Nuomos sutarties įregistravimas prieš trečiuosius asmenis: teismų praktika

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes: 1) betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa ir 2) susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t.t.). Sudarant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį šiuo atveju galioja bendros gyvenamųjų patalpų nuomos taisyklės.

Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį. Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.

Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Remiantis CK 6.580 str. 4 d. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta su klausime minimais asmenimis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes.

Aptarkime vieną konkrečią civilinę bylą, kurioje buvo nagrinėjamas nuomos sutarties galiojimas pasikeitus savininkui.

Civilinė byla Nr. e3K-3-176-781/2023 Teisminio proceso Nr. 2-52-3-03686-2020-9 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.1.3.3; 2.6.8.11; 2.6.10.4 LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2023 m. birželio 8 d. Vilnius

Kasacinis teismas konstatavo keletą svarbių aspektų, susijusių su ginčo šalių teisinių santykių kvalifikavimu:

1. Teisinė ginčo kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas šalių faktiniams santykiams yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva.
2. Nagrinėjamoje byloje ieškovei pareiškus prevencinį ieškinį dėl draudimo atsakovei nutraukti panaudos teisinius santykius ir iškeldinti ieškovę iš patalpų bei uždrausti imtis kitų veiksmų, trukdančių ieškovei vykdyti veiklą patalpose, kilo šalis siejančių teisinių santykių kvalifikavimo klausimas.
3. Bylos nagrinėjimo metu ieškovė įrodinėjo, kad ją su atsakove sieja tęstiniai panaudos teisiniai santykiai, kylantys iš ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos 2010 m. sudarytos panaudos sutarties.
4. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad ieškovę ir UAB Lietuvos kino studiją sieję panaudos teisiniai santykiai bei panaudos sutartis nebuvo pakeisti nuomos teisiniais santykiais, nes nuomos sutartis nebuvo suderinta su VšĮ Lietuvos verslo paramos agentūra ir nebuvo išviešinta teisės aktų nustatyta tvarka.

Atsakovė teigė, kad apeliacinės instancijos teismas padarė išvadas pažeisdamas novacijos institutą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančias teisės normas bei netinkamai aiškindamas ir taikydamas sutarties sudarymą reglamentuojančias teisės normas.

Pagal CK 6.141 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą novacijos sampratą, prievolė baigiasi, jeigu šalys vietoj esamos prievolės savo susitarimu sukuria pradinę prievolę pakeičiančią naują prievolę, turinčią skirtingą negu ankstesnioji prievolė dalyką ar skirtingą įvykdymo būdą (novacija). Novacija taip pat laikoma pradinio skolininko pakeitimas nauju, kai pradinį skolininką kreditorius atleidžia nuo prievolės įvykdymo. Šiuo atveju novacija galima be pradinio skolininko sutikimo. Novacija laikomi ir tie veiksmai, kai pagal naują sutartį naujas kreditorius pakeičia ankstesnįjį, o skolininkas atleidžiamas nuo prievolės įvykdymo ankstesniam kreditoriui. CK 6.141 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad novacija nepreziumuojama, todėl visais atvejais turi būti aiškiai ir neabejotinai pareikšta. Novacija galima tik tais atvejais, kai galioja ankstesnė prievolė (CK 6.141 straipsnio 3 dalis).

Kasacinis teismas, aiškindamas ir taikydamas novaciją reglamentuojančias teisės normas, yra pažymėjęs, kad novacija reiškia esamos prievolės pasibaigimą dėl naujos prievolės sukūrimo. Nauja prievolė esant novacijai reiškia skirtingą prievolės dalyką, skirtingą įvykdymo būdą ar skolininko arba kreditoriaus pakeitimą nauju (CK 6.141 straipsnio 1 dalis). Taigi novacijos padarinys tas, kad ji pabaigia šalių prievolę ir ją pakeičia nauja prievole.

Pagal CK 6.477 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą nuomos sutarties sampratą, nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Kasacinio teismo praktikoje pabrėžiama, kad nuomos sutartis yra konsensualinė, todėl įsigalioja nuo sutarties pasirašymo dienos (CK 6.477 straipsnio 1 dalis).

CK 1.75 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais (CK 1.75 straipsnio 2 dalis). Nuomos sutarties neįregistravimas viešame registre nedaro jos negaliojančios. Tokiu atveju ji negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis, nes, pagal CK 6.478 straipsnio 2 dalį, nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį, įrodinėjimo tikslas - teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja. Įrodymai civilinėje byloje yra bet kokie faktiniai duomenys, kuriais remdamasis teismas įstatymų nustatyta tvarka konstatuoja, kad yra aplinkybių, pagrindžiančių šalių reikalavimus ir atsikirtimus, ir kitokių aplinkybių, turinčių reikšmės bylai teisingai išspręsti, arba kad jų nėra (CPK 177 straipsnio 1 dalis). Pagal CPK 185 straipsnio 1 dalį, teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais.

Kasacinio teismo praktikoje dėl įrodymų vertinimo pabrėžiama, kad reikia įvertinti kiekvieną įrodymą ir įrodymų visetą. Išvados dėl įrodinėjimo dalyko įrodytinumo turi būti logiškai pagrįstos byloje surinktais duomenimis. Teismas gali konstatuoti tam tikros aplinkybės buvimą ar nebuvimą, kai tokiai išvadai padaryti pakanka byloje esančių įrodymų. Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą.

