Išperkamoji Nuoma: Sąlygos, Rizikos ir Alternatyvos Lietuvoje

Pastaruoju metu vis daugiau žmonių Lietuvoje domisi išperkamosios nuomos paslauga kaip alternatyva tradicinei būsto paskolai. Tačiau prieš pasirenkant šį būdą įsigyti būstą, svarbu atidžiai išnagrinėti sąlygas, įvertinti galimas rizikas ir pasikonsultuoti su specialistais.

Šiame straipsnyje aptarsime išperkamosios nuomos ypatumus, rizikas ir į ką atkreipti dėmesį, kad išvengtumėte nemalonumų.

Kas yra išperkamoji nuoma?

Išperkamoji nuoma - tai būdas įsigyti būstą, kai pirmiausia jį nuomojatės, o vėliau, sukaupę pradinį įnašą, išperkate. Šiuo atveju nuomos įmokos dalis skiriama būsto kainai padengti, o likusi dalis - palūkanoms ir kitoms išlaidoms. Lietuvos bankas pažymi, kad Lietuvoje išperkamosios būsto nuomos paslauga pradėta teikti nuo 2015 m. ir jos pasiūlos asortimentas nuosekliai plečiasi.

Išperkamoji nuoma - įsigijimo būdas, kai išsirinkus norimą įsigyti būstą pirmiausiai sutartą laikotarpį jį nuomojatės, o pasibaigus šiam nuomos laikotarpiui turite teisę jį išsipirkti už likutinę kainą.

Kas mėnesį mokant išperkamosios nuomos įmokas dalis tų įmokų sumos yra įskaitoma kaip būsto išpirkimui kaupiama suma, t.y., šią sumą Jūs taupote. Jei pasibaigus išperkamosios nuomos laikotarpiui nusprendžiate būstą išsipirkti, šia suma yra mažinama pradinė būsto kaina.

Mes išskiriame dvi kryptis t.y. Rent2Buy - ieškantiems laikino sprendimo pradinio įnašo sukaupimui arba laikotarpiui, kuriuo bandoma pasiskolinti iš banko bei Išperkamoji nuoma - tiems, kurie nori išsipirkti 100% buto vertės.

Pvz., jei buto kaina yra 100.000,00 EUR, o per 24 mėn. Sukaupėte 15.000 EUR, tuomet norint išsipirkti butą lieka sumokėti 85.000 EUR. Sutarties pradžioje galite įmokėti bet kokį norimą pradinį įnašą (minimalus pradinis įnašas 5% būsto vertės) pvz.: 10.000 EUR - tokiu atveju Jums teliks sukaupti tik 5.000 EUR ir būsite pasiruošę kreiptis į banką dėl likusios dalies finansavimo.

Būna situacijų, kai pradinį įnašą Pirkėjas jau turi sukaupęs, bet bankas vis dar nesutinka suteikti paskolos - įmokėkite pradinį įnašą, įsikelkite į norimą būstą ir mokėkite gerokai mažesnes mėnesines įmokas (tik nuoma) iki kol Jūsų finansinė padėtis taps tinkama bankui.

Skirtumai nuo įprastos nuomos ar paskolos

Anot „Bepradinio.lt“ atstovo, pagrindinis įprastos ir išperkamosios nuomos skirtumas yra tai, kad nuomininkas turi teisę įsigyti būstą pirmas.

Kita vertus, išperkamosios nuomos įmokos yra gerokai didesnės, nes jas sudaro dvi ar net trys dedamosios: nuomos suma, suma, kuri yra kaupiama kaip būsto vertės įmoka, ir kartais būna tam tikras administravimo mokestis, jeigu išperkamosios nuomos sutartį ir jos vykdymą prižiūri tuo užsiimanti įmonė.

„O išperkamosios nuomos lyginti su būsto paskola negalime, kadangi tai - dvi visiškai skirtingo tipo priemonės. Viena paremta dviejų asmenų susitarimu ir ketinimu įsigyti būstą po kurio laiko mokant dalinius mokėjimus. Antru atveju dalyvauja trečiasis dalyvis - bankas. Taip įsijungia visi kreditingumo vertinimai. Išperkamosios nuomos atveju nuomotojo kreditingumo vertinimas dažnai nėra tikrinamas“, - atkreipė dėmesį pašnekovas.

