Kadangi nekilnojamasis turtas yra vienas esminių žmogaus gyvenimo poreikių, todėl svarbu žinoti, kaip tas turtas įgyjamas ar parduodamas. Įstatymai numato, kad norint įgyti ar parduoti nekilnojamąjį turtą, privalomas sutarties sudarymas notarine tvarka. Straipsnyje pateikiamos esminės sąlygos ir būdai, kaip tokią sutartį sudaryti teisingai ir kokias teises bei pareigas turi šalys įgyvendindamos sutartį.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, į kuriuos turėtų atkreipti dėmesį asmuo, perkantis ar nuomojantis būstą Lietuvoje, taip pat panagrinėsime, kokie skirtumai egzistuoja tarp didmiesčių ir regionų.
Rezervacijos ir preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis. | Teisinėkonsultacija.lt
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje
Būsto rinkos tendencijos Lietuvoje
Būsto rinka Lietuvoje vis dar labai koncentruota didmiesčiuose, tačiau regionai turi daug potencialo - tiek gyvenimo kokybės, tiek kainų požiūriu. Remiantis „Luminor“ banko duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį 46 % būsto paskolų buvo suteikta Vilniaus gyventojams, 23 % - Kauno ir 16 % Klaipėdos.
Vidutinė paskolos suma trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose siekia apie 150 tūkst. eurų. O likusiose vietovėse gyventojai skolinasi mažiau - vidutinė suma sudaro 100 tūkst. eurų. Pastebima, kad mažesnių miestų ir regionų gyventojai labiau linkę nesiskolinti maksimaliai.
Kaip rodo „Luminor“ duomenys, kitų miestų ir regionų gyventojų pradinis įnašas - vidutiniškai 24 %, o Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos - 22 %. Trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose 66 % būsto paskolų suteikta butams įsigyti, o 34 % - gyvenamiesiems namams. Likusiose vietovėse pastebime kiek didesnį gyvenamųjų namų populiarumą - jiems įsigyti suteikta 44 % naujų būsto paskolų.
52 % per pirmąjį šių metų ketvirtį suteiktų būsto paskolų buvo skirta 2021 m. ir vėlesnės statybos būstui įsigyti. Tai rodo, kad naujos statybos būstas išlieka patrauklus pasirinkimas dėl modernesnių energinio efektyvumo sprendimų, mažesnių eksploatacinių išlaidų bei dažnai patogesnės infrastruktūros ir gyvenamosios aplinkos.
Regionuose būstą norintys įsigyti gyventojai labiau vertiną ramybę, saugumą, lengvai pasiekiamas paslaugas. O miesto gyventojams svarbu visai kiti aspektai ir prioritetas renkantis būstą dažnai teikiamas gerai išvystos infrastruktūros vietovėms, patogiam viešajam transportui ar artumui iki miesto centro.
Vilnietis Martynas su šeima vis daugiau laiko leidžia Druskininkuose, kur turi įsigiję 2 kambarių butą. Pora džiaugiasi, kad gyvenant mažame mieste atsiranda daugiau laiko, nereikia visur važiuoti automobiliu, dažnai užtenka dviračio, o ir pėsčiomis atstumai nėra dideli. Pasak vyro, būstą įsigijo COVID-19 pandemijos metu - norėjo ramybės ir mažiau žmonių aplink. Martynas sako, kad Vilniaus triukšmo, gatvių chaoso, lėkimo ir skubėjimo gyvendami tiek Druskininkuose, tiek sodyboje beveik nepasiilgsta. Jis pastebi, kad apie persikėlimą gyventi į mažesnius miestus vis dažniau kalba ir jų šeimos draugai.
Teisiniai aspektai perkant ar nuomojantis būstą
Nuoma ir nekilnojamojo turto pirkimas yra dvi skirtingos kategorijos, todėl ir teisiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, skirtingi. Bendras patarimas - prieš pasirašant sutartį (nesvarbu, nuomos ar nekilnojamojo turto pirkimo) išsamiai įvertinti sutarties sąlygas, tai yra ar nėra jų nepalankių - ateityje tai gali sukelti neigiamų pasekmių bei ginčų teismuose.
Didmiesčiuose didesnė NT objektų pasiūla, pavyzdžiui, naujos statybos butai, loftai, kotedžai, gyvenamosios patalpos administraciniame pastate. Mažesniuose miesteliuose vyrauja klasikiniai sandoriai dėl senesnės statybos butų ir individualių namų. Tai reiškia, kad teisiniai aspektai, priklausomai nuo parduodamo turto ar sudaromos nuomos, skirtingi.
Dažniausiai kylančios teisinės problemos
Mažesniuose miesteliuose retai kada rasi gyvenamosios paskirties patalpų administraciniame name. Įsigijus tokios paskirties turtą, dažnu atveju, negalioja teisės normos, skirtos daugiabučiams namams.
Pagal teisinį reguliavimą nekilnojamojo daikto pirkimo ir pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Jei nesilaikoma formos reikalavimų, sutartis negalioja. Be to, jeigu asmenys nėra susituokę, vieno iš sutuoktinių vardu įregistruotas nekilnojamasis turtas nėra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Taigi bendras teisininko patarimas - turtą įregistruoti abiejų asmenų vardu, siekiant išvengti teisinių ginčų ateityje.
Kad būtų išvengta ginčų, aptartas nuomos sąlygas reikia įrašyti į sutartį. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
Jeigu gyvenamosios nuomos sutartis nėra išviešinta viešajame registre, pavyzdžiui, už nuomininko nesumokėtus komunalinius mokesčius tiesiogiai reikės atsakyti pačiam nuomotojui, nors sutartis numato priešingai.
