Šiuo metu Vilniuje, Kaune ir logistikai patraukliose vietose kyla verslo ar logistikos centrai, formuojasi nemaža nuomos plotų pasiūla, persitvarko ar plečiasi kai kurie prekybos centrai. Augant nuomojamo ploto pasiūlai, aktualus klausimas yra tinkamas nuomojamų patalpų apibūdinimas. Reikia skirti tam dėmesio, ypač, jeigu nuomos sutartis sudaroma tada, kai pastatas dar nėra pastatytas.
Komercinių patalpų nuomos rinkoje dažnai naudojamos standartinės nuomos sutarties formos. Toks nuomos santykių valdymas yra efektyvus, palengvina sąlygų derinimą ir sutarčių administravimą įmonės vidiniuose procesuose, geriau struktūrizuoja derybas. Maždaug nuo 2001 m. kartu su pirmaisiais užsienio kapitalo profesionaliaisiais nekilnojamojo turto investuotojais kūrėme vakarietiškus standartus atitinkančią NT rinką, įskaitant ir nuomos sutarties standartą, kuris dabar yra plačiai paplitęs rinkoje. 2001-2008 m. Tuo metu Lietuvos teismai spręsdami ginčus išnagrinėjo daugumą šios srities standartų ir paaiškėjo, kas teisinėje sistemoje veikia, o kas ne. Teismų praktika vystosi ir toliau.
Apibendrinant, nuomos sutartis iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti nesudėtingas sandoris. Visgi tai yra pastangų reikalaujantis santykis ir tam tikras verslo planas nuomotojui ir nuomininkui. Turto valdytojams nuomos sutartis yra tai, ką jie turi suprasti ir atsakingai prižiūrėti, kaip verslo plano vykdymą.
Svarbūs Aspektai Prieš Nuomojantis Patalpas
Kelionė į idealių biuro patalpų paieškas prasideda nuo Jūsų verslo poreikių išsiaiškinimo. Biuro patalpų nuoma Vilniuje ar kitame mieste pirmiausia turėtų būti pasirenkama atsižvelgiant į tai, kokio dydžio ir kokios specifikos patalpų ieškote. Svarbu įsivertinti koks reikiamas darbo vietų skaičius, kiek darbuotojų planuoja lankytis biure, kokių patogumų reikės Jūsų kasdienei veiklai.
Finansai yra svarbūs priimant bet kokį verslo sprendimą, ne išimtis ir biuro nuoma bei tinkamų patalpų verslui pasirinkimas. Norint supaprastinti naujo biuro paiešką ir kartu išvengti nereikalingos finansinės įtampos, naudinga iš anksto numatyti patalpų nuomai skirtą biudžetą. Ieškantiems biuro patalpų nuomai, taip pat svarbu ne tik nustatyti planuojamos mokėti kainos rėžius, tačiau kartu apžvelgti ir rinkoje vyraujančias patalpų nuomos bei jų įrengimo kainas. Taip pat verta skirti dėmesį tvarumui ir biuro nuomai rinktis efektyvesnius pastatus.
Biuro vieta yra labai svarbus verslo aspektas. Dėl šios priežasties svarbu atsižvelgti į tai, kurioje vietoje yra įsikūręs verslo centras. Biuro patalpos turėtų būti lengvai pasiekiamos tiek Jūsų darbuotojams, tiek klientams. Vilniuje, Šnipiškėse, Žalgirio ir Linkmenų gatvių sankryžoje įsikursiantis Sand Offices verslo centras, dėl strategiškai patogios lokacijos, suteiks puikias galimybes skirtingų sričių verslams klestėti.
Rinkoje galima rasti skirtingus biurų projektus, kurie siūlo įvairius patogumus. Tad, prieš rinkdamiesi biuro patalpas, iš anksto įsivertinkite konkrečius savo verslo poreikius. Ar tai būtų gausios automobilių stovėjimo galimybės, ar restoranai, ar komercinės erdvės, ar kiti Jūsų verslui svarbūs aspektai. Pasirinkus patalpas su tinkamais patogumais, pagerėja bendra darbo patirtis ir padidėja darbuotojų produktyvumas. Ieškokite pusiausvyros tarp būtiniausių patogumų ir tų, kurie atitinka unikalius Jūsų verslo reikalavimus, kurdami patogią ir efektyvią darbo vietą savo komandai. Išsiaiškinkite, ar biurų pastatas atitinka saugos standartus ir ar jame yra įdiegtos patikimos saugumo priemonės. Tinkamai prižiūrimas, šiuolaikiškas pastatas ne tik pagerina darbo patirtį, bet ir teigiamai atsiliepia apie Jūsų verslą.