„Mano numai“ vadovas papildė, kad skirtumas tarp išperkamosios nuomos ir būsto paskolos yra tai, kad su būsto paskola žmogus yra būsto savininkas. Taip pat, norint gauti būsto paskolą, reikia turėti bent 15 proc. pradinį įnašą.

„Lyginant su įprasta nuoma, išskirtume emocinius ir finansinius skirtumus. Esminis emocinis skirtumas - tai, kad, nors ir esi nuomininkas, esi savo namų šeimininkas. Gali juos įsirengti pagal savo norus, gali turėti augintinių, pas tave į namus netikėtai neužsuks nuomotojas. Įprastoje nuomoje tokių sąlygų žmogus neturi ir negali jaustis savo namų šeimininku. Na, o finansiniai skirtumai yra tokie, kad su „Nuomokis ir pirk“ paslauga tiksliai žinai, kiek kainuos tavo būstas ir kokio dydžio pradinį įnašą turėsi sukaupti, o visas būsto vertės paaugimas priklauso tau“, - pasakojo A. Čiagus.

Fiksuota būsto kaina ir jokio pradinio įnašo

Kalbėdamas apie išperkamosios nuomos privalumus „Bepradinio.lt“ atstovas išskyrė, kad pirmiausia žmonėms nereikia turėti reikalų su banku, sandoris yra paprastesnis, būstas nėra įkeistas. Anot jo, klientas, gyvendamas būste, moka mažesnę arba rinkos kainos būsto nuomą - tai sudaro 5-8 proc. būsto vertės kiekvienais metais.

Taip pat nereikia 15-20 proc. pradinio įnašo. Pasak pašnekovo, priklausomai nuo susitarimo, pradinis įnašas išperkamosios nuomos atveju gali būti viso labo keli procentai būsto vertės.

Tą pamini ir A. Čiagus. Jo teigimu, išperkamosios nuomos sutarties pradžioje reikia turėti avansą, kuris sudaro bent 2,5 proc. Tol, kol pradinis įnašas yra kaupiamas, žmogus yra nuomininkas.

„Taip pat, nors tai gal ir skamba kaip nuoma, tačiau jūs dažnu atveju galite „nuomotis“ bet kurį rinkoje esantį ir jums patinkantį būstą. Jeigu šiuo metu bankas su jumis dar „nesikalba“, tai puiki priemonė įsigyti būstą dabar. Reikėtų paminėti vieną esminį skirtumą, kad išperkamosios nuomos atveju būstas, iki kol sutarties sąlygos bus įgyvendintos, t. y. kol jūs sukaupsite sutartą sumą arba susitarsite su banku dėl banko paskolos, būstas nuosavybės teise priklausys nuomotojui.

Žiūrint iš dabartinės perspektyvos, visi, kurie išperkamosios nuomos būdu įsigijo būstus 2019-2020 m., išlošė loterijoje, kadangi kainos kai kuriais atvejais padidėjo 30-50 proc., tačiau galimą būsto įsigijimo kainą jie užsifiksavo pasirašydami sutartį“, - įžvalgomis dalinosi „Bepradinio.lt“ platformos atstovas.

Platformos „Bepradinio.lt“ atstovas nurodė, kad išperkamąją nuomą galima būtų pavadinti paprasta, visiems gerai žinoma būsto nuoma, tačiau nuomininkas turi galimybę bet kuriuo metu būstą, kuriame gyvena, įsigyti.

O bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus įvardijo, kad paslauga „Nuomokis ir pirk“ yra stotelė iki būsto paskolos. Jo aiškinimu, paslauga suteikia galimybę apsigyventi savuose namuose dar iki tampant oficialiu jų savininku: „Tradiciškai žmogus, norintis įsigyti savo namus, kelis metus nuomojasi svetimą būstą, taupo pradiniam įnašui, gauna paskolą ir tik po to apsigyvena savo namuose. Per tą laiką jam greičiausiai tenka kelis kartus kraustytis, o taupymas užtrunka dėl sparčiai augančių nekilnojamojo turto (NT) kainų. Todėl pagalvojome, kad šią kelionę galime padaryti patogesnę ir greitesnę. Su „Nuomokis ir pirk“ paslauga klientas gali apsigyventi savo pasirinktuose namuose jau dabar, dalimis mokėti pradinį įnašą ir, kai jau bus pasiruošęs, savo namus nusipirkti už iš anksto sutartą kainą.“

Jis nurodė, kad bendrovė buvo pirmasis nepriklausomas operatorius Europoje, pasiūlęs tokią alternatyvą. Tačiau panašus modelis jau apie dešimtmetį sėkmingai veikia JAV. Šiuo metu šią paslauga įmonė teikia tiek Lietuvoje, tiek Estijoje.

