidūrėte su situacija, kai nėra privažiavimo prie Jūsų žemės sklypo?

Pirmiausia, panikuoti neverta. Yra keletas būdų, kaip galima išspręsti šią problemą, pradedant nuo susitarimo su kaimynais ir baigiant teismo sprendimu. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su privažiavimo prie žemės sklypo užtikrinimu.

Servitutinis kelias - sprendimas, kai nėra kito kelio

Servitutinis kelias - tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Servitutinis kelias - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių.

Servitutiniai santykiai yra reglamentuojami Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.111-4.129 straipsniais. Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantis vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo.

Kaip nustatomas servitutinis kelias?

Servitutas gali būti nustatytas keliais būdais:

• Sutartiniu būdu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai.
• Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui.
• Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę.

Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams. Be šio plano servituto įregistruoti nepavyks.

Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis?

Prieš perkant sklypą, patikrinkite, ar yra įregistruotas servitutas. Tai galite padaryti tikrinant sklypo dokumentus. Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis.

Servitutinio kelio priežiūra

Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis. Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).

Ką daryti, jei kyla ginčų dėl servitutinio kelio?

Deja, servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga). Ruoškitės konfliktams.

Ūkininko patirtis: kai žemėtvarkininkų klaidos trukdo ūkininkauti

Į „Valstiečių laikraščio“ redakciją kreipęsis Anykščių rajono ūkininkas Marijonas Užkurėlis yra įsitikinęs, kad jo problemos dėl privažiavimo į dirbamus sklypus - žemėtvarkininkų klaidos ir nenoras jų taisyti. Nuo sklypo iki sklypo 300 metrų ar 7 kilometrai - skirtumas ženklus, jeigu tokiu atstumu kasmet važinėjama sėti, pjauti, prižiūrėti pasėlius, vežioti derlių ir pan.

Dėl tokios problemos M.Užkurėlis sakė nervus besigadinantis jau ilgus metus. „Man nuosavybės teise žemė buvo atmatuota 1998 metais, o 2011 metais privažiavimą atidavė kitam ūkininkui, kuris žemę gavo pagal Valstiečių ūkio įstatymą. Ir man neliko kelio prie dirbamos žemės sklypo - jį užvertė akmenimis. Nuo vieno sklypo į kitą pervažiuoti būtų vos 300 metrų, o man siūlo daryti apie 7 kilometrų lanką“, - įsisenėjusią problemą išklojo ūkininkas.

Vyras ūkininkauti Anykščių krašte pradėjo prieš 23 metus, iki tol 60 metų gyveno Panevėžyje. „Dvejus metus ūkininkavau po atviru dangumi, sodyba buvo nugriauta, neturėjau technikos. Iš pradžių su tuo kaimynu santykiai buvo geri, galėjau važiuoti tuo keliu, gal ketverius metus viskas buvo gerai, o vėliau prasidėjo“, - pasakojo M.Užkurėlis.

Anykštėnas sakė nekart kreipęsis į Nacionalinę žemės tarnybą prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT). Jos atstovai tvirtino problemos nematantys, nes ūkininkas sklypą gali pasiekti kitu keliu, o jam atrodo, kad žemėtvarkininkai nenori pripažinti ir taisyti padarytų klaidų.

M.Užkurėlis rodė paties surašytus raštus NŽT, kuriuose skundžiasi ir dėl kito probleminio privažiavimo į dirbamą sklypą. Viename skundų jis dėsto, kad buvusioje valstybinėje žemėje matininkė 2010 metų vasarą atmatavo 5 metrų pločio privažiavimo kelią, kuriuo gali naudotis 4 asmenys. Kelias buvo paženklintas riboženkliais, kurių, pasak anykštėno, rudenį neliko.

Pasak K.Užkurėlio, dėl pravažiavimo su kaimynu kilo beveik pietietiškas konfliktas. Siekiant to išvengti, važiuojama per kito kaimyno laukus. Jo manymu, viską į vietas turėtų sustatyti žemėtvarkininkai, tuomet ir kaimynų konfliktų būtų išvengta. Jam susidarė įspūdis, kad žemėtvarkininkai juos vedžioja už nosies.

NŽT pozicija

NŽT Anykščių skyriaus vedėjas D.Petrauskas „Valstiečių laikraščiui“ aiškino, kodėl Užkurėliai savo dirbamų laukų negali pasiekti trumpesniu keliu. „Dabar ten privati žemė, kur buvo atlikti pirminiai matavimai pagal Valstiečių ūkio įstatymą. Tada nebuvo sąvokos „servitutinis“ - kelio servitutas nebuvo nustatytas. O dabar be savininko sutikimo neturime teisės įrašyti servituto, jie pykstasi tarpusavyje. Kai projektavome sklypą, kurį naudoja Užkurėlis, privažiavimą numatėme ten, kur galėjome“, - teigė jis.

