Ūkininko sodybos statyba yra procesas, kuris reikalauja ne tik idėjų ir vizijų, bet ir kruopštaus planavimo, dokumentacijos ir teisinių reikalavimų laikymosi. Kiekvienas, norintis įkurti ūkininko sodybą, turi žinoti, kad šiuo metu galioja tam tikri reikalavimai ir apribojimai, ypač po Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimų.
Ūkininko sodyba kaimo vietovėje.
Pagrindiniai Reikalavimai Ūkininko Sodybai
Prieš planuojant ūkininko sodybos statybas, svarbu žinoti esminius reikalavimus:
- Žemės ūkio paskirtis: Jei pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio, pirmiausia reikia būti ar tapti ūkininku.
- Sklypo dydis: Ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties žemėje yra leidžiama, jei sodyba statoma ne mažesniame nei 2 ha žemės sklype, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose ar teritorijų planavimo dokumentuose yra numatyta kitaip.
- Pajamos iš žemės ūkio veiklos: Ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs kaip pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą, kai tai numatyta savivaldybės lygmens bendruosiuose planuose.
Kaimo Plėtros Žemėtvarkos Projektas
Ūkininko sodybos statyba leidžiama tik tada, jei yra užsakomas kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Tai specialiojo planavimo dokumentai, kurie yra reikalingi kompleksiškam žemės naudmenų sudėties pakeitimo planavimui bei kitai su žemės naudojimu susijusiai veiklai. Kai atliekami šie darbai, reikalingas statybos leidimas, tuomet galima vykdyti ūkininko sodybos statybas.
Taigi, jei norite statyti ūkininko sodybą, jums tikrai reikės būti ūkininku. Pagrindiniai pakeitimai, kurie skiriasi nuo anksčiau galiojusio įstatymo:
- Ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs iš žemės ūkio veiklos.
- Nuosavybės teise priklausantis ne mažesnis nei 2 hektarų sklypas.
- Atsižvelgiama į "Natura 2000" teritorijų ribas.
Statybos Procesas Žingsnis Po Žingsnio
Norint pradėti ūkininko sodybos statybą, reikia atlikti šiuos veiksmus:
- Įsiregistruoti Ūkininkų registre.
- Kreiptis į teritorinį žemėtvarkos skyrių ir prašyti parengti kaimo plėtros žemėtvarkos projektą, kuriame būtų nustatytos ūkininko sodybos ribos.
- Parengti statybos projektą.
- Gauti leidimą statyti naujus statinius.
- Vykdyti statybą.
Visi šie veiksmai galimi, jei žemės sklypas ne mažesnis kaip 0,5 ha.
2023 Metų Ūkininko Ūkio Įstatymo Pakeitimai
Seimas 2022 m. gruodžio mėnesį priėmė įstatymo pataisas, kuriomis apribojo tokių sodybų statybą. Ūkininko ūkio įstatymo pakeitime siūloma:
Pakeisti 11 straipsnio 1 dalį ir ją išdėstyti taip:
„1. Neurbanizuotoje ir neurbanizuojamoje teritorijoje (išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtas teritorijas) esančioje žemės ūkio paskirties žemėje ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs kaip pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą, kai tai numatyta savivaldybės lygmens bendruosiuose planuose. Ūkininko sodyba ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatai statomi nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 2 hektarai, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip. Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.“
2 straipsnis. Įstatymo taikymas:
Ūkininko sodybos pastatų, kurių statybą leidžiantys dokumentai išduoti arba šie pastatai pradėti statyti iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos, statybai taikomas iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatyme nustatytas teisinis reguliavimas.
Galimybės Statyti Sodybą Nesant Ūkininku
Po įstatymo pakeitimo išlieka galimybė statyti ūkininko sodybą, tik tuo atveju, jei jūs nupirksite jau pradėtą projektą pagal 2. straipsnį minimą aukščiau. Taigi, vis vien išlieka galimybė piktnaudžiauti, tačiau dabar iš to pasipelnys žmonės, kurie suskubo ir gavo statybą leidžiančius dokumentus iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos.
