Kontoros advokatas Paulius Alšauskas dalinasi savo kliento istorija, kurioje buvo pažeistos nuosavybės teisės. Teismo procesas truko ilgiau nei tris metus, o viena iš ginčo šalių tapo mūsų valstybė. Istoriją skaitykite paties advokato žodžiais:
Sveiki, norėčiau pasidalinti neseniai pasibaigusia bet itin ilgai užsitęsusia teisine istorija. Viešinu ją todėl, kad manau, jog atspindėta situacija gali būti aktuali ne vienam žmogui atsidūrusiame panašioje teisinėje duobėje, kai yra ignoruojamos elementarios nuosavybės teisės.
Konkrečiu atveju sunkiai savo mastu suvokiamas valstybinių institucijų aparatas įsuko asmenį į biurokratizmo karuselę, kurioje valdžios organų nesusikalbėjimas tarpusavyje (ar nenoras susikalbėti), konstitucinę žmogaus teisę, į asmens nuosavybės neliečiamumą ignoravo daugiau kaip du dešimtmečius ir tiktai po daugiau nei tris metus užtrukusio teisminio proceso buvo padėtas galutinis taškas ilgoje nesusipratimų virtinėje.
Situacijos užuomazgos
Situacija atrodytų paprasta. Mano atstovautam klientui, dar gūdžiu sovietmečiu darbovietė suteikė nedidelį žemės lopinėlį Šventojoje vasarnamiui pasistatyti, kas ir buvo padaryta. Atkūrus nepriklausomybę prasidėjo visuotinė nekilnojamojo turto privatizacija iš ko sekė, kad ir šios istorijos herojus nusprendė jam paskirtą žemės sklypą privatizuoti.
Pasinaudodamas nustatyta tvarka kreipėsi į tuometinę Palangos miesto valdybą, pateikė prašymą žemės išpirkimui, sumokėjo už žemę paskaičiuotą kainą ir gavo atsakingos institucijos sprendimą perduoti jam nuosavybės teisę į valdomą žemės sklypą.
Lietuvos žemėlapis
Biurokratiniai trukdžiai
Vėliau, kai sklypo savininkas, kreipėsi dėl sklypo nuosavybės teisės įregistravimo, jam buvo nurodyta, kad prieš pateikiant duomenis įregistruoti turi būti parengtas norimo registruoti sklypo detalusis planas. Žmogus kreipėsi į matininkus dėl sklypo plano parengimo, sumokėjo nemažas pinigų sumas, tačiau parengtą sklypo planą atsakingos institucijos derinti atsisakė, motyvuodamos, kad nėra parengtas teritorijos detalusis planas, o dėl to negali būti derinami ir atskirų sklypų planai.
Galiausiai teritorijos detalusis planas ir sklypo planas buvo parengti asmeninėmis suinteresuoto žmogaus lėšomis nuo procedūros pradžios praėjus beveik 20 metų, per kuriuos pastoviai buvo reikalaujama atlikti vienokius ar kitokius veiksmus, pagal nuolat besikeičiančius teisės aktus. Reikalaujamos procedūros užtruko beveik 20 metų.
Galiausiai - 2014 metais sklypo planas buvo suderintas, todėl atrodė, kad nuosavybės teisei į sklypą registruoti apribojimų nebėra. Atrodytų viskas pakankamai paprasta ir logiška, bet kaip parodė tolimesni šios istorijos vingiai logikos mūsų valstybinių institucijų sprendimuose mažai. Įdomumo dėlei reikėtų paminėti, kad sklypo plotas dėl kurio kilo šis ginčas yra mažesnis nei 3 arai.
Kova su sistema
Pateikus nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus ir sklypo planą registruoti, iš VĮ Registrų centro buvo gautas atsakymas, kad pagal pateiktus duomenis, suinteresuotam asmeniui kaip ir priklausęs žemės sklypas yra „sėkmingai“ įregistruotas valstybės vardu. Aišku nedelsiant buvo kreiptasi į instituciją, kad padaryta klaida būtų ištaisyta, tačiau pasirodo, kad anokia čia klaida, o norint registruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą, jos savininkui reikia sumokėti sklypo rinkos kainą, negana to, dar ir pačiam susimokėti už žemės sklypo vertinimą (kitaip tariant - žemę nusipirkti dar kartą, pagal šiuo metu esančias kainas).
Sprendimas atrodytų nelogiškas, juk už sklypą jo kaina kartą jau buvo sumokėta, tačiau, kaip jau minėjau logikos dėsniai valdžios institucijoms negalioja, arba galioja itin lanksčiai ir tik tam tikrais atvejais, todėl tolimesnis ginčo sprendimas persikėlė į teismą.
Teismo posėdžiai ir NŽT pozicija
Atsakovo poziciją byloje užėmusi Nacionalinė žemės tarnyba prie LR Žemės ūkio ministerijos, laikėsi nuostatos, kad ieškovas nuosavybės teisės į žemės sklypą sumokėdamas jo kainą neįgijo, todėl sklypas pagrįstai nebuvo registruotas jo vardu. Atsakovo pozicija: sumokėjo, bet neįgijo nuosavybės teisės.
