Trumpalaikės Nuomos Įstatymo Pakeitimai Lietuvoje: Kas Naujo?

Nors trumpalaikės nuomos verslas Lietuvoje klesti, ypač Vilniuje, kur veikia per 1500 vietų, būsto savininkai susiduria su teisiniais iššūkiais ir rizikuoja didelėmis baudomis. Teisinė riba tarp teisėto nuomojimo ir patalpų naudojimo ne pagal paskirtį yra labai plona. Ekspertai įspėja, kad svarbu suvokti teisinę riziką, susijusią su patalpų paskirties keitimu ir galimomis sankcijomis.

Patalpų Paskirties Svarba

Pagal galiojantį Lietuvos teisinį reguliavimą, pastatų ir patalpų paskirtis griežtai apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys yra pritaikytas. Teisininkė teigia: „Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį.“

Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas yra fundamentalus, nes gyvenamajam būstui taikomi papildomi reikalavimai. Šie reikalavimai susiję su insoliacija, garso izoliacija, automobilių stovėjimo vietomis ir poilsio zonomis. Ši paskirčių sistema balansuoja individualius savininkų interesus ir kaimynų teises. Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai tiesiogiai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu.

Kada Gyvenamasis Būstas Tampa Nelegalia Apgyvendinimo Paslauga?

Dėl šios priežasties teisės aktai nustato ne bendrą leidimą vykdyti komercinę veiklą, o aiškiai apibrėžtas išimtis. Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka. Išimtis taikoma tik kaimuose ar viensėdžiuose esančioms gyvenamosioms patalpoms. Daugiabučiuose namuose sprendimai dėl komercinės veiklos vykdymo dažnai siejami su kaimynų sutikimais.

Praktika rodo, kad būtent gyventojų skundai dažniausiai inicijuoja savivaldybių patikrinimus. „Savivaldybės privalo reaguoti gavusios pranešimų apie galimus pažeidimus,“ - pažymi teisininkė. Teisiniai faktai rodo, kad žmonės baudžiami, nes veiklą vykdo gyvenamosios paskirties patalpose, kadangi jie neatlieka privalomo patalpų paskirties pakeitimo. Už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį numatytos didelės baudos, kurios skiriasi fiziniams ir juridiniams asmenims.

Nors šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas.

PVM ir Trumpalaikė Nuoma

Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.

Pagrindinės Nuostatos

• Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (iki 2 mėn.) apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
• Ilgalaikė nuoma - nuoma, kurios laikotarpis ilgesnis nei 2 mėnesiai.
• Nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais - nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.

ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.

Komentaras taip pat patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.

Negyvenamosios Paskirties Butų Nuoma

Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) atkreipia dėmesį, kad negyvenamosios paskirties butų nuoma yra registruojama kiek kitaip nei gyvenamosios paskirties. Negyvenamosios paskirties būstai - tai patalpos, kurios dokumentuose nėra registruotos kaip gyvenamosios. Jos gali būti poilsio apartamentai, viešbučio tipo kambariai ar kitos paskirties patalpos, pritaikytos trumpalaikei nuomai.

Gyvenamosios paskirties būsto nuomai dažnai taikomas supaprastintas apmokestinimas - galima rinktis individualią veiklą arba verslo liudijimą pagal nuomos veiklą. Tačiau negyvenamosios paskirties būstų nuomos atveju viskas vyksta kiek sudėtingiau. Pavyzdžiui, paprastas verslo liudijimas, skirtas gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, negalioja tokioms patalpoms kaip viešbučio paskirties butai.

Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, negyvenamosios paskirties patalpų nuoma nėra laikoma individualia veikla, todėl šiai veiklai nereikia registruoti individualios veiklos pagal pažymą.

Kaip Pasirinkti Tinkamą Verslo Liudijimą?

Norint legaliai vykdyti negyvenamosios paskirties patalpų nuomą poilsiautojams, būtina pasirinkti tinkamą verslo liudijimą. Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus:

„Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“

Svarbu pažymėti, kad šis verslo liudijimas suteikia teisę teikti tik nakvynės ir pusryčių paslaugas - papildomos paslaugos, tokios kaip pilnas maitinimas ar ekskursijų organizavimas, jau reikalautų kitos veiklos registracijos.

L. Mačernienė taip pat pabrėžė, jog nuomotojas privalo savarankiškai administruoti veiklą, priimti rezervacijas ir nustatyti kainas, nes jeigu viską tvarko tokios platformos kaip „Booking.com“ ar „Airbnb“, šis verslo liudijimas jau nebetiks:

„Atkreipiame dėmesį, kad minėtas verslo liudijimas nesuteikia galimybės teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones, jei tos įmonės viską tvarko už turto nuomotoją, t. y. savininko vardu sukuria platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, jas administruoja, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir pan.“

Mokesčių Prievolės

Įsigijus verslo liudijimą su veiklos kodu 043, privalėsite mokėti fiksuotą pajamų mokestį, kurio dydį nustato savivaldybės taryba. Be to, teks mokėti privalomojo sveikatos draudimo (PSD) ir valstybinio socialinio draudimo (VSD) įmokas. Šių įmokų dydžiai priklauso nuo minimalios mėnesinės algos (MMA) ir kitų veiksnių. Metams pasibaigus, iki gegužės 1 d., būtina pateikti metinę pajamų deklaraciją.

Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM. Tai galioja ir apgyvendinimo paslaugoms, teikiamoms su 043 kodo verslo liudijimu.

ES Iniciatyvos ir Naujosios Taisyklės

Įsigaliojus naujajai tvarkai visi nuomotojai privalės registruotis skaitmeninėje platformoje ir gauti unikalų identifikacinį numerį, kuris turės būti nurodytas skelbimuose.

Kita svarbi nuostata - platformų prievolė dalintis duomenimis su nacionalinėmis ir vietos valdžiomis. Tai leis tiksliau taikyti būsto įstatymus, įgyvendinti zonų apribojimus ir užtikrinti, kad duomenų mainai atitiktų griežtus ES duomenų apsaugos reikalavimus (GDPR).

Lietuvos viešbučių ir restoranų asociacijos (LVRA) prezidentė E.Šiškauskienė teigia, kad šie pokyčiai bus ypač svarbūs ir Lietuvai. Anot jos, trumpalaikė nuoma, siūloma privataus sektoriaus, šiuo metu nėra pakankamai aiškiai apibrėžta.

Trumpalaikės Nuomos Apmokestinimo Būdai

Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.

• Verslo liudijimas (043 Kodas): Tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD.
• Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM): Netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.
• Individuali veikla: Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“. Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos.

Svarstymai apie Ilgalaikę Nuomą

Pasikeitus sąlygoms, ilgalaikė nuoma gali tapti patrauklesne alternatyva. Toks modelis garantuoja mažiau streso ir stabilesnes pajamas. Be to, komunalinius mokesčius tokiu atveju susimoka pats nuomininkas. Ilgalaikė nuoma leidžia išvengti sezoniškumo problemų, mažina administracinius rūpesčius ir suteikia aiškias finansines perspektyvas.

Pelno Mokesčio Pakeitimai nuo 2025 m. Sausio 1 d.

Nuo 2025 m. sausio 1 d. įsigaliojo nauji pelno mokesčio pakeitimai, kurie turi įtakos įmonėms, įsigyjančioms ar nuomojančioms lengvuosius automobilius. Šie pakeitimai susiję su automobilių išmetamo anglies dioksido (CO2) kiekiu ir jo įtaka leidžiamiems atskaitymams.

Pagrindinės Nuostatos

• CO2 kiekio nustatymas: Lengvojo automobilio išmetamas CO2 kiekis nustatomas vadovaujantis Lietuvos Respublikos motorinių transporto priemonių registracijos mokesčio įstatyme nurodyta tvarka.
• Atskaitymo ribojimai: Automobilių įsigijimo kainos ir nuomos išlaidų atskaitymo ribojimai taikomi automobiliams, įsigytiems ar išsinuomotiems nuo 2025 m. sausio 1 d., apskaičiuojant ir deklaruojant 2025 metų ir vėlesnių mokestinių laikotarpių pelno mokestį.
• Nusidėvėjimo skaičiavimas: Nusidėvėjimas skaičiuojamas nuo visos turto vertės, o iš pajamų atskaitoma lengvojo automobilio įsigijimo kainos dalis, neviršijanti nustatytos PMĮ 30-2 straipsnyje. Neatskaitoma įsigijimo kainos dalis priskiriama neleidžiamiems atskaitymams.

Šie pakeitimai yra svarbūs įmonėms, kurios planuoja įsigyti ar nuomoti automobilius, nes jie tiesiogiai veikia apmokestinamąjį pelną ir leidžiamus atskaitymus.

ES Šalių Pavyzdžiai

Nors ES mastu galiojančios trumpalaikės nuomos taisyklės įsigalios tik kitąmet, daugelis turistinių vietų jau yra įvedusios savo ribojimus.

• Viena: Butus galima išnuomoti ne ilgiau nei 90 dienų per metus, o tam būtinas ir specialus leidimas.
• Berlynas: Butai, be leidimo, negali būti išnuomoti kaip poilsio paskirties būstai ilgiau nei tris mėnesius per metus.
• Amsterdamas: Nuomai skirtas butas privalo būti ir pagrindinė būsto savininko gyvenamoji vieta.
• Praha: Tikimasi, kad naujosios taisyklės turėtų užtikrinti sąžiningą konkurenciją.

Šie pavyzdžiai rodo, kad reguliavimas padeda apsaugoti būsto rinką ir užtikrinti sąžiningą konkurenciją.

tags: #istatymo #pakeitimas #del #trumpalaikes #nuomos