Įstatymo Spragos ir Piktnaudžiavimo Galimybės
Nėra aptarta, kaip šiuo įstatymu negalėtų piktnaudžiauti patys ūkininkai! Teoriškai, situacija tokia: ūkininkas, kuris vykdo ūkio veiklą gauna užsakymą iš trečio asmens, kad jam reikalinga ūkininko sodyba jo sklype. Susitarimo metu aptariamos sąlygos ir atlygis už tai, kad ūkininkas tarpininkaus šiame procese. Verslininkas, savo turimą žemės sklypą parduoda ūkininkui, kuris parengia ūkininko sodybos projektą. Gavus ūkininko sodybos statybos leidimą, verslininkas nuperka sklypą su ūkininko statybos leidimu iš ūkininko ir toliau tęsia pradėtus darbus.
Seimo Diskusijos ir Išimtys
Seimo narė Rita Tamašunienė ketvirtadienį prieš balsavimą ragino parlamentarus pasisakyti „už“ svarstomas išimtis, teigdama, kad buvo sulaukta nemažai prašymų iš piliečių, kurie jau pradėjo statyti sodybas 50 arų sklypuose. „Žinoma, sprendžiamas ir „sofos“ ūkininkų klausimas, bet reikėtų užtikrinti tų ūkininkų, kurie jau pradėję procesus, interesus“, - ragino ji.
Parlamentarai vėliau nutarė numatyti išimčių ūkininkams, kurie yra pradėję rengti ar parengę kaimo plėtros žemėtvarkos projektus, turi leidimą statybai ar yra pradėję sodybos statybas. Anksčiau Aplinkos apsaugos komitetas pritarė tokioms Ūkininko ūkio įstatymo pataisoms.
„Senomis sąlygomis, tai yra ant 50 arų (ne mažesniame kaip 50 arų sklype) susiformuoti ūkininko sodybą, jiems dar bus galimybės ir atsiveria langelis dar mėnesį pasitvarkyti tuos dokumentus“, - sakė Aplinkos apsaugos komitete teigė jo pirmininkė Aistė Gedvilienė.
Pakeitimais siekiama palengvinti statybas ūkininkams, kurie darbus buvo pradėję iki Seimo kovo viduryje patvirtintos naujos sugriežtintos tvarkos.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projekto pavyzdys.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Kadastriniai matavimai: Ūkininko sodybos statybai, kaip ir kitiems nekilnojamojo turto objektams, yra reikalingi tikslūs kadastriniai matavimai.
- Specialiosios sąlygos: Parinkta užstatymo zona turi nepabloginti kaimyninių žemės sklypų padėties, turi būti parinkta tinkamai įvertinus visas sklype esančias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, požemines komunikacijas (dažniausiai melioracijos įrenginiai), atitikti visus reikiamus teisės aktus ir kt.
- Užstatymo plotas: Dažniausiai užstatymo plotą mažins sklype esančių melioracijos rinktuvų vieta, melioracijos griovių apaugos zonos, kelių apsaugos zonos ir inžinerinių komunikacijų apsaugos zonos ir kt.
Veiksmai Įgyvendinus Projektą
- Įgyvendinus projektą ir pagrindus pajamas iš ūkio veiklos (jei tas reikalinga jūsų projekto atveju), galima kreiptis į savivaldybę dėl statybų leidimo išdavimo ir pradėti bendrauti su architektu dėl techninio projekto įgyvendinimo t. y. dėl tikslių pastatų, komunikacijų, privažiavimo projektavimo.
- Vėliau suprojektuoti sprendiniai geodezininko nužymimi vietovėje.
- Po statybų matininkas parengia pastatų kadastrines bylas, sklypo kadastrinę bylą.
- Galiausiai savininko prašymo šios bylos užregistruojamos registrų centre.
Svarbu Įsidėmėti
Pastatų (ne laikinų) statybos žemės ūkio paskirties sklype galimos tik rengiant kaimo plėtros žemėtvarkos projektus. Parinkta užstatymo zona turi nepabloginti kaimyninių žemės sklypų padėties, turi būti parinkta tinkamai įvertinus visas sklype esančias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, požemines komunikacijas (dažniausiai melioracijos įrenginiai), atitikti visus reikiamus teisės aktus ir kt.
Tik pakeitus žemės sklypo paskirtį, galima bus kreiptis dėl leidimo statyti naujus statinius.