Nekilnojamasis turtas (NT) Lietuvoje laikomas viena patikimiausių investicijų formų. Nors įsigyti jį tik kaip gyvenamąjį būstą sau tebėra dažnas pasirinkimas, kiti savo NT nutaria išnuomoti. Apie tai, kokie veiksniai lemia, ar nuoma bus finansiškai naudinga, pasakoja „Luminor” banko finansavimo sritis.
Šiame straipsnyje panagrinėsime NT vystytojų veiklą, teisinius aspektus ir konkrečius atvejus, susijusius su NT Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto rinka atsigauna, tačiau ateinantys metai gali būti nelengvi
NT vystytojų veikla ir atsakomybė
LAT teigia, kad NT vystytojo veiklos specifiškumas pasireiškia tuo, kad jo veikla nukreipta ne į nekilnojamojo turto perpardavimą ar pardavimą, o, visų pirma, į nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą.
Ekonominiu požiūriu pripažįstama, kad NT vystytojo veikla yra platesnė nei tik statytojo ir/ar rangovo funkcijas apimanti veikla. NT vystytojas koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos, todėl jis yra atsakingas už visą projekto vykdymo procesą, jis koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, jis prisiima visą su projektu susijusią riziką.
NT vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Šis dokumentas NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui.
Esminius statinio kokybės reikalavimus nustato 2011-03-09 Europos Parlamento ir Tarybos reglamentas (ES) Nr.
NT mokesčių sistemos pokyčiai
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja nauja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio sistema, kuri palies visus gyventojus, turinčius nekilnojamojo turto, - nuo turinčių tik vieną būstą iki valdančių kelis objektus. Kartu keičiasi ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) apskaičiavimo taisyklės, parduodant nekilnojamąjį turtą.
Konversijų projektai ir miestų plėtra
Konversijų projektai šiandien tampa vienu svarbiausių miestų plėtros instrumentų. Jie leidžia prikelti naujam gyvenimui senus, savo pirminę funkciją praradusius pastatus ar ištisas teritorijas - buvusias gamyklas, sandėlius, administracinius ar net sakralinius objektus. Tačiau šios konversijos kol kas vyksta ne visada sklandžiai.
Statybų sektoriaus iššūkiai
Statybų sektorius Lietuvoje jau ne vienerius metus nepraranda „lyderio“ pozicijų pagal įsiskolinimus ir bankroto riziką. Iš paskos vejasi prekybos, transporto bei gamybos įmonės, kuriose taip pat gausu pradelstų skolų. Skolų problema versle yra nuolatinė ir ji paliečia ne tik pažeidžiamus sektorius.
Konkretaus atvejo analizė: M. Kizelevičiaus veikla Kaune
Kaip anksčiau pranešė „Kas vyksta Kaune“, verslininkas M. Kizelevičius 2022 m. statybas sklype pradėjo neturėdamas jokių leidimų. Tuo metu M. Kizelevičius aiškino, jog jokio statybų leidimo ir nereikia, nes esą vykdomas paprastas remontas. Nors kaiminystėje gyvenę kauniečiai jau tada abejojo tokiais verslininko teiginiais.
Paskutinį kartą prie šio pastato istorijos portalas „Kas vyksta Kaune“ sugrįžo praėjusiais metais - tuomet buvo atliktas Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) tyrimas. Tai buvo jau trečias patikrinimas 2024 m. Portalo žiniomis, tiek pat patikrinimų buvo atlikta ir ankstesniais metais. Tačiau atlikus patikrinimą, VTPSI kompetencijos ribose pažeidimų nenustatyta.
Visgi nors pirmieji darbai buvo pradėti be leidimų, statybos leidimo prireikė vėliau, norint šį pastatą įteisinti. Mat sklype buvo numatoma vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijų paskirtis.
Tad pagal STR, čia galėjo gyventi dvi šeimos. Tačiau tuo pačiu metu, pastatas priklausė daugiau nei dešimčiai skirtingų savininkų.
Todėl dar 2021 m. rugpjūčio 20 d. M. Kizelevičius, prisistatydamas įmonės UAB „Zebas‘ direktoriumi, savivaldybei pateikė prašymą pakeisti žemės sklypo naudojimo būdą. Rugsėjo 14 d. žemės naudojimo būdas jau buvo pakeistas.
