Pirmą kartą parduodantiems nekilnojamąjį turtą žmonėms dažnai kyla klausimų dėl mokesčių, termino, kurį turtą reikia išlaikyti, kad jų išvengtų, ir kitų svarbių niuansų. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius aspektus, susijusius su įkeistu turtu bankui, pradedant paskolos niuansais ir baigiant patarimais, kaip elgtis skyrybų atveju.
Nekilnojamojo turto mokestis
Nuo 2016 m. asmenys, turintys nekilnojamojo turto, kuriame nėra deklaravę savo gyvenamosios vietos ir norintys jį parduoti nemokėdami gyventojų pajamų mokesčio, turės tokį turtą išlaikyti 10 metų. Iki šiol, norint išvengti mokesčių, tokį turtą reikėjo išlaikyti 5 metus.
Lengvata yra taikoma, jei gyventojas parduoda savo gyvenamąjį būstą, kuriame pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo deklaruojama savininko gyvenamoji vieta.
Jeigu parduodate butą ar namą, kuriame gyvenote trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su viena sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Būstas įkeistas bankui: ką tai reiškia?
Įkeistas būstas bankui sunkiai gali būti pavadintas jūsų. Reikėtų tiksliau įvardinti esmę. Jūs turite teisę mokėti kreditą ir palūkanas, mokėti turto išlaikymo išlaidas ir naudotis tuo turtu be subnuomos ir modernizacijos jei nėra banko sutikmo. Analogiškos esminės sąlygos bus randamos būsto nuomos sutartyse, bet skirtumas yra, kad palūkanos bus pavadintos mėnesio nuomos įmoka.
Kuomet jūs norėsite padaryti rimtesnį pakeitimą savo būste, nuomoti arba parduoti, apsidrausti ne toje draudimo bendrovėje, net skyrybų atveju šeimoje, jūs turėsite tartis ir šeimos viduje, bei su banku. Rodos esate savininkas pagal reklamą, o praktiškai esate tik įgaliotas atlikti tam tikrus sutartus veiksmus su banku savo kredito sutarties galiojimo laikotarpiu.
Bankai privalo sutartyse nurodyti paskolos įmokas ir jų grafiką bei nurodyti visą paskolos sumą, bet akcentuojama daugiau paskolos dydis, palūkanų norma ir mėnesio įmoka.
Palūkanų vidurkis, pačiu idealiausiu atveju per visą periodą paskolos, bus apie 4 procentinius punktus. Jei skaičiuosim 25 metus paskolos trukmę turėsime 100 procentų pabrangimą. Paskolos laikotarpis per 35 metų šią sumą paverčia apytikriai 160 procentų palūkanų.
Dar nepamirškite papildomas išlaidas turto ir sveikatos draudimams ir kitiems finansiniams įskiepimams iš finansinių komercinių institucijų.
Atsiradus problemoms draudimas padengia skolas bankui. Kad įstaiga vadinas UAB tai tik dar vienas mitas, nes pagrindinė akcininkė yra valstybė, o tai reiškia mes visi.
Pirmus 15 metų kredito grąžinimo laikotarpio, jei kredito laikotarpis 35 metai, sudaro palūkanos, bet ne kredito grąžinimas. Nuoma arba nekilnojamo turto paskola yra faktiškai analogiški pakaitalai, lyginant pirmuosius 15 metų. Gal tik nuomos atveju turite laisvesnes rankas.
Siūloma iliuzija, jok jūs galite įvertinti savo galimybes perspektyvoje. Iliuzija tame, jok kiek ECB ar FED atspausdins pinigų, kokia nauja technologinė revoliuciją pakeis darbo vietų skaičių pasaulinėje rinkoje, žino labai maža žmonių grupė.
Ar tikrai mes galime įvertinti savo paskolos atidavimo galimybes 35 metams ? Palyginkime pasaulį dabar 2013 metais ir 1978 metais. Galvojate pasaulis pasidarė stabilesnis dabar nei prieš 35 metus ?
Viena galima pasakyti tiksliai šiuo atveju - jūs galite vertinti tiksliai dabartines savo ir savo artimųjų santaupas ir remiantis tuo jas leisti savo poreikiams.
Blogiausiu atveju paskolos dydis neturi viršyti 15-20 procentų šeimos pajamų su turimomis nuosavomis lėšomis pradiniam įnašui 30-50 procentų.
Dviem asmenims turint kreditą ir vienam iš šeimos narių praradus darbą, o kitam šeimos nariui sumažėjus algai 30 procentų situacija gali kardinaliai pasikeisti.