Savo argumentus NŽT grindė tuo, kad pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus išpirkimas įmanomas tik atlikus individualų turto (žemės sklypo) vertinimą ir antrą kartą sumokėjus valstybei turto vertinime nurodytą rinkos kainą.
Nepaisant aplinkybės, kad pirmosios instancijos teismas visiškai tenkino ieškovo reikalavimą ir žemės pirkimo sandorį pripažino įvykusiu, NŽT nuolat skundė visus ieškovui palankius teismo sprendimus, kol išvis pakeitė savo poziciją, galiausiai, bandydama įrodinėti, kad ginčo sklypas ieškovui išvis negalėjo būti suteiktas o vėliau parduotas, tokiu pagrindu sandoris negali būti laikomas įvykusiu.
Nurodomų skundų pasekoje, visų instancijų teismuose šioje byloje buvo priimti 8 atskiri procesiniai sprendimai. Beje, teismai vienareikšmiškai pasisakė ieškovo naudai.
Pergalė apeliaciniame teisme
Galiausiai lemiamas sprendimas buvo priimtas, antrą kartą bylą nagrinėjant apeliacinėje instancijoje, apeliaciniam teismui konstatavus, kad ieškovo žemės sklypas galėjo būti privatizuotas, taip pat byloje esantys įrodymai patvirtina sandorio šalių - Palangos miesto valdybos ketinimą parduoti ir ieškovo ketinimą pirkti ginčo žemės sklypą. Lemiamas sprendimas - apeliaciniame teisme.
Teismas nenustatė pagrindo konstatuoti, kad žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas galėjo prieštarauti imperatyvioms įstatymo normoms, kaip tai teigė NŽT.
Taigi daugiau kaip po 20 teisinio netikrumo metų šioje byloje kaip ir padėtas galutinis taškas, tačiau šios istorijos moralas, manau aktualus daugeliui žmonių, manančių, kad jų atžvilgiu valdžios institucijų priimti sprendimai, galimai pažeidžia jų teisėtus interesus. Aptarta situacija parodo, kad institucijų bukagalviškumas, gali būti nugalimas teisinėm priemonėm.
Svarbios LAT įžvalgos
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija byloje dėl ne gyvenamosios paskirties pastato bendraturčių bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo suformuluota tokia teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė: sprendžiant, kurios (CK 4.75-4.81 straipsniuose ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintos) teisės normos reglamentuoja santykius, kurie susiklosto pastato, kuriame yra butų ir kitų patalpų, bendraturčiams įgyvendinant bendrosios dalinės nuosavybės teises, pirmiausiai reikia įvertinti, ar tame pastate esantys butai ir kitos patalpos pastato bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso ne asmeninės, bet bendrosios dalinės nuosavybės teise ir todėl bendraturčiai name esančiais butais ir kitomis patalpomis naudojasi pagal nustatytą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, turi būti taikomas CK 4.75-4.81 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas. Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise, o tokie asmenys pastato bendraturčiai yra tik dėl to, kad jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 straipsnio 1 dalis), taikomas CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas tokiu atveju turi būti taikomas visa apimtimi, priklauso nuo to, kokią pastato naudingojo ploto dalį sudaro butai. Jeigu jie sudaro ne mažiau kaip pusę tokio ploto ir dėl to pastatas pagal paskirtį yra gyvenamasis namas, CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas taikomas visa apimtimi.
Nutartyje dėl force majeure kaip civilinę atsakomybę šalinančios aplinkybės ir reikalavimo pripažinti prievolės nebuvimą kaip teisių gynimo būdo teisme galimumą konstatuota, kad pandemija ar karantinas savaime nereiškia atleidimo nuo sutarties vykdymo dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių, nes jų taikymas komercinės nuomos teisinių santykių kontekste galimas išimtiniais atvejais, t. y. jeigu dėl tokių aplinkybių nustatymo iš esmės visiškai sužlugdomas nuomos tikslas, ir tik tuo atveju, jeigu sutarties pakeitimas bandant atkurti sutarties šalių priešpriešinių prievolių vykdymo balansą nebūtų adekvatus pažeistos teisės gynimo būdas.
Tais atvejais, kai šalys savo laisva valia pačios priima sprendimą pakeisti sutartį siekdamos atkurti sutartinių prievolių vykdymo balansą, toks šalių bendradarbiavimas užkerta kelią spręsti tą pačią situaciją nenugalimos jėgos instituto pagrindu. Šalys kompromisiniais susitarimais sumažino nuomos kainą, taip sušvelnino viena kitos padėtį, dėl to nuomininkei išliko pareiga vykdyti nuomos sutartį.
tags: #pazeistos #nuosavybes #teisiu #registracija