D.Petrauskas sakė suprantantis, kad ūkininkams nepatogu didesniu atstumu važiuoti į laukus, tačiau tvirtino nematantis galimybių, kaip tai išspręsti. „Nėra galimybės įrašyti servitutą be privačios žemės savininko sutikimo. Tokių problemų daug. Ir teismų yra - bylos pralaimimos. Servitutas gali būti nustatytas tik šalių susitarimu arba teismine tvarka. Kadangi yra kitas kad ir tolimesnis privažiavimas, teisme turbūt sunkiai priimtų tokį sprendimą, nebent matytų abiem pusėms priimtiną kompensaciją. Būtų geriausia, jei kaimynai susitartų dėl servituto ir tai patvirtintų notarine sutartimi“, - aiškino NŽT Anykščių skyriaus vedėjas.

Aušrinė Lisauskienė, Nacionalinės žemės tarnybos Viešųjų ryšių skyriaus vyriausioji specialistė Jūsų minimas pilietis dar nuo 2008 metų skundžiasi, kad jam nepatogu privažiuoti prie savo žemės sklypo, pageidauja važiuoti artimesniu ir jam tinkamesniu keliu per privačius sklypus, kuriuose nėra servituto.

Servituto panaikinimas: ar tai įmanoma?

Nekelia abejonių faktas, kad žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises.

Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui.

Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą (daiktą, kurio naudai nustatytas servitutas) galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu. Tačiau vadovaujantis teismų praktika, asmuo, siekiantis servituto pabaigos, negali servituto būtinumo pabaigos sieti su kitokių veiksmų atlikimo būtinumu, siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančio daikto naudojimą (pavyzdžiui, kad galima inicijuoti kelio projektavimo darbus arba kreiptis į kito sklypo savininką su prašymu nustatyti servitutą jo žemės sklypui).

Patarimai perkantiems žemės sklypą

Įsigyjant žemės sklypą, svajojant apie nuosavą namą ar kitą statinį, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę niuansų. Klaidų sąrašas renkantis sklypą yra ilgas, todėl būtina iš anksto įvertinti visus galimus apribojimus ir "kabliukus", kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.

Apribojimų tipai ir jų įvertinimas

Dažniausia klaida, renkantis sklypą, yra visų galimų apsaugos zonų neįvertinimas. Architektė Ieva Pavilonė iš "Capital Architects" akcentuoja, kad svarbu žinoti, kokios apsaugos zonos nustatytos sklypui, kad išvengti nepatogumų projektuojant namą.

Apsaugos zonos:

• Inžineriniams tinklams: elektros, vandentiekio, nuotekų tinklai.
• Kelio apsaugos zona: ypač vietinės reikšmės keliai.
• Gaisriniai reikalavimai: atstumai iki kaimyninių pastatų ir gaisrinių hidrantų.
• Pakrančių apsaugos zonos: atstumai nuo vandens telkinių.

Kaip sužinoti apie apribojimus?

• Registro išrašas: jame turi būti surašyti apribojimai, tokie kaip elektros apsaugos, kelių, upių, ežerų ar pan. apsaugos zonos, nekilnojamo turto paveldo apsaugos zonos.
• Konsultacija su matininkais: jie gali suteikti informacijos apie papildomus apribojimus.
• Detalusis planas: jame nurodoma, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas ir ar yra apribojimų.

Sklypo dydis ir forma

Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės. Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas.

Rekomenduojami sklypo dydžiai:

Kiti svarbūs aspektai

• Komunikacijos: įvertinkite, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
• Įvažiavimas į sklypą: jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, turime griežtai vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
• Sklypo vieta: įvertinkite susisiekimą su miestu, privažiavimo kelių būklę, artimiausias įstaigas (darželį, mokyklą, parduotuvę).
• Sklypo gruntas: įvertinkite, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta.
• Sklypo orientacija: optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
• Inžineriniai tinklai: ar yra pažymėti esami tinklai topografinėje nuotraukoje.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų

Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.

Praktiniai patarimai perkant žemės sklypą

Planuojate įsigyti žemės sklypą ir, nors pardavėjas sako, kad „viskas yra gerai“, Jūs patys norite tuo įsitikinti, tik nežinote nuo ko pradėti? Atminkite, būkite atidūs, patikrinkite informaciją, mąstykite kritiškai, emocijas atidėkite vėlesniam laikui, pavyzdžiui, kai jau galėsite pasidžiaugti geru pirkiniu.

Pirmas žingsnis: apžiūrėkite žemės sklypą

Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą.