Jūsų turtas savo perkamąja galia per 35 metus labai tikėtina nepakils tris kartus. Pinigine išraiška gali skaičiai patrigubėti, bet klausimas bus perkamosios galios tuo metu už tuos pinigus. Vadinti kredituotą būstą investicija - didžiulis optimizmas.
Paskutiniais metais į Lietuvos gyvenamąjį fondą bankai investavo apie 24 milijardus lėšų.
Marius Jansonas. 3 žingsniai imant būsto kreditą. Kaip sutaupyti ir nepermokėti - iš eksperto lūpų.
Skyrybos ir būsto paskola
Skyrybos gali būti taikios, tačiau kartais jos - tarsi minų laukas, kuriame sproginėja emocijos. Vis tik galiausiai tenka dalytis ne emocijomis, o drauge užgyventu nekilnojamu ir finansiniu turtu ar net skolomis. Kad šios dalybos būtų kuo lengvesnės, būtina žinoti kelis svarbius aspektus.
Bene geriausiai visiems žinoma taisyklė − santuokoje įgytas sutuoktinių turtas dalijamas laikantis lygių dalių principo. Tačiau svarbu žinoti, kad tam tikromis aplinkybėmis teismas gali netaikyti šio principo. Pavyzdžiui, jei vienas iš sutuoktinių, su kuriuo lieka gyventi vaikai, paprašo jam ar jai priteisti didesnę turto dalį.
Nors iki santuokos įgytas turtas yra asmeninė nuosavybė, kuri nutraukiant santuoką nėra dalijama, čia taip pat gali pasitaikyti išimčių. Jei vienam iš sutuoktinių priklausęs būstas bendro gyvenimo metu buvo iš esmės pagerintas kito sutuoktinio lėšomis ar darbu, šis turtas gali būti pripažintas bendru ir dalijamas skyrybų metu.
Su paskola įgytas būstas, kurio kredito įmokos vis dar mokamos bankui, gali tapti nemažu galvos skausmu. Norint išvengti nesusipratimų ir maišaties, būtina įvertinti pagrindinius įmanomus scenarijus.
Galimi scenarijai:
- Būstas parduodamas, paskola grąžinama, o pelningo pardavimo atveju likusios lėšos padalinamos tarp sutuoktinių.
- Būsto nuosavybė ir būsto paskola taip pat gali būti perduota vienam iš sutuoktinių, jei jis gauna pakankamas pajamas ir tokiam scenarijui pritaria kreditorius.
- Abu sutuoktiniai lieka bendraturčiais ir bendraskoliais, turinčiais paskolą ir po skyrybų grąžinti kartu.
- Būsto nuosavybė pereina vienam, tačiau paskolą privalo grąžinti abu sutuoktiniai.
Teismo sprendimu arba šalių susitarimu pasidalijami ir įgyti vertybiniai popieriai ar sukaupta finansinė atsarga. Gali būti nuspręsta, kad viena turto rūšis atitenka vienam sutuoktiniui, kita - kitam.
Svarbu žinoti, kad finansiniam turtui priskiriamos ir pagal draudimo sutartis kaupiamos lėšos ar III pakopos fonduose kaupiama pensija. Nusprendus skirtis, vienas sutuoktinis gali prašyti teismo, kad jam būtų pripažinta teisė į pusę sukauptų lėšų.
Bendras santuokoje yra ne tik turtas, bet ir įsipareigojimai, tad jie taip pat dalijami. Santuokos nutraukimas neatleidžia sutuoktinių nuo bendrų įsipareigojimų kreditoriams, nebent kreditorius išreiškia pritarimą, kad finansiniai įsipareigojimai liktų tik vienam iš sutuoktinių.
Vaiko išlaikymo sumos dydis turi užtikrinti būtinas sąlygas jam augti ir vystytis, būti proporcingas jo poreikiams bei tėvų turtinei padėčiai. Bylos nagrinėjimo metu vertinamos realios tėvų pajamos, turtinė padėtis, būtini vaiko poreikiai, ir tuomet nusprendžiama, kokia dalimi prie vaiko išlaikymo turės prisidėti kiekvienas iš tėvų.
Įprastai laikoma, kad minimalūs vaiko poreikiai - viena minimali mėnesinė alga. Šiuo metu ji sudaro apie 777 eurus atskaičius mokesčius.
Kaip pasirinkti būstą?