Būsima verslo aplinka gali turėti didelę įtaką Jūsų įmonės sėkmei. Išsiaiškinkite, kokios įmonės yra netoli Jūsų potencialaus biuro. Gyvybinga verslo bendruomenė suteikia galimybę užmegzti ryšius ir bendradarbiauti. Sand Offices verslo centras Vilniuje, įsikursiantis šalia centrinio verslo rajono, kuriame prognozuojamas 250 proc. gyventojų ir darbo vietų skaičiaus augimas, įmonėms suteiks plačių galimybių tobulėti bei užmegzti ilgalaikių ryšių. Bet kurios srities verslo atstovai turės galimybių bendruomenių partnerystei ir sinergijai vystyti, kas laikui bėgant lems galimą abipusį augimą ir sėkmę.
Prieš priimdami galutinį sprendimą dėl biuro nuomos, taip pat pasidomėkite apie patį biuro nuomotoją. Biuro nuomininkai pirmiausia turėtų atsižvelgti į tai, kas stato pastatą, kokie atsiliepimai apie statytoją ar vystytoją vyrauja rinkoje bei tai, kokie yra jo anksčiau įgyvendinti projektai. Internetinės apžvalgos ir atsiliepimai iš pirmų lūpų gali suteikti vertingų įžvalgų apie biuro nuomos konkrečiame pastate privalumus ir trūkumus. Nepasiklysti Vilniaus ar kito miesto nekilnojamojo turto rinkos pasaulyje gali būti išties sudėtinga, ypač tiems, kurie nėra susipažinę su vietos aplinka. Apsvarstykite galimybę pasinaudoti profesionalaus nekilnojamojo turto konsultanto, gerai išmanančio Vilniaus rinką, paslaugomis. Patyręs konsultantas gali padėti Jums orientuotis procese, derėtis dėl palankių biuro nuomos sąlygų ir pateikti įžvalgų, kurios gali būti ne iš karto pastebėtos savarankiškai atliekant rinkos tyrimą.
Nuomos Sutarties Svarba ir Niuanas
Pagal civilinį kodeksą, esant abejonių dėl sutarties sąlygos, ji gali būti aiškinama nenaudai tos šalies, kuri tokią sąlygą pasiūlė. Kitaip tariant, šalis, siūlanti sutarties sąlygas, prisiima atsakomybė dėl tų sąlygų aiškumo ir sąžiningumo. Įmonė, siūlanti tipinę sutartį, prisiima atsakomybę už visą tos sutarties turinį.
Nuomininko pareiga įsikelti į tokias patalpas turi būti suformuluota kaip aiškus nepreliminarus įsipareigojimas, turi būti aiškiai aptartos patalpos, į kurias nuomininkas turi įsikelti. Priešingu atveju toks įsipareigojimas įsikelti gali būti laikomas tik preliminaria sutartimi, kurios negalima įpareigoti įvykdyti.
Pagrindinė nuomotojo pareiga - perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas prasideda įsigaliojus sutarčiai ir išlieka visą nuomos sutarties terminą. Nuomininkas, žinantis savo verslo specifiką, taip pat turi pareigą prieš perimdamas patalpas nuomai, įsitikinti, kad jos bus tinkamos jo veiklai.
Naudojant patalpas, neretai nuomininkai neišvengiamai padaro joms fizinį poveikį - patalpų vidų pritaiko savo veiklai (tuomet nuomininkas galvoja, kad padarė patalpų pagerinimą, o nuomotojas taip negalvoja), prie sienų pritvirtina baldus, paveikslus, nudėvi grindų dangą, ištepa sienas (vėlgi kyla klausimai - ar tai natūralus nusidėvėjimas ar ne) ir t.t.
Nuomos sutartis pasibaigia suėjus nuomos terminui arba sutartį nutraukus. Teismų praktika sako, kad šalis, žinodama apie jos pažeistas teises (pvz., nuomininko kaupiamą skolą; nuomotojo nedaromą remontą), turi operatyviai jas ginti, taip pat ir nutraukdama sutartį, jei tai būtina.
Kartais svarbu, kad nei viena šalis negalėtų nuomos sutarties nutraukti neišsprendus šio klausimo teisme (pvz., dėl patalpų būklės, jeigu nuomininkas išsinuomojo pastatą sale&lease back sandorio apimtyje). Todėl nuomos sutartyje reikia aptarti ne tik sąlygas, kuriomis nuomos sutartis gali būti vienašališkai nutraukta, bet ir pačią sutarties nutraukimo tvarką.
Tam, kad būtų galima nuomos sutartį nutraukti vienašališkai (kad ir esant pažeidimui), nesikreipiant į teismą (t.y. paprastai, pranešant kitai šaliai raštu), tokią nutraukimo tvarką reikia numatyti sutartyje.
