Žemės sklypo naudotojo teisės yra svarbus aspektas sandoriuose, susijusiuose su nekilnojamuoju turtu. Šios teisės nustato, kas gali naudotis žemės sklypu, ant kurio yra pastatytas nekilnojamasis daiktas, ir kokiomis sąlygomis tai gali būti daroma. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas reglamentuoja šias teises, siekiant užtikrinti aiškumą ir apsaugoti tiek pardavėjo, tiek pirkėjo interesus.
Žemės naudotojas yra žẽmės savininkas ar kitas subjektas (fizinis ar juridinis asmuo, visuomeninė organizacija ar kita), kuriam suteikta teisė naudotis žeme. Savininkas naudoja žemę remdamasis žemės nuosavybę patvirtinančiu dokumentu, kiti žemės naudotojai - žemės (privačios ar valstybinės) nuomos arba panaudos sutartimi, administraciniu aktu, teismo sprendimu ar kitu įstatymo nustatytu pagrindu.
Nuosavybės teisė į žemės sklypą
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Tai reiškia, kad pirkėjas gali tapti pilnateisiu žemės sklypo savininku arba įgyti teisę jį nuomoti ar naudoti pagal užstatymo sutartį.
Ši nuostata užtikrina, kad pirkėjas turės teisėtą pagrindą naudotis žeme, ant kurios stovi jo įsigytas nekilnojamasis turtas. Svarbu atkreipti dėmesį į sutarties sąlygas, nes jos nustato, kokia konkrečiai teisė bus perduota pirkėjui.
Nekilnojamojo daikto pardavimas, kai pardavėjas nėra žemės savininkas
Ką daryti, jei nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas? Tokiu atveju nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Ši nuostata leidžia parduoti nekilnojamąjį turtą, esantį ant svetimos žemės, tačiau įpareigoja pardavėją užtikrinti, kad pardavimas neprieštarautų galiojantiems įstatymams ir sutartims. Tai reiškia, kad pirkėjas turėtų atidžiai išnagrinėti žemės sklypo naudojimo sąlygas, kad įsitikintų, jog galės teisėtai naudotis įsigytu nekilnojamuoju turtu.
Ko galima tikėtis iš sklypo, apie ką nepagalvojame prieš perkant?
Svarbūs aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:
- Įstatymai: Patikrinkite, ar nėra jokių įstatymų, kurie ribotų žemės sklypo naudojimą arba nekilnojamojo turto pardavimą.
- Sutartys: Išnagrinėkite visas sutartis, susijusias su žemės sklypo naudojimu, įskaitant nuomos sutartis, servitutus ir kitus susitarimus.
- Žemės savininko sutikimas: Jei yra abejonių dėl žemės sklypo naudojimo sąlygų, rekomenduojama gauti žemės savininko sutikimą dėl nekilnojamojo turto pardavimo.
Žemės sklypo naudojimo sąlygos
Žemės sklypo naudojimo sąlygos gali būti nustatytos įvairiais būdais: įstatymais, sutartimis, teismo sprendimais ar administraciniais aktais. Šios sąlygos gali apimti apribojimus dėl statybos, žemės ūkio veiklos, pramonės ar kitos veiklos, kuri gali būti vykdoma žemės sklype. Svarbu atidžiai išnagrinėti šias sąlygas, kad įsitikintumėte, jog planuojama veikla atitinka galiojančius reikalavimus.
Svarbiausi aspektai perkant nekilnojamąjį turtą ant svetimos žemės
Prieš perkant nekilnojamąjį turtą, esantį ant svetimos žemės, rekomenduojama atlikti išsamų teisinį patikrinimą. Tai apima:
- Žemės sklypo nuosavybės dokumentų patikrinimą.
- Žemės sklypo naudojimo sąlygų išsiaiškinimą.
- Sutarčių, susijusių su žemės sklypo naudojimu, analizę.
Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo, - teigia Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė. Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Valstybinės žemės nuomos teisės perleidimas
Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo (Žr. pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių, - nurodo advokatė Sandra Akelaitienė.
Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį). Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.
Žemės sklypo naudojimas be teisinio pagrindo
Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-283-943/2021).
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt. Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir servitutai
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo (SŽNSĮ) 2 str. 41 d. apibrėžia, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos - tai įstatyme nurodytose teritorijose taikomi ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai, priklausantys nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių. Apsaugos zona - šiame įstatyme nurodytų objektų apsaugai skirta teritorija, kurioje turi būti taikomos šiuo įstatymu nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos (SŽNSĮ 2 str. 3 d.).
Kasacinis teismas, apibendrindamas SŽNSĮ nuostatas, padarė išvadą, kad jeigu specialiąsias žemės naudojimo sąlygas siekiama nustatyti privataus (o ne viešojo) intereso tikslais, žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas dėl šių sąlygų nustatymo yra būtinas. Toks sutikimas turi būti gautas iki kilnojamųjų elektros energetikos objektų ir įrenginių suderinimo su suinteresuotomis institucijomis ir (ar) asmenimis dienos (SŽNSĮ 7 str. 7 d. 4 p.).
Apsaugos zonos operatoriaus elektros energijos įrenginiams, esantiems savininko žemės sklype, nustatomos remiantis rašytiniu sutikimu arba, nesant tokio sutikimo, žemės sklypo servitutu ar kitu sandoriu (nuomos, panaudos sutartys ir pan.), kuris yra teisinis pagrindas nustatyti apsaugos zoną. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos savo turiniu tiek, kiek jomis yra suvaržomos žemės savininko teisės, yra panašios į vieną iš daiktinių teisių - servitutą.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad tuo atveju, jei į įstatyme nurodytą teritoriją (teritoriją, kurioje taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos) patenka kitas žemės sklypas ir šio sklypo savininkas neduoda sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtų ribojimų nustatymo, o įstatyme nurodytos teritorijos nustatymas nepatenka į atvejų, kai žemės savininko sutikimas nereikalingas, sąrašą, suinteresuotas asmuo (žemės sklypo savininkas) savo tinkamo naudojimosi nekilnojamuoju daiktu teises gali įgyvendinti kreipdamasis į teismą, kad jo naudai teismo sprendimu būtų nustatytas servitutas svetimam daiktui (tarnaujančiajam daiktui) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-05-11 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-139-1075/2022).
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje tam tikrais atvejais, kai savininkui įstatymas suteikia galimybę pateikti sutikimą dėl jo paties nuosavybės teisių apribojimo ar naudojimosi teisių daiktu suteikimo kitam asmeniui, išaiškinta, kad teismas neturi kompetencijos duoti sutikimą vietoje savininko, nes tik jis pats turi teisę spręsti, ar sutikti su nuosavybės teisių suvaržymu, ar atsisakyti dalies savo teisių apsaugos. Tuo atveju, kai savininkas atsisako duoti sutikimą, jis neprivalo motyvuoti savo atsisakymo priežasčių ir tik išimtiniais atvejais teismas gali pripažinti, jog nesutikimas galėtų būti pripažintas nepažeidžiančiu savininko teisių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-07-01 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-186-701/2022).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
| Situacija | Ar reikalingas savininko sutikimas? |
|---|---|
| Pardavėjas yra žemės savininkas | Nuosavybės teisė arba nuomos/užstatymo teisė perduodama pirkėjui pagal sutartį |
| Pardavėjas nėra žemės savininkas | Nereikalingas, jei neprieštarauja įstatymų ir sutarčių nustatytoms naudojimo sąlygoms |
| Valstybinės žemės nuoma | Atskiras sutikimas nereikalingas, jei tinkamai įforminamas nuomos teisės perdavimas |
| Žemė naudojama be teisinio pagrindo | Būtinas NŽT sutikimas |