• Realus privažiavimas. Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais. Jei privažiavimo kelias dar neįrengtas, turite išsiaiškinti, ar tokio kelio statyba yra suplanuota, kas finansuos statybos darbus, ar privažiavimas numatomas per valstybinę žemę, ar per privačius sklypus. Visiems šiems klausimams atsakyti prašykite dokumentų.
• Kaimynystė. Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla. Nemalonūs kvapai, kurie gali atsirasti, pavyzdžiui, gamybos procese ar auginant gyvulius, gali reikšti, jog Jūsų apžiūrimame sklype gali būti nuolat juntamos šalia vykdomos komercinės ar ūkinės veiklos pasekmės, taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir atitinkami ribojamai.
• Komunikacijos. Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan. Būdami žemės sklype galite įsitikinti, ar šie įvadai yra (elektros įvado spinta, šuliniai ir pan.), paprašykite juos parodyti. Pasiteiraukite, kam priklauso komunikacijos, o jei jos yra privati nuosavybė, išsiaiškinkite, ar išspręstas atlygintinumo klausimas, ar pardavėjas turi visus reikalingus sutikimus prisijungti prie komunikacijų.
• Reljefas. Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.

Antras žingsnis: patikrinkite Nekilnojamojo turto registro duomenis

Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis. Juos galite gauti iš žemės sklypo savininko. Nors Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše pateikiama ribota informacija, tačiau ir ji gali suteikti nemažai žinių apie nekilnojamojo turto objektą.

• Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas. Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis.
• Plotas. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše galite pasitikrinti tikslų žemės sklypo plotą. Palyginę jį su pardavimo skelbime nurodytu plotu, galėsite objektyviai įvertinti kainą.
• Pardavėjo turima nuosavybės dalis. Skiltyje „nuosavybė“ rasite duomenis apie žemės sklypo savininką. Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių.
• Kitos daiktinės teisės. Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu, todėl yra labai svarbios ir apie jas būtina žinoti prieš įsigyjant nekilnojamąjį daiktą.
• Juridiniai faktai. Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan.
• Specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme.

Trečias žingsnis: išsiaiškinkite, kokiu tikslu perkate žemės sklypą

Svarbiausia aiškiai identifikuoti, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas - gyvenamojo namo statybai, komercinei veiklai, sandėliavimui ar dar kitokiam tikslui.

• Detalusis planas. Detalieji planai galioja neterminuotai arba tol, kol nėra pakeičiami ar pripažįstami netekusiais galios ir jie yra privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims.
• Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas. Bendrieji planai (jei parengti) paprastai skelbiami tos vietovės savivaldybės tinklalapyje.
• Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas. Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga.
• Sklypo planas. Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis. Tai pagal kadastrinius matavimus parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos, nurodomas plotas ir nustatomi kadastro duomenys.
• Viešai prieinami žemėlapiai (pvz. regia, geoportal). Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių.
• Statybos dokumentai. Jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą.

Šiame straipsnyje apžvelgti būtiniausi, baziniai dalykai, tačiau neretai praktikoje prireikia išsamesnio ir individualaus duomenų vertinimo bei specialių žinių. Tokiu atveju gali būti pasitelkiama nekilnojamojo turto srityje besispecializuojančių teisininkų, statinių projektavimo bei teritorijų planavimo specialistų pagalba.

Ką daryti, jei kelias į sodybą užtvertas?

Pasitaiko, kad daug metų į savo sodybą važiuodavote per kaimyno sklypą, bet vieną dieną kelias užtvertas, o kaimynas aiškina, jog savo sklypu Jums naudotis nebeleis. Tokiu atveju Jūsų teisė naudotis per kaimyno sklypą einančiu keliu turi būti nustatyta ir įregistruota viešame registre. Ši teisė vadinama servitutu.

Servitutu yra suvaržoma kito asmens nuosavybės teisė. Servituto būtinybei pagrįsti nereikšmingas jo naudingumas ar patogumas - esminę reikšmę turi tai, kad nėra kito tinkamo nuosavybės teisės naudojimo būdo kaip tik apriboti kito asmens nuosavybės teisę. Toks apribojimas turi sukelti kuo mažesnius nepatogumus tarnaujančiojo (to, kurį apriboja) daikto savininkui. Turi būti siekiama abiejų daiktų savininkų interesų pusiausvyros, kad nebūtų be pakankamo pagrindo varžoma nuosavybės teisė ir vienam asmeniui kilusios problemos nebūtų sprendžiamos kito asmens teisių sąskaita.

Taigi, privažiavę kaimyno užtvertą kelią pirmiausia turėtumėte pamėginti sutarti dėl servituto nustatymo ir jo atlygintinumo geranoriškai.

tags: #ka #daryti #jei #iki #zemes #sklypo