Nusprendus statyti nuosavą namą, pirmas žingsnis - tinkamo sklypo paieška. Sklypo pasirinkimas yra svarbus ir atsakingas etapas, nuo kurio priklauso būsimo būsto statybos sėkmė ir tolesnio gyvenimo kokybė. Nors pasiūla didelė, ne visi sklypai tinkami statybai arba atitinka individualius poreikius. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį renkantis sklypą Lietuvoje.
Sklypo vieta ir aplinka
Renkantis sklypą, būtina atsižvelgti į jo vietą: ar patogus susisiekimas, kas yra kaimynystėje - įtakos turi ir aplinkinių gyventojų, verslo įmonių kaimynystė, infrastruktūra, gamtos artumas. Labai gerai reikėtų įsivertinti, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ir mėgautis visais jo teikiamais privalumais ar kaip tik atvirkščiai - gyventi nuošaliau, ramiau. Dažniausiai renkamasi vietą, kuri yra netoli gimtosios. Iš praktinės pusės reikia numatyti kur yra artimiausia mokykla, darželis, ar kursuoja viešasis transportas, kur artimiausia parduotuvė.
Nuo sklypo vietos labai dažnai priklauso ir kaina. Be abejonės, sklypo kainą sudaro daugybė faktorių, tačiau dažniausiai žemės sklypai, tinkantys gyvenamųjų namų statybai, miesto teritorijoje kainuoja brangiau nei užmiestyje.
Sklypo paskirtis ir naudojimo galimybės
Nusižiūrėjus vietą, ateina eilė sklypo paskirties ir jo panaudojimo galimybių analizei. Šie duomenys, kaip ir kai kurie sklypui taikomi apribojimai, būna nurodyti sklypo registro pažymėjime. Geriausiai gyvenamajai statybai tinka namų valdos sklypai. Tai yra tokios paskirties žemės sklypai, kurių panaudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statyba.
Namų valdos sklypo dažniausiai jau būna atlikti kadastriniai matavimai, yra detalusis planas. Šiuose dokumentuose nurodyti sklypo apribojimai, leidžiamo užstatymo plotas, tankis bei intensyvumas, statinių aukštingumas. Prieš įsigyjant žemės ūkio paskirties sklypą, reikia išsiaiškinti, ar bus galima pakeisti jo paskirtį. Tiesa, paskirties keitimas užtrunka ir papildomai kainuoja, o ir dokumentų reikia daugybės. Jei paskirties pakeisti negalima, belieka statyti ūkininko sodybą. Tačiau ir jai galioja nemažai apribojimų, vienas svarbiausių - sklypo dydis. Sklypas negali būti mažesnis nei 50 arų, be to, jame negalima statyti kelių gyvenamųjų namų, tik vieną ir kelis ūkinius pastatus. Ūkininko sodybą gali statyti tik ūkininko pažymėjimą turintis asmuo.
Sklypo dokumentai
Prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus nuosavybės dokumentus. Nuosavybės dokumentus sudaro: nuosavybės pažymėjimas, sklypo ribų planas (nesumaišykit su toponuotrauka), toponuotrauka, detalusis planas (jei buvo rengtas). Dokumentai (išskyrus sklypo ribų planą ir detalųjį planą) turi būti nedaugiau 1 metų senumo.
Nuosavybės pažymėjimas
Tai pagrindinis sklypo dokumentas, kurį BŪTINAI turite peržiūrėti prieš pirkdami sklypą. Atkreipkite dėmesį į:
- Kokia žemės naudojimo paskirtis?
- Ar galėsite tokioje paskirtyje statyti pageidaujamą statinį?
- Ar nėra sklypo naudojimo apribojimų?
Visai tai parašyta pažymėjime, atidžiai perskaitykite.
Sklypo ribų planas
Jame pamatysite, kokios iš tikro yra jūsų sklypo ribos, ar yra servitutų, draudimų, zonų.
Toponuotrauka
Nesumaišykite su Sklypo ribų planu. Toponuotrauka užsakoma atskirai, ją atlieka topografai ir ji galioja 3 metus laiko. Toponuotrauka tai brėžinys, kuriame matosi visos požeminės kominikacijos. Sklypo pardavėjas nebūtinai turi turėti toponuotrauką.
Detalusis planas
Detalusis planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Detaliojo plano trumpinys yra pagrindinis brėžinys - tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir naudojimo pobūdžio) yra pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai ir kita.
Jeigu detalusis planas patvirtintas, bet neįregistruotas, o taip daro dauguma, vengdami didesnių turto mokesčių, nuosavybės dokumente gali ir bus įrašyta „senoji“ sklypo paskirtis, plotas ir kiti parametrai. Norint įsitikinti, kad detalusis planas tikras, jums reikėtų pažiūrėti į tai, ar yra sudėti antspaudai institucijų, tvirtinančių detaliuosius planus: savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų. Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės - užtvirtinantis detalųjį planą.
