Nekilnojamojo turto rinka - tai rinka, apimanti pirkimo ir pardavimo, nuomos, keitimo, hipotekos ir kitus sandorius su nekilnojamuoju turtu. Šioje rinkoje veikia ne tik pardavėjai ir pirkėjai, bet ir nuomotojai, nuomininkai, tarpininkai (nekilnojamojo turto agentūros), rangovai ir subrangovai (statybos organizacijos), turto vertintojai, sandorius registruojančios hipotekos įstaigos, t. p. finansų institucijos (komerciniai bankai ir kitos kredito įstaigos, draudimo bendrovės, investiciniai fondai), kurios teikia paskolas ir garantijas nekilnojamojo turto pirkėjams, negalintiems jo įsigyti savo lėšomis.
Nekilnojamojo turto rinka pagal apyvartą yra viena didžiausių prekių rinkų pasaulyje, pagal jos tendencijas galima prognozuoti visos ekonomikos ciklinius svyravimus (nekilnojamojo turto rinkoje pakilimai ir nuosmukiai prasideda ir baigiasi anksčiau nei kitose ūkio šakose).
Visos ekonominės operacijos su nekilnojamuoju turtu kruopščiai planuojamos, nes kiekvieno objekto vertė didelė ir pirkėjai dažniausiai priversti imti paskolas. Sandorio sudarymo išlaidos, kurias patiria ir pirkėjas, ir pardavėjas (objekto paieškos ir persikraustymo išlaidos, tarpininkų ir turto vertintojų paslaugų apmokėjimas, valstybiniai mokesčiai ir kita) gali siekti 15-20 % turto vertės.
Nekilnojamojo turto paklausą lemia ne tik vartotojų pajamų lygis ir poreikiai, bet ir ilgalaikės ekonominės perspektyvos, komunalinių paslaugų kainos, kitos turto valdymo išlaidos, galimybė gauti paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti ir palūkanų normų lygis, o būsto rinkoje - ir demografiniai veiksniai (natūralusis gyventojų skaičiaus prieaugis, vyraujantis šeimos tipas ir sudėtis, santuokų ir skyrybų skaičiaus dinamika, gyventojų migracija ir mobilumas), t. p. vykdomos valstybinės būsto programos.
Nuo šių veiksnių priklauso ir nekilnojamojo turto pasiūla antrinėje naudotų objektų rinkoje, kuri daug didesnė už pirminę, nes pastatai ir ypač žemė tinkami naudoti ilgą laiką ir gali būti perparduoti. Pasiūlą pirminėje naujų statybų rinkoje veikia žemės, statybinių medžiagų ir darbų kainos, žemėnaudos, miestų plėtros ir statybos leidimų išdavimo valstybinė politika.
Statybos darbai trunka ilgai, dėl to nekilnojamojo turto pasiūla reaguoja į rinkos pokyčius lėčiau nei paklausa. Kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra individualus, jo kaina priklauso nuo unikalių objekto savybių: projektavimo, statybos ir įrengimo ypatumų, tarnavimo laiko, nusidėvėjimo ir esamos būklės, aprūpinimo komunalinėmis paslaugomis, geografinės padėties ir kaimynystės (valstybės, savivaldybės, vietovės ar mikrorajono ekonominės ir socialinės plėtros, transporto ir kitos infrastruktūros, klimato, ekologinės būklės, nusikalstamumo lygio).
Kiekybinis skatinimas
Siekiant paskatinti ekonomikos augimą, centriniai bankai gali imtis nestandartinių pinigų politikos priemonių, pavyzdžiui, kiekybinio skatinimo. Centriniai bankai kiekybiškai skatinti ekonomiką gali nuspręsti įprastiems pinigų politikos instrumentams tapus nepakankamiems. Kiekybinio skatinimo metu centrinis bankas iš kredito įstaigų ir jų klientų didele apimtimi perka pasirinktos rūšies turtą (paprastai tai yra vertybiniai popieriai).
Šie veiksmai padidina pinigų kiekį apyvartoje ir mažina palūkanų normas. Tokia politika prisidedama prie ekonomikos augimo skatinimo ir per poveikį valiutos kursui - kitų valiutų atžvilgiu valiuta tampa pigesnė, o šalies eksportas dėl to tampa patrauklesnis užsienio pirkėjams.
