Dauguma parduodamo nekilnojamojo turto (NT) yra parduodama su NT brokerio pagalba. Lietuvoje apie 85% viso parduoto NT yra parduota su NT brokerių pagalba. Užsienyje šis procentas dar didesnis, pavyzdžiui, JAV beveik visas NT parduodamas ir perkamas su brokeriais. Jei norite parduoti NT greitai ir už didžiausią rinkos kainą, verta bendradarbiauti su profesionaliu brokeriu. Nors šiuo metu brokerių Lietuvoje yra daug, ne visi iš jų dirba profesionaliai.
Kodėl Verta Pasinaudoti Brokerio Paslaugomis?
Nekilnojamojo turto brokeris geriau išmano nekilnojamojo turto rinką nei eilinis žmogus. Kasdienis brokerio darbas leidžia jam objektyviau matyti situaciją iš vidaus. Brokerio paslaugos taikomos perkant, parduodant ar valdant nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamojo turto brokeris yra tarpininkas, su kurio pagalba įvykdomi nekilnojamo turto sandoriai, lengviau surandami pirkėjai, nuomininkai ar investuotojai.
Nerašyta taisyklė yra 50/50, profesionalūs brokeriai dalinasi komisiniais, pvz. jei brokeris A atveda brokeriui B pirkėjus, ir brokerio A atvesti žmonės nori prikti brokerio B parduodamą NT, brokeris B pasidalins komisiniu. Bet kai ateina laikas, visų nagai į savo pusę, deja taip yra nevisada, nors visi deklaruoja, kad dalinasi per pusę.
Brokerio Darbo Aspektai
- Rinkos analizė: Geras brokeris žino, kokia kaina galima parduoti NT.
- Derybos: Profesionalus brokeris žino, kaip derėtis su pirkėjais.
- Pirkėjų įvertinimas: Geras brokeris net iš akių gali pasakyti, ar pirkėjas pirks NT, ar tiesiog atėjo pažiūrėti, kaip žmonės gyvena.
Nekilnojamojo turto brokerio atsakomybė
Kaip Brokeris Padeda Parduoti NT?
Profesionalus brokeris pradėdamas pardavinėti NT visada praneša kitiems brokeriams, yra vidinės duomenų bazės, el. Brokeriai žino, kaip pateikti NT, į ką reikia atkreipti dėmesį, kaip nufotografuoti, parašyti aprašymą, už kokią kainą reikia pardavinėti ir kiek galima nuleisti. Kai kalba eina apie derybas, visos kortos yra savininko rankose, brokeris tik pataria, kaip galima elgtis, nes niekas negali Jūsų priversti parduoti, jei Jūs to nenorite.
Kai su profesionaliu brokeriu pasirašoma išskirtinės teisės sutartis, tai jis deda visas pastangas parduoti NT kuo geriau, kad ateityje jį rekomenduotumėte draugams ir pažįstamiems. Jis investuos į reklamą, nes žinos, kad jo investicija gali atsipirkti. Derėdamasis su pirkėjais jis atstovaus Jus, stengsis dėl Jūsų gauti geresnę kainą. Žinos, kiek pirkėjų domisi tuo pačiu NT ir tada gali laviruoti, kad gauti geresnį rezultatą. Parduodamas panašų turtą gali atvesti žmones į Jūsų parduodamą butą.
Svarbu: Žmonės klysta, kad jei tą patį turtą parduoda keli brokeriai, jie labiau stengsis ir ras daugiau pirkėjų. Visi pirkėjai žiūri tuos pačius skelbimus, pagrindinis skirtumas - kaip skelbimai apipavidalinti, kaip bendrauji su pirkėjais. Jei turtą parduoda keli brokeriai, vadinasi, yra keli skelbimai, yra daug neteisingos informacijos, nes tada būna neteisinga buto kvadratūra, aukštas, statybos metai ar dar kažkas (visą tai erzina pirkėjus). Jie nežinos, kiek pirkėjų domisi Jūsų turtu, negalės normaliai derėtis, tada viską turėsite nuspręsti patys ir niekas Jums teisingai nepatars.