Kalbant apie pirmenybės teisę nuomoti patalpas, tai praktikoje pasitaiko įvairiausių tokios teisės variacijų. Būna ir atvirkščiai - nuomotojai, norėdami turėti didesnio lankstumo valdant turtą, nuomos sutartyse siekia nurodyti, kad nuomininkas civilinio kodekso numatytos pirmenybės teisės nuomotis toliau tas pačias patalpas iš anksto atsisako. Ilgą laiką tokio nuomininko atsisakymo teisėtumas buvo nepatikrintas teismuose ir kėlė diskusijų. Tik 2018 m.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininkas įsipareigoja naudoti Patalpas išimtinai Leistiną Naudojimą atitinkančiai veiklai. Šios Sutarties pagrindu Nuomininkas turi teisę Patalpų adresu deklaruoti savo ar savo šeimos narių gyvenamąją vietą be atskiro raštiško Nuomotojo sutikimo. Sutarčiai pasibaigus ar ją nutraukus ir Nuomininkui Patalpų neįgijus, jis privalo per 3 (tris) darbo dienas savo ir savo šeimos narių gyvenamosios vietos deklaravimą išregistruoti.
Nuomininko pareigos:
- rūpestingai naudotis Patalpomis ir Daiktais.
- užtikrinti, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra Patalpose.
- laikytis visų Pastato ir/ar Bendro Naudojimo Objektų ir/ar Bendro Naudojimo Patalpų naudojimo instrukcijų ir/ar bet kokių kitų dokumentų, nustatančių jų naudojimo sąlygas.
- neturi teisės perleisti nuomos teisės ar subnuomoti Patalpų be išankstinio rašytinio Nuomotojo sutikimo.
- Nuomininkas, prieš šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis suteikdamas teisę naudotis Patalpomis savo šeimos nariams, privalo juos supažindinti su Sutarties sąlygomis.
Pasibaigus Sutarčiai Nuomininkas turi teisę pasiimti tik tuos Nuomininko atliktus Patalpų pagerinimus ir/ar pakeitimus, įskaitant jų rezultatus, kurie gali būti atskirti be žalos Patalpoms ir nebloginant Patalpų būklės. Pagerinimais ir įranga, kurie gali būti atskiriami be žalos Patalpoms, laikomi tokie pagerinimai ir įranga, kuriuos atskyrus Patalpose nelieka jokių atskyrimo žymių arba jos yra minimalios, dėl kurių nesikeičia Patalpų estetinis vaizdas.
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Nuomotojas Sutartyje numatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais įsipareigoja išnuomoti Nuomininkui (t. y. suteikti laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį), o Nuomininkas įsipareigoja išsinuomoti iš Nuomotojo (t. y. priimti laikinam valdymui ir naudojimui už užmokestį) Sutartyje nurodytas Patalpas, esančias adresu:
Šalys aiškiai susitaria, kad Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra atsisakyti įgyti Patalpas, įskaitant, bet neapsiribojant atvejus, kai atlikus Patalpų vertinimą paaiškėja, jog jų vertė yra mažesnė, negu pardavimo kaina, Nuomotojas mato bet kokias rizikas dėl galimo Sutarčių neįvykdymo, galimo Patalpų nuvertėjimo, nepavykus suderinti Patalpų įgijimo sąlygų su esamu savininku, kai atlikus nekilnojamojo turto dokumentų analizę sužinoma informacija, kuri buvo nuslėpta arba nebuvo žinoma iš anksto ar paaiškėja, kad Patalpos turi trūkumų ir pan.
Nuomininkas sutinka, kad Nuomotojas be atskiro raštiško Nuomininko sutikimo parduotų Patalpas ar kitaip perleistų nuosavybės teisę į Patalpas savo seserinėms, dukterinėms ar kitaip susijusioms įmonėms. Jei Nuomotojas Sutarties galiojimo laiku perleis Patalpas kitam savininkui, Nuomotojas kartu perleis ir visus šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus Nuomininkui, įskaitant Nuomininko Pirmumo Teisę.
Finansiniai Aspektai
Šalys susitaria, jog mėnesinis Patalpų nuomos mokestis už vieną kvadratinį Patalpų metrą yra ... Iš viso mėnesinis nuomos mokestis už visą ...
Šalys susitaria, kad Nuomininkui pasinaudojus Pirmumo teise, Nuomininko faktiškai sumokėta Nuomos Mokesčio Papildoma dalis bus įskaitoma į dalį Patalpų kainos sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Šalys aiškiai susitaria, kad Pirkėjo sukaupta suma negali sudaryti daugiau kaip 15 proc.