ECB nėra pirmasis centrinis bankas, kaip ekonomikos skatinimo priemonę nusprendęs įgyvendinti nestandartinę pinigų politiką. Panašias priemones yra taikę ar vis dar taiko JAV federalinių rezervų bankas, centrinis Jungtinės Karalystės bankas ir Japonijos centrinis bankas.
„Tokie veiksmai reikšmingai padidina pinigų kiekį apyvartoje ir mažina palūkanų normas, o tai padeda suformuoti palankesnes finansavimo sąlygas ir skatinti vartojimo bei ekonomikos augimą“.
Šiuo metu Eurosistemos vykdoma Išplėstinė turto pirkimo programa ECB ir euro zonos nacionaliniai centriniai bankai turtu užtikrintų vertybinių popierių ir padengtų obligacijų pirkimus pradėjo vykdyti 2014 m. pabaigoje. 2015 m. kovo mėn. buvo pradėti pirkti ir euro zonos vyriausybių, agentūrų ir kitų Europos institucijų išleisti vertybiniai popieriai.
Tada išplėstine turto pirkimo programa pavadinti pirkimai išaugo iki 60 mlrd. eurų per mėnesį. 2016 m. pavasarį perkamų vertybinių popierių kiekis buvo padidintas iki 80 mlrd. eurų per mėnesį. Šiek tiek vėliau pradėti pirkti ir euro zonos nebankinio sektoriaus bendrovių išleisti skolos vertybiniai popieriai.
Šią savaitę ECB valdančiosios tarybos posėdyje nuspręsta programą pratęsti - iki 2017 m. pabaigos pirkti euro zonos vyriausybių, agentūrų, kitų Europos institucijų obligacijų, turtu užtikrintų vertybinių popierių bei padengtų ir nebankinio sektoriaus bendrovių obligacijas. Tačiau nuo 2017 m. balandžio mėn. bus vykdomi šiek tiek mažesnės apimties pirkimai - bus perkama už 60 mlrd. eurų per mėnesį.
2016 m. lapkričio mėnesio pabaigoje pagal išplėstinę turto pirkimo programą Eurosistema buvo nupirkusi obligacijų už beveik 1,5 trln. eurų, o iki 2017 m. pabaigos iš viso bus įsigijusi vertybinių popierių už 2,3 trln. eurų. Vertinama, kad ECB skatinamoji pinigų politika padėjo išvengti gilesnės euro zonos šalių recesijos.
Europos Komisijos pirmininkas J. C. Junckeris, skaitydamas metinį pranešimą apie Europos Sąjungos padėtį, paminėjo, jog ECB vykdoma skatinamoji pinigų politika euro zonos vyriausybėms padėjo sutaupyti 50 mlrd. eurų skolos tvarkymo išlaidų.
Pernai pavasarį pradėta beprecedentė Eurosistemos skatinimo programa pasiteisino: išvengta ekonomikos nuosmukio ir ūkiui žalingos defliacijos spiralės. Dabartinę išplėstinę turto pirkimo programą buvo numatyta vykdyti bent iki kitų metų kovo, tačiau ji pratęsta dar devyniems mėnesiams iki 2017 m. gruodžio mėn., per mėnesį perkamų vertybinių popierių sumą sumažinant nuo dabartinių 80 mlrd. Eurų iki 60 mlrd.
Pasak V.Vasiliausko, didelio masto vertybinių popierių supirkimas ir smarkiai žemyn nuspaustos palūkanos lengvino skolos naštą bei skatino kreditavimą, kuris pridėjo jėgos ūkio augimui. Pavyzdžiui, 2015-2016 m. (iki spalio mėn. imtinai) naujų paskolų įmonėms palūkanų normų 3 mėn. vidurkis euro zonoje sumažėjo 0,6, Lietuvoje - 0,4 proc. punkto. Dėl sumažėjusių palūkanų Lietuvos bendrovės sutaupė 28 mln. eurų, o gyventojai - apie 11 mln.
Jeigu Eurosistema nebūtų įgyvendinusi plataus masto skatinamosios pinigų politikos, 2015-2019 m. euro zonos ūkio plėtra būtų 1,6 proc. punkto, arba vidutiniškai penktadaliu lėtesnė. Mūsų šalies ekonomiką Eurosistemos skatinamoji pinigų politika teigiamai veikia daugiausiai per eksportuojantį sektorių dėl didesnės euro zonos paklausos.