A. Čiagus papasakojo, kad išperkamoji nuoma veikia taip: klientui pasirinkus būstą, bendrovė atlieka detalią būsto ir kliento patikrą. Jei nusprendžiama, kad būstas yra kokybiškas ir jo kaina yra teisinga, o klientas yra pajėgus prisiimti įsipareigojimus, pasirašoma nuomos ir preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis su klientu. Tada bendrovė nuperka kliento pasirinktą būstą. Klientas būstą nuomojasi ir dalimis moka pradinį įnašą. O kai yra pasiruošęs, nusiperka savo namus iš nuomotojo (bendrovės) už iš anksto sutartą kainą, nesvarbu, ar per tą laiką turto kaina pakilo ar nukrito, ir tampa oficialiu savininku.

Išperkamosios nuomos privalumai ir trūkumai

Privalumai:

• Galimybė įsigyti būstą neturint didelio pradinio įnašo.
• Nuomos laikotarpiu kaupiamas pradinio įnašo kapitalas.
• Galimybė išbandyti būstą prieš galutinai jį įsigyjant.

Trūkumai:

• Didesnės mėnesinės įmokos nei įprastos nuomos atveju.
• Rizika prarasti sukauptą kapitalą, jei nepavyksta gauti paskolos arba pasikeičia finansinė padėtis.
• Ribota būstų pasiūla, dažnai siūlomi mažiau patrauklūs variantai.
• Sutartyje gali būti numatytos papildomos sąlygos, ribojančios nuomininko teises.

Rizikos ir į ką atkreipti dėmesį

Lietuvos banko Makroprudencinės politikos skyriaus vyresnioji ekonomistė Edita Giedraitė informuoja, kad pasirinkus tokį būdą kaupti pradiniam įnašui, būtina įvertini kylančias rizikas.

1. Finansinės padėties pasikeitimas. Pasikeitus finansinei padėčiai per nustatytą nuomos laikotarpį, pavyzdžiui netekus pajamų šaltinio, kredito įstaiga gali atsisakyti suteikti būsto paskolą.
2. Reguliavimo pasikeitimai. Paskolos galima negauti ir dėl pasikeitusio reguliavimo (Atsakingojo skolinimo nuostatų, kredito įstaigų reguliavimo) ar dėl pasikeitimų vidinių bankų skolinimo taisyklių.
3. Būsto kainos pasikeitimas. Nuomos laikotarpiu pasikeitus nuomojamo būsto kainai (jai padidėjus ar sumažėjus), priklausomai nuo sutarties sąlygų, vartotojui gali tekti mokėti daugiau nuosavų lėšų nei planuota nuomos laikotarpio pradžioje. Dėl to vartotojas gali būti finansiškai nepajėgus įpirkti nuomotą būstą.
4. Papildomos sąlygos sutartyje. Išperkamosios nuomos paslaugos sutartyje gali būti numatyta ir papildomų sąlygų, todėl rekomenduojama atidžiai įvertinti visas sudaromų sutarčių sąlygas. Pavyzdžiui, ar paslaugos teikėjas nepasilieka teisės pasibaigus nuomos sutarčiai nuspręsti neparduoti būsto.

NT analitikas Arnoldas Antanavičius mano, kad šiuo metu Lietuvoje išperkamosios nuomos būstų pasiūla - pakankamai skurdi, o dažniausiai pasiūlomi projektuose esantys prasčiausi butai, mažiausiai patrauklūs.

Anot jo, jei viskas klostysis gerai - žmogus iš esmės bus nemokamai pragyvenęs ir taip sukaupęs įnašą. Tačiau iš kitos pusės, neįvertinus finansinių galimybių ir aplinkybių, tai gali tapti itin prabangia nuoma.

Kaip apsisaugoti nuo sukčių?