Nuomos Mokestį Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui iki kiekvieno mėnesio šeštos kalendorinės dienos už einamąjį mėnesį, nepriklausomai nuo to ar Nuomininkas gavo iš Nuomotojo sąskaitą.
Komunaliniai Mokesčiai yra nustatomi ir turi būti mokami už Patalpose suvartotą elektros energiją, vandenį, taip pat Patalpų šildymą, nuotekų šalinimą iš Patalpų, Patalpų administravimo ir kitas Patalpose faktiškai suteiktas paslaugas (Komunalinės Paslaugos). Nuomininkas papildomai moka už Komunalines Paslaugas, teikiamas Patalpoms.
Šalys susitaria, kad Nuomininkas per 30 (trisdešimt) dienų nuo Pradžios dienos, privalo kreiptis į Komunalines paslaugas teikiančius subjektus dėl atitinkamų sutarčių sudarymo savo vardu.
Šalys susitaria, kad Nuomos Mokestis taip pat vienašališkai Nuomotojo gali būti padidintas, informavus Nuomininką prieš 10 (dešimt) darbo dienų, siekiant kompensuoti jo išlaidas, susijusias su valstybei mokamais mokesčiais, kurie skaičiuojami Patalpoms ar yra su jomis tiesiogiai susiję (pvz.: žemės, nekilnojamojo turto, pridėtinės vertės ir panašūs mokesčiai) bei Euribor tarpbankinių palūkanų normai viršijus 1 proc.
Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. (šešių dešimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos. Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti Nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal Sutartį ilgiau kaip 30 (trisdešimt) dienų, tuomet Nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,12 proc. (dvylikos šimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą mokėti dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.
Mokesčiai ir kompensacijos:
- Nuomos mokestis
- Komunaliniai mokesčiai
- Delspinigiai už vėlavimą
- Kitos su patalpomis susijusios išlaidos
Patalpų Perdavimo ir Grąžinimo Aktai
Perdavimo Aktas reiškia dokumentą, pažymintį Patalpų perdavimą Nuomininkui Leidžiamam Naudojimui, kuris, Šalims jį tinkamai pasirašius, tampa neatskiriama Sutarties dalis.
Nuomotojas turi teisę atsisakyti pasirašyti Perdavimo Aktą, iki tol, kol Nuomininkas nėra sumokėjęs viso Depozito. Jeigu Nuomininkas atsisako priimti Patalpas Bendrųjų Sąlygų 8.4 punkte numatytu pagrindu, Šalys įsipareigoja nedelsiant užfiksuoti nustatytus esminius Patalpų trūkumus Patalpų defektų akte, kuris, pasirašytas abiejų Šalių, tampa neatskiriama Sutarties dalimi.
Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 7 (septynias) dienas nuo Pabaigos Dienos atlaisvinti Patalpas nuo visų Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų bei perduoti (grąžinti) Nuomotojui sutvarkytas, švarias Patalpas pagal abiejų Šalių pasirašomą Grąžinimo Aktą.
Patalpų grąžinimo dieną atliekamas bendras Patalpų patikrinimas, kad būtų nustatyti taisytini defektai ir pasirašytas Grąžinimo Aktas. Patalpų patikrinimo metu jos turi būti iškraustytos ir švarios.
Sutarties Nutraukimas
Jei Nuomininkas be šioje Sutartyje numatyto pagrindo nutraukia šią Sutartį nepasibaigus nuomos terminui, Nuomotojui lieka sumokėtas garantas, kaip bauda už neišpildytas sutarties sąlygas. Jūs pareiškėte pageidavimą nutraukti nuomos sutartį su Nuomotoju anksčiau sutarto termino, nesant Nuomotojo kaltės. Taigi, Nuomotojas turi pagrįstą teisę pasilikti depozitą, kaip garantą (baudą) už Nuomininko neįvykdytą sutartinę prievolę. Būtent tokia ir yra depozito paskirtis.
Visi šios Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja, jei jie yra sudaryti raštu ir pasirašyti abiejų Šalių, t.y. šalys susitaria raštu. Nuomotojui nutraukus Sutartį bet kuriuo iš Bendrosios Dalies 10.4 punkte numatytų pagrindų, Nuomininkas privalo sumokėti Nuomotojui iki Sutarties nutraukimo nesumokėtą Nuomos Mokestį, visus kitus Sutartyje numatytus mokėjimus ir/ar baudas, taip pat atlyginti visus nuostolius (žalą), kuriuos Nuomotojas patyrė dėl Sutarties nutraukimo ir kurių negalima padengti iš Depozito ar Nuomininko sumokėto Nuomos Mokesčio Papildomos dalies.
tags: #isipareigojo #priimti #patalpas #nuomai