Skatinamosios pinigų politikos kaupiamoji įtaka iki 2019 m. mūsų šalies realiojo BVP augimą ir infliaciją turėtų padidinti atitinkamai 1,0 ir 1,4 proc. punkto. Prognozuojama, kad euro zonos BVP augimas 2019 m. paspartės iki 1,6%, infliacija pakils iki 1.7%.
„Centrinių bankų veiksmai padėjo laimėti laiko. Deja, šis laikas euro zonos šalių vyriausybių nėra veiksmingai išnaudojamas sprendžiant esmines euro zonos problemas darbo rinkoje, finansų sektoriuje, taip pat lengvinant biurokratinę naštą verslui. Išplėstinė turto pirkimo programa apima euro zonos vyriausybių, ES institucijų ir įmonių obligacijas, padengtas bankų obligacijas ir turtu padengtus vertybinius popierius. Ji pradėta vykdyti 2014 m. rudenį, kuomet nuspręsta supirkinėti padengtas bankų obligacijas ir turtu padengtus vertybinius popierius.
Reikšmingai išplėsta 2015 m. sausio mėn. programą papildant euro zonos šalių ir ES institucijų obligacijomis ir numatant per mėn. supirkti 60 mlrd. eurų vertės vertybinių popierių. 2015 m. gruodžio mėn. programa pratęsta iki 2017 m. kovo mėn. (papildomai 6 mėn.), o 2016 m. kovo mėn. iki 80 mlrd. padidinta per mėn. superkamų vertybinių popierių suma, į perkamo turto sąrašą papildomai įtrauktos įmonių obligacijos.
Kiekybinis skatinimas Lietuvoje
Lietuvos bankas prisideda prie kiekybinio skatinimo pagal vieną iš išplėstinės turto pirkimo programos dalių - viešojo sektoriaus vertybinių popierių pirkimo programą - antrinėje rinkoje pirkdamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės bei Europos institucijų išleistus vertybinius popierius. Lietuvos bankas vertybinius popierius perka iš Lietuvos ir užsienio kredito įstaigų, o šių kredito įstaigų tarpininkavimu juos parduoda ir privatūs bei verslo subjektai.
Nuo 2015 metų spalio Lietuvos bankas vidaus rinkoje išleistas Vyriausybės obligacijas pradėjo pirkti vykdydamas aukcionus. Iki šiol jų įvykdyta jau per šimtą ir nupirkta vertybinių popierių už 400 mln. eurų. Šių metų lapkričio pabaigoje Lietuvos bankas iš viso buvo įsigijęs vertybinių popierių už daugiau kaip 6 mlrd. eurų. Atsižvelgiant į dabartinius programos parametrus, galima prognozuoti, kad iki programos pabaigos kiekybinio skatinimo tikslais Lietuvos bankas bus įsigijęs obligacijų už 9,5 mlrd. eurų.
Įgyvendinama skatinamoji politika sumažino skolinimosi kainą Lietuvoje. Ilgiausios trukmės vidaus rinkoje išplatintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės obligacijų pelningumas nuo viešojo sektoriaus vertybinių popierių pirkimo programos paskelbimo sumažėjo nuo 1,5 iki 0,6 procentų. Šalies Vyriausybė šių metų rugpjūčio mėnesį pirmą kartą šalies istorijoje pasiskolino už neigiamas palūkanas (neigiamų palūkanų buvo išleistieji 3 ir 5 metų trukmės vertybiniai popieriai). Lietuvos banko duomenimis, nuo 2015 m. pradžios naujų paskolų įmonėms palūkanų normų 3 mėn. vidurkis sumažėjo 0,4 procentinio punkto.
Dėl sumažėjusių palūkanų Lietuvos bendrovės sutaupė 28 mln. eurų, o gyventojai - apie 11 mln. Iš viso pagal skatinimo programą Lietuvos bankas yra jau nupirkęs 6 milijardų eurų vertės vertybinių popierių, iš kurių apie ketvirtadalį (1,5 mlrd. Šie pirkimai, padėjo mažinti valstybės skolos kainą. Pavyzdžiui, 8 metų trukmės Lietuvos vyriausybės vertybinių popierių palūkanų norma smuko daugiau nei perpus - nuo 1,5 iki 0,6 proc., o šių metų rugpjūtį Vyriausybė pirmą kartą šalies istorijoje skolinosi už neigiamas palūkanas. Investuotojai primokėjo už 3 ir 5 metų trukmės obligacijas.