Ginčų tarp nuomotojų ir nuomininkų būna įvairių - dėl nesumokėto nuomos mokesčio, negrąžinto nuomos depozito, iškeldinimo iš patalpų, padarytos žalos turtui ir kt. Tad sutartyje reikia kuo išsamiau aptarti visas sąlygas, pavyzdžiui, kokius mokesčius turi mokėti nuomininkas, ar jis gali gerinti turtą, netgi ar gali laikyti augintinį ir panašiai.
Svarbiausia - įsitikinti, jog pardavėjas turi banko sutikimą šį turtą perleisti. Tokiais atvejais dažniausiai visas sandoris vykdomas per depozitinę sąskaitą arba notaro depozitą tam, kad bankas pirmiausia gautų jam priklausančią dalį ir išregistruotų hipoteką.
Teisininkas pastebi, kad būstai su defektais - dažnai nagrinėjami ginčai teismuose. Garantiniai terminai būna nuo 5 iki 20 m., priklausomai nuo defekto pobūdžio.
Turto paveldėjimas po sutuoktinio mirties
Sutuoktinio netektis - vienas skaudžiausių išgyvenimų, sukrečiantis emociškai ir finansiškai. Šalia gedulo ir skausmo, artimiesiems tenka susidurti su neišvengiamais teisiniais formalumais, tarp kurių svarbiausią vietą užima turto paveldėjimo klausimai.
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato du pagrindinius paveldėjimo būdus: pagal įstatymą ir pagal testamentą. Svarbu pabrėžti, kad paveldėjimo procesas pradedamas pas notarą, kuriam per tris mėnesius nuo sutuoktinio mirties dienos reikia pateikti pareiškimą dėl palikimo priėmimo.
Kai mirusysis nepaliko testamento, visas jo turtas dalinamas pagal įstatymo nustatytą eilę. Išgyvenęs sutuoktinis yra ypatingas įpėdinis - jis paveldi ne tik su pirmos arba antros eilės įpėdiniais, bet ir turi specialias teises, susijusias su bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Santuokos metu įgytas turtas (išskyrus dovanotą ar paveldėtą asmeniškai vienam iš sutuoktinių) yra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Tai reiškia, kad abiem sutuoktiniams priklauso lygios šio turto dalys (po 1/2), nebent vedybų sutartis numato kitaip.
Po vieno sutuoktinio mirties, pirmiausia iš bendro turto masės yra išskiriama išgyvenusiam sutuoktiniui priklausanti dalis (paprastai - pusė turto). Paveldima yra tik mirusiajam priklausiusi bendrosios jungtinės nuosavybės dalis (kita pusė) ir visas jo asmeninis turtas (įgytas iki santuokos, dovanotas, paveldėtas asmeniškai).
Pavyzdys: Sutuoktiniai santuokoje įsigijo butą, kurio vertė 100 000 eurų, ir automobilį, kurio vertė 20 000 eurų. Mirusysis taip pat turėjo asmeninį žemės sklypą, paveldėtą iš tėvų, vertą 30 000 eurų. Po vyro mirties, žmonai nuosavybės teise lieka pusė buto (vertė 50 000 eurų) ir pusė automobilio (vertė 10 000 eurų). Paveldėjimo objektu (palikimu) tampa kita buto ir automobilio pusė (bendra vertė 60 000 eurų) bei visas žemės sklypas (vertė 30 000 eurų). Taigi, bendra paveldimo turto masė yra 90 000 eurų.
Sutuoktinio dalis paveldint pagal įstatymą
Išgyvenusio sutuoktinio paveldima dalis priklauso nuo to, su kurios eilės įpėdiniais jis paveldi:
- Jei yra pirmos eilės įpėdinių (mirusiojo vaikai, įvaikiai): Sutuoktinis paveldi vieną ketvirtadalį (1/4) palikimo. Likę trys ketvirtadaliai (3/4) lygiomis dalimis padalinami vaikams.
- Jei nėra pirmos eilės įpėdinių, bet yra antros eilės įpėdinių (mirusiojo tėvai, įtėviai, vaikaičiai): Sutuoktinis paveldi pusę (1/2) palikimo. Kita pusė atitenka antros eilės įpėdiniams.
- Jei nėra nei pirmos, nei antros eilės įpėdinių: Išgyvenęs sutuoktinis paveldi visą palikimą.
Paveldėjimo procesas žingsnis po žingsnio:
- Kreipimasis į notarą. Per tris mėnesius nuo mirties datos reikia kreiptis į mirusiojo paskutinės nuolatinės gyvenamosios vietos notarą.
- Pareiškimo pateikimas. Notarui pateikiamas pareiškimas dėl palikimo priėmimo.
- Dokumentų rinkimas. Notaras nurodys, kokius papildomus dokumentus reikia pateikti.
- Palikimo priėmimas pagal apyrašą (rekomenduojama).
- Paveldėjimo teisės liudijimo išdavimas. Praėjus trims mėnesiams nuo palikimo atsiradimo dienos, notaras išduoda paveldėjimo teisės liudijimą.
- Turto įregistravimas. Su gautu paveldėjimo teisės liudijimu reikia kreiptis į atitinkamas institucijas, kad paveldėtas nekilnojamasis turtas ar kitas registruotinas turtas būtų įregistruotas jūsų vardu.
| Žingsnis | Aprašymas |
|---|---|
| 1. Turto išsirinkimas ir apžiūra | Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. |
| 2. Finansinės galimybės | Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. |
| 3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai | Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą. |
| 4. Sandorio šalys | Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. |
| 5. Preliminarioji sutartis | Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. |
| 6. Pagrindinė sutartis | Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. |
| 7. Hipotekos sutartis | Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. |
| 8. Galutinis atsiskaitymas | Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. |
| 9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas | Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. |