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Pirmiausia rekomenduojama atsakyti į klausimus, kokie nauji poreikiai skatina ieškoti būsto, kokie esminiai reikalavimai jam keliami, kokios finansinės galimybės.
Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas.
Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.
Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi.
Pagrindiniai būsto pirkimo žingsniai:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus.
- Finansinės galimybės. Nusistatykite mažiausią ir didžiausią sumą, kurią galite skirti būstui.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro išrašą ir kitus dokumentus.
- Sandorio šalys. Įsitikinkite, kad turtą parduoda savininkas arba įgaliotas asmuo.
- Preliminarioji sutartis. Garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui.
- Pagrindinė sutartis. Sandoris tvirtinamas notaro.
- Hipotekos sutartis. Tvirtinama notarine tvarka po kredito sutarties sudarymo.
- Galutinis atsiskaitymas. Pardavėjas turi patvirtinti galutinį atsiskaitymą.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Užfiksuojama faktinė perduodamo turto būklė.
Jei norite įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina, pirmos apžiūros metu galima apžiūrėti kelis butų variantus, o į antrą eiti jau konkrečiai išsirinkus kelis variantus ir juos palyginti.
Žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą ir neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą.
Pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name.
Nauja hipotekos sistema Lietuvoje
Nuo šių metų liepos 1 d. turėsime naują hipotekos sistemą Lietuvoje. Kredito gavėjai, įkeitę savo turtą bankui, galės tai padaryti kur kas paprasčiau, nei buvo iki šiol, o bankams savo ruožtu bus paprasčiau išieškoti negrąžintą kreditą iš savo prievolės nevykdančio skolininko.
Visų pirma pildyti hipotekos lakštus nebus jokios būtinybės. Galėsime įkeisti turtą su banku sudarydami laisvos formos sandorį (netgi vieną sandorį kelioms hipotekoms). Tai leis hipotekos sandoryje susitarti dėl sudėtingesnių ir nestandartinių prievolių. Šalių susitarimu bus galima nustatyti, kad hipotekos sandoris yra vertybinis popierius.
Nuo liepos 1 d. įkeičiant statinį, nebus reikalaujama privalomai įkeisti žemę, ant kurios stovi statinys.
Dar vienas, ypač statybos bendrovių lauktas, įstatymo pakeitimas yra leisti įkeisti nekilnojamojo turto dalį, kuri nesuformuota kaip atskiras nekilnojamasis daiktas. Beje, ne mažiau svarbus pakeitimas, yra tas, kad hipotekos objektas galės būti daiktas, sukurtas ateityje.
Dar viena naujovė įmonių savininkams - nuo Civilinio kodekso pakeitimų įsigaliojimo bus galima įkeisti bankams įmones kaip turtinius kompleksus.
Bankai (kreditoriai), turėdami hipoteką, kai skolinis įsipareigojimas yra neįvykdytas, ir šiuo metu turi teisę patenkinti savo reikalavimą supaprastinta tvarka (ne ginčo tvarka). Tačiau nuo Civilinio kodekso pakeitimų įsigaliojimo bankai galės pradėti išieškojimą kreipdamiesi ne į teismą (hipotekos teisėją), bet į notarą, prašydami atlikti vykdomąjį įrašą.
Išieškojimo procesas:
- Notaras išsiųs skolininkui siūlymą per 20 dienų sumokėti kreditoriui skolą.
- Jeigu skola nebus sumokėta, notaras atliks vykdomąjį įrašą ir persiųs įrašo kopiją skolininkui.
- Antstolis, gavęs vykdomąjį įrašą, siųs skolininkui raginimą įvykdyti įsipareigojimą per vieną mėnesį.
- Išsiuntęs raginimą, antstolis areštuoja įkaito davėjo turtą.
Iki varžytynių pradžios skolininkas ir bankas gali susitarti perleisti už sutartą kainą turtą bankui arba trečiajam asmeniui.
Svarbu, kad visame išieškojimo procese skolininko veiksmai būtų fiksuojami, kad būtų galima įrodyti, kad skolininkas siūlė atitinkamus pirkėjus ir kainas, tačiau bankas atitinkamu metu nesutiko parduoti turto.
Notarui atlyginimą už hipotekos sandorio tvirtinimą, kaip ir šiuo metu, taip ir toliau, greičiausiai mokės ne bankas, bet skolininkas.
Įkeičiamo turto savininkams svarbu žinoti, kad turto įkeitimas atsiras ne nuo įregistravimo Hipotekos registre, bet nuo hipotekos sandorio sudarymo, t.y. jo notarinio patvirtinimo dienos.