Kadangi vykdoma išplėstinė turto pirkimo programa, siekiama paskatinti būtent euro zonos ekonomikos augimą, pagal šią programą perkami tik eurais išleisti vertybiniai popieriai. Didelė dalis Lietuvos Respublikos Vyriausybės obligacijų yra išleistos Jungtinių Amerikos Valstijų doleriais, taigi centriniai bankai šių vertybinių popierių pagal šią programą neperka. Lietuvos bankas šiuo metu neperka ir privačiojo sektoriaus vertybinių popierių.
Įprastai nacionaliniai centriniai bankai perka savo jurisdikcijose išleistus ir kitus programos kriterijus atitinkančius vertybinius popierius, o Lietuvoje registruotos bendrovės tokių vertybinių popierių išleidusios nėra. Tačiau, vyraujant dabartinėms palankioms finansavimo sąlygoms, vis pasigirsta svarstymų apie galimybę pasinaudoti kitu išsivysčiusiose finansų rinkose įprastu lėšų pritraukimo būdu - privačiojo sektoriaus vertybinių popierių išleidimu.
Vertybinių popierių palūkanų normos dinamika
Apibendrinant, galima teigti, kad naujame Civilinio proceso kodekse įtvirtintas teisinis vykdymo proceso reglamentavimas iš esmės skiriasi nuo senajame kodekse įtvirtinto reglamentavimo. Jame, atsižvelgiant į ekonomines, politines ir socialines realijas. Taip Europos Sąjungoje deklaruojams Subalansuotos vykdymo proceso šalims - ieškovo ir skolininko teisės. Nustatyta informacijos apie skolininko turtą pateikimo tvarka sudaro prielaidas supaprastinti skolininko turto paiešką. Reglamentuotas vertėjo, kviestinis, eksperto dalyvavimas vykdant teismų sprendimus, nustatytos šis asmens procesinės teisės ir pareigos.
Pakeistos raginimo įvykdyti sprendimą geruoju įteikimo skolininkui sąlygos iš esmės užkerta kelią proceso vilkinimui šioje vykdymo stadijoje. Turto arešto, pardavimo iš varžytynių procedūros detaliai reglamentuotos. Sudarytos teisinės prielaidos vykdymo proceso šalims aktyviai dalyvauti parenkant turtą, į kurį nukreipiamas išieškojimas, areštuojant šį turtą ir jį realizuoja...
Aistė Juškaitė, Lietuvos banko Eurosistemos operacijų skyriaus vyresnioji analitikė. Pagal ją, Eurosistema pirminėje ir antrinėje rinkose (kaip ir kitose privataus sektoriaus išleisto turto pirkimo programose) perka bendrovių išleistas obligacijas, o nuo programos vykdymo pradžios šių metų birželį iki rugsėjo pabaigos Eurosistema nupirko bendrovių VP už beveik 30 mlrd. Pagal bendrovių obligacijų pirkimo programą, perkami euro zonoje registruotų bankinei grupei nepriklausančių įmonių išleisti skolos VP.
ECB apie būsimą bendrovių obligacijų pirkimo programą paskelbė 2016 m. kovo 10 d. „Lietuvoje registruotos bendrovės šiuo metu nėra išleidusios pirkimo programų reikalavimus atitinkančių obligacijų, pavyzdžiui, turinčių investicinį reitingą, todėl Eurosistema neturi galimybių pirkti Lietuvos privataus sektoriaus VP. Tačiau tokia padėtis yra ne visose Baltijos valstybėse - Estijos centrinis bankas turi galimybę pirkti energetikos sektoriaus bendrovių obligacijas“, - dėsto p. p. Lietuvos bankas taip pat dalyvauja skatinimo programoje, antrinėje rinkoje pirkdamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės (LRV) vidaus ir užsienio rinkose išleistus VP.
Kartu su ECB šių metų rugsėjo pabaigoje Lietuvos bankas šių obligacijų buvo nupirkęs už beveik 2 milijardus eurų. Per programos vykdymo laikotarpį smarkiai nukrito LR VVP palūkanų normos. Pavyzdžiui, nuo 2015 m. pradžios iki 2016 m. rugsėjo pabaigos, 2024 m. išperkamų tiek vidaus, tiek užsienio rinkose išplatintų LRV obligacijų pelningumai sumažėjo daugiau kaip 150 bazinių punktų.