NEPRALEISKITE mano 10 geriausių patarimų, kaip pirkti žemę | Su Martinu Robertsu
Sklypo apribojimai ir apsaugos zonos
Jei visi dokumentai tvarkingi, jie turėtų atskleisti ir visus sklypui taikomus apribojimus. „Labai aktualu sužinoti, ar parengti vietovės bendrasis ir detalusis planai, kokie numatyti teritorijos vystymo planai, į kokias apsaugos zonas patenka sklypas, kokie keliami statybos ir architektūros reikalavimai. Kadangi visi išvardyti ir dar daugybė nepaminėtų aspektų turi įtakos, kokį namą galėsite statyti, prieš perkant negalima į juos numoti ranka. Pavyzdžiui, gyvenamojo namo architektūrai, aukštingumui, statybinėms medžiagoms ir net estetikai didžiulę įtaką turi jo buvimas dvaro, nacionalinio parko, kultūros vertybių apsaugos zonoje.
Jei žemės sklypo vieta, jo forma ir išmatavimai atitinka Jūsų lūkesčius, tuomet atkreipkite dėmesį ir į apsaugos zonas, nes jos gali apriboti (arba visai neleisti) namo statybas ar nustatyti tam tikras sąlygas. Pavyzdžiui, per Jūsų norimą įsigyti žemės sklypą ar jo dalį gali eiti elektros linijos, drenažo įrenginiai, kiti inžineriniai tinklai ir pan., tuomet norėdami pasistatyti savo būstą, galite turėti papildomų iššūkių ir išlaidų. Taip pat Jūsų sklypas gali patekti ir į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t., tokiais atvejais, Jums bus reikalingi atitinkamų institucijų leidimai su nustatytais reikalavimais.
„Jeigu jūsų žemės sklypas yra arčiau nei 3 km atstumu nuo piliakalnio, prieš pradėdami statybą, privalėsite atlikti archeologinius tyrimus“, - pasakoja P. Vroblevičius.
Sklypo dydis ir forma
Dydis gali būti labai apgaulingas, jei vertinsite tik arus. Bendrasis sklypo dydis gali būti įspūdingas, o štai naudingasis, kuriame galima statyti gyvenamąjį namą ar kitą ūkinės paskirties pastatą, gerokai mažesnis. Negana to, šis užstatyti tinkantis plotas gali būti toks, kad jame apskritai nelabai ką galima statyti. Įgudusi specialisto akis iškart mato, ar žemės plote įmanoma pastatyti tai, ko jūs norite.
Akivaizdu, kuo taisyklingesnė sklypo forma, tuo lengviau pritaikyti jam namo projektą ir tuo mažiau apribojama architektūrinė pastato išraiška.
Sklypo reljefas ir gruntas
Vis dėlto vertinti reikia ne tik sklypo planą, bet ir jo lygumą. Nors iš pirmo žvilgsnio sklypas atrodo lygus, realūs geodeziniai matmenys gali parodyti, kad statybai numatytoje vietoje reljefas yra nelygus tiek, kad vienas namo pamato kraštas bus lygiai su žemės paviršiumi, o kitas - iškils virš žemės visu metru. Kadangi žemės darbai nepigūs, tai sklypo reljefo performavimas ne visuomet yra to vertas. „Neseniai teko susidurti su nelygiu sklypu - norėdamas išlyginti jo paviršių, šeimininkas turėjo užsisakyti 170 sunkvežimių grunto, tuomet jį išskirstyti, sutvirtinti.
Perkant sklypą labai svarbu žinoti kas po žeme. Kodėl? Nuo to priklauso kokie pamatai bus projektuojami, o nuo projektuojamų pamatų priklauso koks namas bus - vieno ar dviejų aukštų. Pvz turint sklypą su labai prastu gruntu (durpės) geriausia projektuoti 2-jų aukštų namą su kuo mažesniu užstatymo plotu, nes reikes mažiau pamatų.
Klauskite pardavėjo dėl geologinių tyrimų. Jei jų nėra - klauskite kaimynų koks gruntas. Jie dažniausiai nemeluoja. Jei statotės pirmieji, patartina pasidaryti grunto tyrimus. Jei gruntas prastas - sutaupysite krūvą pinigų, nes greičiausiai nepirksite sklypo. Jei gruntas geras - geologinius tyrimus panaudosite projektavimo metu pateikdami architektui.
P. Vroblevičius siūlo pasidomėti, ar aplinkiniai namai turi rūsius. Jei taip - ar tie rūsiai sausi, ar gyventojai nuolat kovoja su drėgme juose. Ypač jei aplinkui yra kūdrų, auga drėgmę mėgstantys ar pelkiniai augalai. Aukšti gruntiniai vandenys gerokai apsunkina namo statybas ir apriboja pasirenkamas technologijas, pirmiausia - kalbant apie pamatus. Nestabiliame grunte pamatai kainuos dvigubai brangiau (o gal net ir daugiau) nei įprastame.