Tiesa, „Registrų centro“ išraše matomi visai kiti duomenys - nurodoma, jog žemės sklypo panaudojimo būdas buvo pakeistas tik 2024 m. gruodžio 12 d.
Kaip išsiaiškino portalas, savivaldybės ir „Registrų centro“ pateikiami duomenys nesutapo todėl, kad duomenys Nekilnojamojo turto registre keičiami tik gavus nekilnojamojo turto savininko prašymą.
„Taigi šiuo atveju sprendimo pakeisti žemės sklypo paskirtį ir šio pakeitimo įregistravimo registre datos nesutampa paprasčiausiai dėl to, kad prašymas buvo pateiktas 2024 metų gruodį“, - situaciją paaiškino „Registrų centro“ atstovas žiniasklaidai Mindaugas Samkus.
Tad pakeitus šiuos duomenis, pastatas galima sakyti, juda įteisinimo link.
M. Kizelevičiui pavyko iš savivaldybės gauti ir statybos leidimą, tačiau įdomi dar viena aplinkybė - vadinamajame „Infostatyba“ puslapyje nurodoma, jog 2024 m. rugsėjo 9 d. statybos leidimas buvo pripažintas negaliojančiu.
Kaip paaiškino Teritorijų planavimo ir statybos vartų atstovai, leidimą negaliojančiu pripažinti gali tik savivaldybė.
Kauno miesto savivaldybės Ryšių su visuomene skyriaus vedėjas Arnoldas Bukelis portalui „Kas vyksta Kaune‘ patvirtino, jog atsižvelgiant į statytojo prašymą (statytojui pageidaujant) vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis SLD buvo pažymėtas negaliojančiu.
Tiesa, vėliau susisiekus su M. Kizelevičiumi telefonu, šis teigė, jog jokio prašymo savivaldybei nepateikė. Savivaldybės atstovo paklausus, kodėl skiriasi savivaldybės ir statytojo įvykių versija, atsakymo portalas nebesulaukė.
Nors pagal turimus dokumentus, savivaldybė išpildė M. Kizelevičiaus reikalavimus, verslininkas turi nemažai problemų su teisėsauga.
Turtas areštuotas, pretenzijos keliasi į teismą
„Registrų centro“ duomenimis, pastatui pritaikyti keli skirtingi areštai. Pirmasis „Registrų centro“ išraše užfiksuotas 2025 m. vasario 19 d. - antstolis Gintas Badikonis areštavo dalį sklypo, ir M. Kizelevičiui priklausančią pastato dalį, bei kitus statinius.
Portalas „Kas vyksta Kaune“ norėjo paklausti M. Kizelevičiaus, dėl ko pritaikyti areštai, tačiau daugiau su juo susisiekti nepavyko. Kadangi M. Kizelevičius nėra viešas asmuo, portalas „Kas vyksta Kaune“ neturi galimybės oficialiai sužinoti, dėl ko antstoliai areštavo sklypą.
Tačiau keli nesusiję portalo šaltiniai teigė, jog M. Kizelevičius galimai valstybei nemoka mokesčių - esą dėl to ir buvo pritaikytas areštas. Tiesa, Valstybinė mokesčių inspekcija informacijos apie ne viešus asmenis žiniasklaidai neteikia, tad šios informacijos oficialiai patvirtinti - neįmanoma.
Antrasis areštas įvyko balandžio 7 d. - „Registrų centro“ duomenimis, šį kartą antstolė Eurika Rulienė areštavo dalį pastato, kuris priklauso M. Kizelevičiaus žmonai.
Informacija apie trečiąjį areštą „Registrų centro“ išraše pasirodė prieš maždaug mėnesį - nurodoma, jog birželio 18 d. Kauno apylinkės teismas priėmė nutartį civilinėje byloje, kuri buvo iškelta dėl nekilnojamojo daikto teisinio statuso.
Kauno apylinkės atstovė spaudai Inga Ramanauskienė patikslino, jog šiuo atveju iš tiesų buvo priimta ne nutartis, o procesinis klausimas byloje.
