Svajonių namo statyba prasideda nuo tinkamo sklypo pasirinkimo. Tačiau, renkantis sklypą, galima padaryti nemažai klaidų, kurios vėliau gali kainuoti brangiai. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį planuojant įsigyti sklypą, ypač daug dėmesio skirsime įvažiavimo į sklypą reikalavimams ir dažniausioms pirkėjų klaidoms.
Įvažiavimo į sklypą projektavimas
Prieš perkant sklypą, svarbu įvertinti įvažiavimo į jį galimybes. Architektė Ieva Pavilonė teigia, kad dažnai žmonės galvoja, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos.
Atsižvelgdami į pirmiau nurodytą, jeigu norite prisijungti prie susisiekimo komunikacijų (įrengti įvažiavimą nuo kelio (gatvės) į žemės sklypą kitoje vietoje), turėtumėte kreiptis į to kelio (gatvės) valdytoją dėl prisijungimo sąlygų išdavimo.
Visų pirma reikėtų analizuoti teritorijų planavimo dokumentus ir išsiaiškinti, ar toks keitimas konkrečiame sklype būtų galimas. Jei galima pakeisti įvažiavimo vietą, tai statytojas (užsakovas) turėtų gauti prisijungimo prie susisiekimo komunikacijų sąlygas (toliau - prisijungimo sąlygos).
Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tuomet griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
Naujos nuovažos įrengimas ir reikalavimai
Norėdamas įsirengti arba remontuoti nuovažą, sklypo savininkas turi kelis kartus kreiptis į AB „Via Lietuva“. Įrengtos nuovažos turi atitikti norminių dokumentų ir saugumo reikalavimus. Pažymėtina, kad nuovažų nuo valstybinės reikšmės kelių įrengimas ar remontas galimas tik gavus iš kelio savininko prisijungimo sąlygas, pasirašius prisijungimo prie valstybinės reikšmės kelių sutartį ir įgyvendinus sutartyje numatytas nuostatas.
Vykdant valstybinės reikšmės kelių kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbus, nuovažos rengiamos esamų, legaliai įrengtų ir registruotų nuovažų vietose arba nežymiai koreguojant jų vietą, atsižvelgiant į matomumo ir saugumo užtikrinimo sąlygas.
Kitais atvejais, jei nuovaža nėra numatyta naujai rengiamuose kelio tiesimo, rekonstravimo ar remonto teritorijų planavimo dokumentuose ar techniniuose projektuose, prašymai įrengti nuovažas nuo valstybinės reikšmės kelių į gyventojams priklausančius žemės sklypus tenkinami, kai tai neprieštarauja Lietuvos Respublikos aplinkos ministro ir Lietuvos Respublikos susisiekimo ministro 2008 m. sausio 9 d. įsakymu Nr. D1-11/3-3 patvirtintam Kelių techninio reglamento KTR 1.01:2008 „Automobilių keliai“ (toliau - KTR 1.01:2008) XI skyriaus II skirsnio reikalavimams.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą.
Dažniausios klaidos renkantis sklypą
Architektė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas.
Apsaugos zonos
Apsaugos zonos gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona, vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.
Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų.
Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias.
Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.
Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys.
Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.
Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių, nes nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima.
Taip pat reikėtų atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
Pardavėjo reikėtų klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina, nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas.
Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti.
Dar vienas niuansas dėl įvažiavimų į sklypą. Įsivaizduokime, kad turime sklypą, kuris, atrodo, kad galėtų turėti įvažiavimą iš dviejų pusių. Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
Sklypo dydis ir forma
Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų.
Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis.
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 arų sklypo. Jeigu turime 10-12 arų sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas.
Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 arų sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 arų sklypo.
Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.
Architekto patarimas kaip išsirinkti žemės sklypą
Kaip pasiruošti namo statybai
Norint išsirinkti geriausią variantą, pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
Prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą, pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį renkantis sklypą:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Teritorijos planavimo dokumentai | Būtina išanalizuoti teritorijų planavimo dokumentus ir išsiaiškinti, ar sklype galima statyba. |
| Apsaugos zonos | Reikia įvertinti, ar sklype nėra inžinerinių tinklų, kelių ar kitų apsaugos zonų, kurios gali riboti statybą. |
| Gaisriniai reikalavimai | Svarbu įsitikinti, kad sklypas atitinka gaisrinius reikalavimus, pavyzdžiui, atstumą iki gaisrinio hidranto ar vandens telkinio. |
| Komunikacijos | Reikia išsiaiškinti, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina. |
| Sklypo dydis ir forma | Svarbu įvertinti, ar sklypo dydis ir forma tinkami planuojamam namui ir kitiems pastatams. |
| Detalusis planas | Jei sklypui yra parengtas detalusis planas, būtina jo laikytis. |
Statyba šalia kaimynų
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.
Remiantis statybos techniniu reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Atstumai iki kaimyninio sklypo ribos sodinant želdinius
Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m.
Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
tags: #ivaziavimu #projektavimas #i #sklypa