Sklypo orientacija pasaulio šalių atžvilgiu
Projektuojant namą, svarbiausia yra patogiai ir racionaliai suplanuoti patalpų išdėstymą. Tik tada galvojama apie fasadų apdailą ir kitus estetinius aspektus. Tad labai svarbu, kokia sklypo orientacija pasaulio šalių atžvilgiu. „Galima nusipirkti brangų sklypą, tačiau jeigu jame namą galima pastatyti tik taip, kad vidinis kiemas, o kartu ir jūsų išsvajota terasa ar svetainė vitrininiais langais bus šiaurinėje pusėje, vargu ar būsite labai juo patenkinti“, - praktiniais patarimais dalijasi P.
Įprastai ūkinės patalpos, katilinė, garažas projektuojami šiaurinėje pusėje ir kuo arčiau lauko inžinerinių tinklų. Apskritai, kuo arčiau magistralinio dujotakio, vandentiekio ar nuotekų vamzdyno suprojektuota katilinė, tuo pigiau bus prisijungti prie šių tinklų.
Infrastruktūra ir komunikacijos
Šie tinklai turi didelę įtaką sklypo vertei. Topografinėje nuotraukoje - geriausia, jeigu ji daryta ne seniau nei prieš metus, - galima pamatyti, kur ir kokie tinklai yra sklype ar šalia jo. Tiesa, reikia pasitikrinti, ar pažymėti tinklai jau yra, ar jie dar tik planuojami. Architektas pataria ne tik pasidomėti, ar yra parengtos prisijungimo prie inžinerinių tinklų sąlygos, bet ir sužinoti daugiau detalių.
Taip pat, atsižvelgiant į sklypo vietą ir padėtį, reikia išsiaiškinti, kokiame gylyje yra nuotekų tinklai: jei sklypas žemiau jų, tai reikės įsirengti specialią siurblinę - nuotekų pakėlimo stotelę. Kita vertus, būna ir nenuspėjamų situacijų. „Rodos, gatvėje pakloti visi inžineriniai tinklai, tik imk ir junkis, tačiau įsigilinus paaiškėja, kad vamzdžių skersmenys yra per maži ir… reikia keisti gatvėje esančius tinklus!“ - P. Architektas pataria išsiaiškinti, kam priklauso gatvėje esantys inžineriniai tinklai.
Vienas svarbiausių įvadų - elektros įvadas, mat elektros reikia jau statybos metu, tad būtina sužinoti, kur yra transformatorinė. Jei sklype elektros įvadas yra, tai jums pasisekė. Jei elektros įvadinė dėžutė yra viena keliems sklypams, pasitikrinkite, ar ji nėra užpildyta, - gal jūsų skaitikliams joje visiškai nebeliko vietos ir turėsite statyti naują. Jeigu nėra vandentiekio ir kanalizacijos tinklų, reikės įsirengti giluminį gręžinį ir buitinį nuotekų valymo įrenginį. Planuojant įsivesti dujas, būtina pasidomėti, kur yra artimiausia dujų atšaka.
Taip pat nepamirškite drenažo. Jis pažymėtas topografinėje nuotraukoje. Nuo drenažo skersmens priklauso ir taikomi apribojimai. 100 mm ir didesnio skersmens drenažo naikinti negalima, o apeiti - brangu.
| Komunikacija | Žymėjimas toponuotraukoje | Papildoma informacija |
|---|---|---|
| Vandentiekis | Žalia linija su užrašu „V“ | Patikrinkite, ar yra sklendė sklype. |
| Nuotekų kanalizacija | Ruda linija su užrašu „KF“ | Ieškokite šulinių. |
| Elektra | Raudona linija su „X“ ženklais | Patikrinkite, ar yra elektros įvadinė dėžutė. |
| Dujos | Mėlyna linija su vertikaliais brūkšneliais | Patikrinkite, ar yra įvadinė spinta. |
| Lietaus kanalizacija | Linija su užrašu „KL“ | Dažniausiai į sklypą neįvesta. |
| Drenažas | Linija su užrašu „D“ | Patikrinkite skersmenį (200mm ir didesnio negalima naikinti). |
Kada geriausia pirkti sklypą?
Praktika rodo, kad geriausia pirkti žiemą. Kodėl? Nes žiemą visi pardavimai paprastai būna sustoję, kainos nukritę. Lengvesnės derybos. Tačiau žiūrėti sklypus geriausia vasarą, kai aiškiai matosi esamos komunikacijos, šuliniai, kelio dangos buklė, sklypo drėgnumas, balos ir pan.
Patarimai ir įspėjimai
- Jei komunikacijų dar nėra, pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar jų įvedimas numatytas sutartyje.
- Jei komunikacijos jau yra - sutartyje pardavėjas turėtų įrašyti sutikimą jums prisijungti prie jų.
- Labai dažnai žmonės susigundo sklypais už itin žemą kainą.
- Žmonės megsta taupyti ir statyti namą be geologijos tyrimų. 80% atvejų toks sutaupymas pasiteisina, jeigu gruntas tiktai „geras".
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.