Deja, pasitaiko atvejų, kai nesąžiningi tarpininkai pasinaudoja žmonių noru įsigyti būstą ir įvilioja juos į sukčiavimo schemas. Štai keletas patarimų, kaip apsisaugoti nuo sukčių:

• Patikrinkite įmonės reputaciją. Prieš pasirašydami sutartį, pasidomėkite įmonės istorija, atsiliepimais internete ir ar ji nėra įtraukta į juoduosius sąrašus.
• Atidžiai perskaitykite sutartį. Įsitikinkite, kad suprantate visas sutarties sąlygas, įskaitant mokėjimo tvarką, atsakomybę ir nutraukimo sąlygas. Jei kyla abejonių, pasikonsultuokite su teisininku.
• Būkite atsargūs su dideliais avansiniais mokėjimais. Venkite mokėti dideles sumas iš anksto, ypač jei įmonė reikalauja pervesti pinigus į asmeninę sąskaitą.
• Nepatikėkite pažadais, kurie skamba per gerai, kad būtų tiesa. Jei įmonė siūlo itin palankias sąlygas, kurios neatitinka rinkos realijų, tai gali būti įspėjamasis ženklas.
• Kreipkitės į specialistus. Prieš priimdami sprendimą, pasikonsultuokite su nepriklausomais nekilnojamojo turto ekspertais, teisininkais ir finansų patarėjais.

Reali istorija

Prarado apie 34 tūkst. eurų Vilniečių sutuoktinių pora per tarpininką MB „Finfree LT“ (Nuomokisirpirkt.lt), kuris siūlė išperkamosios nuomos paslaugą, norėjo įsigyti būstą Palangoje. Oficialiai pasirašė preliminarią sutartį, pervedė 32,5 tūkst. eurų pradinį įnašą ir 1800 Eur mokestį už paslaugas. Lapkričio 14 d. turėjo įvykti notarinis sandoris su „Finfree“, įmonė taip pat pasirašė preliminarią pirkimo sutartį su būsto pardavėju ir paskyrė laiką notarės biure. Tą pačią dieną, kai turėjo įvykti sandoris, „Finfree“ el. laišku informavo, kad dėl neva finansinių sunkumų nepavyks įvykdyti sandorio, todėl prašo jį perkelti po savaitės. Galiausiai lapkričio 24 d., kai turėjo įvykti antrasis bandymas pasirašyti notarinę sutartį, įmonė atsiuntė laišką, jog vienašališkai nutraukia NT rezervavimo sutartį, o gautus pinigus neva grąžins. Terminas jau seniai praėjo, tačiau pinigų atgauti dar nepavyko.

Nukentėjusi pora mano, kad tai akivaizdus sukčiavimas, dokumentų klastojimas, todėl kreipėsi į Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybą (FNTT), kuri pareiškimą pradėti ikiteisminį tyrimą perdavė prokuratūrai, o galiausiai darbą perėmė Vilniaus apskr. vyriausiojo policijos komisariato tyrėja, kuri nukentėjusiems asmenims pranešė, kad ikiteisminis tyrimas nebus pradėtas. Sausio 5 d. Vilniaus apygardos prokuratūros prokuroras pradėjo ikiteisminį tyrimą dėl, įtariama, didelės vertės svetimo turto įgijimo apgaule. Remiantis Baudžiamojo kodekso 182 str. 2 d., gresia kalėjimas iki 8-erių metų. Taip pat tyrimas pradėtas ir dėl dokumento klastojimo. Remiantis Baudžiamojo kodekso 300 str. 1 d., gresia bauda, areštas arba laisvės atėmimas iki trejų metų.

Alternatyvos išperkamajai nuomai

Jei abejojate dėl išperkamosios nuomos, apsvarstykite kitas alternatyvas:

• Tradicinė būsto paskola. Sukaupkite pradinį įnašą ir kreipkitės į banką dėl paskolos.
• Valstybės parama jaunoms šeimoms. Pasidomėkite, ar atitinkate reikalavimus gauti valstybės paramą būsto įsigijimui.
• Būsto kooperatyvas. Prisijunkite prie būsto kooperatyvo, kuris padeda įsigyti būstą palankesnėmis sąlygomis.

Prieš priimdami sprendimą, atidžiai išnagrinėkite visas galimybes ir įvertinkite savo finansinę padėtį. Atminkite, kad būsto įsigijimas - tai didelis ir atsakingas žingsnis, todėl svarbu priimti gerai apgalvotą sprendimą.

tags: #isperkamoji #nuoma #butas