Nuotraukos parduoda, brokeris žino, ką reikia parodyti, kad pirkėjams būtų įdomu, juk jis su jais bendrauja kiekvieną dieną. Girdi jų nusiskundimus, pageidavimus, norus. Jei reikia - pasamdo profesionalų fotografą, kuris nuotraukas pateikia meniškai. Kiek ir kaip nuleisti kainą, derėtis ne tik kainoje, bet ir kituose dalykuose. Profesionalus brokeris iš akių gali pamatyti, kada pirkėjai nori pirkti ir ar verta su jais derėtis, o gal pirkėjai tik žiūri, kiek nuleisite, kad galėtų derėtis dėl kito objekto. Supranta, kada gali pavykti padaryti aukcioną, ypač jei brokeris turtą parduoda vienas, jis darys viską, kad gautų didesnę kainą, juk nuo to ir jo atlygis priklauso ir pardavėjai laimingi.
Dokumentai, Reikalingi Parduodant Butą
Jau net prieš pradėdamas pradavimą profesionalus brokeris gali pasakyti, kokius dokumentus reikia susitvarkyti, kad sandoris būtų sėkmingas, ir nebūtų bėdų, kad tik pasirašai preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, užsakote noratą ir sužinote, kad sandorį reikia nukelti mėnesiui ar dviems, nes trūksta tam tikrų dokumentų, tada ir pirkėjai nelaimingi ir išvis gali sandoris nutrūkti. O to juk nieks nenori, tiesa?
Pateikiame dokumentų sąrašą, kurių gali prireikti:
- Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Buto kadastrinių matavimų byla.
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- VĮ Registrų centro išrašas.
- Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
- Kreditoriaus leidimas parduoti (jei butas įkeistas).
- Sklypo planas (jei butui priklauso ir sklypas).
- Kitų bendraturčių sutikimas (jei butas priklauso keliems bendraturčiams).
- Sutuoktinio sutikimas (jei esate susituokęs).
- Ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo (jei esate išsituokęs).
- Energetinio naudingumo sertifikatas.
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos pažyma apie tai, kad neturite skolų.
- Pažyma apie renovacijos kredito likutį (jei namas renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis).
Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.
Kiek Kainuoja NT Brokerio Paslaugos?
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.
Ką Gausite Už Brokerio Paslaugas?
- Profesionalią pagalbą viso pardavimo proceso metu.
- Marketingo veiksmų planą Jūsų buto pardavimui.
- Investicijas į Jūsų objekto pardavimo procesą (dekoratorius, NT fotografus, drono operatorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus).
- Nuolatinį bendravimą ir ryšį su Jumis ir potencialiais pirkėjais.
- Pardavimo sandoriui reikiamų dokumentų parengimą ir dalyvavimą sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Dažniausiai Daromos Klaidos Parduodant Butą Savarankiškai
Jeigu apsiimama butą parduoti be profesionalių tarpininkų pagalbos, nepagalvojama, kad tai kainuos laiko. Nukenti nervai, klientai ir sumažėja potencialaus sandorio tikimybė. Yra ir daugiau mėgėjiškų arba labai brangiai kainuojančių klaidų, kurių reikėtų išvengti, kuomet norite parduoti butą už geriausią įmanomą kainą:
- Neteisingai nustatyta kaina - dėl neteisingo kainos nustatymo nepavyksta pritraukti pirkėjų (jei per didelė) arba negaunama maksimali nauda (jei per maža).
- Butas neparuoštas pardavimui - jeigu patalpos neišvėdintos, neišvalytos ir nepašalinti asmeniniai daiktai, tikimybė parduoti mažėja.
- Emocionalus prisirišimas - pardavimas ir piniginis sandoris negali būti pernelyg stipriai susietas su jūsų emociniu prieraišumu prie būsto, pasistenkite prieš parduodami atsiriboti.
- Buto aprodymas tamsiu paros metu - vienintelė išimtis galėtų būti tuo metu, kada būstas turi nuostabią miesto ar gamtos panoramą iš aukšto.
Tad jei nusprendėte parduoti NT, geriau tą darykite pasirinkę vieną NT brokerį, kuris bus motyvuotas Jums padėti 110%, stengsis dėl Jūsų parduodamo NT ir dėl Jūsų. Profesionalaus brokerio pagrindinis tikslas yra kliento rekomendacijos.
tags: #ka #daro #brokeriai #parduodant #buta