Teismo atstovė nurodė, jog Kauno apylinkės teisme 2025 m. birželio 13 d. buvo gautas ieškovės UAB „Finpro LT 1“ ieškinys dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymu su prašymu taikyti laikinąsias apsaugos priemones.
Apylinkės teismas nutarė ieškovės UAB „Finpro LT 1“ prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo tenkinti iš dalies ir ieškinio reikalavimų įvykdymo užtikrinimui taikyti laikinąją apsaugos priemonę - įrašą viešame registre dėl atsakovei asociacijai „Perkūno 28“, priklausančio nekilnojamojo turto - dalies pastato-gyvenamojo namo, ir dalies kitų inžinerinių statinių-kiemo statinių, nuosavybės teisės perleidimo draudimo iki sprendimo (nutarties) šioje byloje įsiteisėjimo dienos.
Teismas taip pat uždraudė perleisti dalies pastato ir kitų statinių nuosavybės teisę kitiems savininkams.
Birželio 19 d. teismas išsiuntė pranešimą dėl atsiliepimų į pareikštą ieškinį pateikimo atsakovui.
Pasak I. Ramanauskaitės, per 20 d. nuo teismo pranešimo įteikimo dienos atsakovas privalo pateikti teismui atsiliepimą į pareikštą ieškinį. Gavus atsakovo atsiliepimą, bus pradėti planuoti pirmieji teismo posėdžiai.
Kadangi byla nėra pradėta nagrinėti iš esmės, kol kas ne visai aišku, dėl kokio sandorio į teismą kreipėsi ieškovė UAB „Finpro LT 1“.
„Kas vyksta Kaune“ žurnalistas įmonės pabandė paklausti, kokio pobūdžio sandorį įmonė ginčija byloje, tačiau įmonės atstovai atsakė, jog kol byla nagrinėjama teisme, tokios informacijos neteiks.
„Norime informuoti, kad inicijuotas teisminis procesas yra nagrinėjimo stadijoje. Tad atsižvelgdami į tai, taip pat vadovaudamiesi Bendruoju duomenų apsaugos reglamentu (BDAR) bei kitais teisės aktais, saugančiais asmens ir juridinių asmenų interesus, neturime galimybės komentuoti ieškinio aplinkybių viešoje erdvėje. Detalių apie ginčijamą sandorį, suinteresuotas šalis ar konkretų turtą teikti negalime siekdami neužkirsti kelio sklandžiam teisminiam procesui bei išvengti galimo poveikio proceso šalims ar jų reputacijai. Tikime, kad visa reikšminga informacija bus atskleista teisminio nagrinėjimo metu, kai tai bus teisiškai pagrįsta ir nepažeis nei proceso šalių, nei trečiųjų asmenų teisių“, - el. paštu į portalo pateiktus klausimus atsakė įmonės atstovai.
Valdo „mirusias“ įmones
Nors verslininkas M. Kizelevičius turi rimtų bėdų su teisėsauga, šiuo metu jis vadovauja gausybei įmonių - rekvizitai.lt duomenimis, jis vadovauja tokioms įmonėms kaip UAB „Furninas“, „Fabriko“, „Milijonai“, „Bilijonai“, „Muzita“. „Ripuva“, „Pranasas“, „Zebas“.
Dauguma šių įmonių yra valdomos iš to paties Vilniaus ir Šiaulių regiono adresų, o nurodomos veiklos sritys - nuo internetinės prekybos ir IT paslaugų iki laivų remonto ir automobilių nuomos.
Įmonė UAB „Zebas“ figūruoja ir Perkūno al. 28 pastato istorijoje, mat ji nuosavybės teise 2022 m. valdė dalį sklypo ir pastatų.
Visgi daug apie šią įmonę sužinoti nepavyko. Dar 2023 m. M. Kizelevičius valdė 100 proc. šios įmonės akcijų, bet tuomet atleido save iš pareigų ir akcininku paskyrė Rumunijos pilietį.
Įmonė jau kuris laikas nepateikia finansinių ataskaitų - paskutinį kartą apie finansinę atskaitomybę įmonė informavo 2021 m.
Tą patį galima pasakyti ir apie kai kurias kitas šio verslininko valdomas įmones - „Furninas“, „Fabriko“, „Bilijonai“ pastaraisiais metais taip pat nepateikė finansinių ataskaitų.
Patalpas pastate įsigijo ir Birštono tarybos narė
Toliau domintis šio pastato istorija, dėmesį patraukė ir dar viena detalė - pasirodo, jog balandžio 3 d. nedidelę dalį pastato ir žemės sklypo įsigijo Birštono rajono tarybos narė, Sauliaus Skvernelio vadovaujamos partijos „Demokratai - Vardan Lietuvos“ politikė Jurgita Šeržentienė.
Susisiekus su tarybos nare telefonu, ši neneigė patalpų įsigijimo fakto, nors ir pabrėžė, kad įsigijo itin mažą dalį pastato.
„Ne dalis pastato, labai maži kvadratiniai metrai (…). Ten labai daug savininkų“, - tvirtino tarybos narė.
Vis dėlto tik paklausus apie šio pirkinio aplinkybes, tarybos narė pradėjo domėtis, kodėl žurnalistas užduoda tokius klausimus.
Paaiškinus, jog M. Kizelevičius yra Kaune pagarsėjęs asmuo, kurio dalis turto yra areštuotas, o tarybos narys - viešas asmuo, J. Šeržentienė teigė, jog pirkinio plačiau nekomentuos.
„Viešas asmuo turbūt neprivalo ką ir kada nusipirko deklaruoti žurnalistams. Ar aš teisi?
MB "Juda NT" veikla
"Juda NT" yra draugiška, moderni ir verslo etika besivadovaujanti nekilnojamojo turto įmonė.
Mūsų nekilnojamojo turto specialistai mėgsta savo darbą, yra orientuoti į maksimalius pardavimo tikslus ir į darbo kokybę.
Įmonė įkurta 2016 metais draugams Jurui Sadauskui ir Dariui Uleckui nusprendus susiburti kartu. Juras daugelį metų dirbo pardavimuose su verslu dirbant telekomunikacijų ir IT srityse, o Darius turėjo NT patirties.
Antroji mūsų veikla yra labdaros ir paramos projektai sunkiau besiverčiantiems, žmonėms, turintiems socialinių problemų ar turintiems negalią. Mūsų labdaros ir paramos fondas „Juda“ buvo įkurtas siekiant padėti tiems žmonėms, kuriems to reikia labiausiai. Prisidėti prie fondo veiklos galite ir Jūs, paskirdami savo 1.2 proc. GPM dalį.
MB "Juda NT" veiklos sritys:
- Tarpininkavimas perkant, parduodant ir nuomojant nekilnojamąjį turtą
- Suvedimas klientų ir pardavėjų ar paslaugų teikėjų už mokestį arba komisinį atlyginimą
- Veiklos vykdymas naudojant skaitmenines platformas arba ne skaitmeniniais kanalais (gyvai, telefonu, paštu ir pan.)
- Mokesčio arba komisinio atlyginimo gavimas iš kliento arba nekilnojamojo turto pardavėjo arba nekilnojamojo turto paslaugų teikėjo
- Pajamų už tarpininkavimo veiklą apimantis kitus pajamų šaltinius, pvz., pajamas iš reklamos ploto pardavimo trečiosioms šalims
Įmonės "Juda NT" rekvizitai:
- Įmonės kodas: 304178619
- Teisinė forma: Mažoji bendrija
- Registracijos adresas: Kauno m. sav. Kauno m. Baltų pr. 13-43
- Pakeistas registracijos adresas: Kauno m. sav. Kauno m. Jurbarko g. 2A
- Pakeistas registracijos adresas: Kaunas, Jurbarko g.
- Pakeistas registracijos adresas: Kaunas, P. Kalpoko g.
- Pakeistas registracijos adresas: Kaunas, P. Kalpoko g. 52-13
- Pakeistas registracijos adresas: Birštonas, Lelijų g.
- Pakeistas registracijos adresas: Birštonas, Lelijų g. 5A-10, LT-59207
- Pakeistas registracijos adresas: Kaunas, Eigulių g.
tags: #juda #nekilnojamasis #turtas