Teismų nustatyta, kad 2010 m. sausio 25 d. tarp ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos buvo sudaryta panaudos sutartis, kuria ieškovei iki 2035 m. buvo perleista 1981,36 kv. m ploto neįrengtų patalpų projektinėms veikloms vykdyti. Spręsdamas dėl ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos panaudos sutarties pakeitimo 2013 m. nuomos sutartimi, apeliacinės instancijos teismas nevertino 2013 m. balandžio 30 d. ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos iki 2022 m. balandžio 30 d. sudarytos patalpų nuomos sutarties, kuri pasirašyta šalių atstovų ir suderinta su patalpų įkaito turėtoju. Teismas taip pat neįvertino 2015 m. lapkričio 16 d. ieškovės rašto, adresuoto UAB Lietuvos kino studijai, kuriame ieškovė pateikė pasiūlymą sudaryti taikos sutartį civilinėje byloje Nr. e2-5770-619/2015, kurioje UAB Lietuvos kino studija pareiškė ieškinį ieškovei dėl skolos pagal nuomos sutartį priteisimo, sutikdama sumokėti 1000 Eur ir nuo 2016 m. sausio 1 d. mokėti 200 Eur nuomos mokestį. Teismas netyrė ir nevertino bei nepasisakė dėl atsakovės nurodytų aplinkybių, susijusių su ieškovės pareikšto ieškinio dėl panaudos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia civilinėje byloje Nr. e2-1066-560/2017 atsiėmimu.

Be to, apeliacinės instancijos teismas UAB Lietuvos kino studijos bankroto administratoriaus atliktą panaudos sutarties išregistravimą vertino kritiškai ir nusprendė, jog panaudos sutartis laikytina nenutraukta. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad juridinių faktų registracija viešame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją, todėl aplinkybė, kad UAB Lietuvos kino studijos bankroto administratorius išregistravo 2010 m. panaudos sutartį, negali būti vertinama kaip įrodanti, jog nuomos sutartis negaliojo, o panaudos sutartis buvo nutraukta tik 2015 m. Bankroto administratoriaus įrašo apie 2010 m. sudarytą panaudos sutartį išregistravimas nagrinėjamu atveju neturi teisinės reikšmės vertinant panaudos sutarties pakeitimą nuomos sutartimi.

Pagal įrodymų vertinimo taisykles ir šiuo klausimu formuojamą anksčiau aptartą kasacinio teismo praktiką, išvados dėl tam tikrų byloje esančių aplinkybių konstatavimo turi būti padarytos išsamiai ištyrus ir įvertinus su įrodinėjama aplinkybe susijusius įrodymus. Apeliacinės instancijos teismas, konstatuodamas, kad nuomos sutartis nebuvo sudaryta, neįvertino atsakovės nurodytų byloje esančių įrodymų ir aplinkybių, todėl išvadą dėl panaudos sutarties nepakeitimo nuomos teisiniais santykiais padarė pažeisdamas įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas, neištyręs ir neįvertinęs visų byloje esančių įrodymų, susijusių su ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos 2013 m. sudaryta nuomos sutartimi ir sutarties šalių veiksmais dėl minėtos sutarties.

Nagrinėdamas bylą iš naujo, teismas turėtų išsamiai ištirti ir įvertinti su ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos 2013 m. sudaryta nuomos sutartimi susijusius įrodymus ir spręsti dėl novacijos instituto šioje byloje taikymo pagrindų buvimo.

Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į sutarčių teisėje galiojantį sutarties uždarumo principą, kuris reiškia, kad sutartis sukuria teises ir pareigas tik ją sudariusiems asmenims, išskyrus įstatyme įtvirtintas išimtis. Atsakovė nėra pasirašiusi su ieškove rašytinės sutarties, bylos šalys vedė derybas dėl nuomos sutarties sudarymo, tačiau nuomos sutartis nebuvo sudaryta dėl nesuderėtų esminių sutarties sąlygų. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad panaudos sutartis laikytina nenutraukta ir galioja šios bylos atsakovei, tačiau netaikė CK normų, reglamentuojančių ankstesnių sutarčių galiojimą naujajam daikto savininkui (panaudos ar nuomos atveju), ir netyrė jose nustatytų sąlygų. Tiek nuomą, tiek panaudą reglamentuojančiose įstatymo nuostatose yra įtvirtintos sąlygos, kurioms esant sutarties uždarumo principas nėra taikomas ir naujajam savininkui pereina teisės ir pareigos pagal anksčiau sudarytą sutartį.

CK 6.494 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui tiek, kiek ji būtų galiojusi, jeigu daiktas nebūtų perleistas, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita. Jeigu nuomos sutartis nebuvo įregistruota, ji naujam savininkui privaloma, jeigu nuomininkas naudojasi daiktu ir nuomos santykiai buvo įregistruoti viešame registre (CK 6.494 straipsnio 2 dalis). Analogiškos nuostatos įtvirtintos CK 6.639 straipsnyje, reglamentuojančiame panaudos sutarties pasibaigimą pasikeitus daikto savininkui.

Ši byla iliustruoja, kaip svarbu tinkamai kvalifikuoti teisinius santykius ir įvertinti visas aplinkybes, susijusias su nuomos ar panaudos sutartimi, ypač kai pasikeičia turto savininkas. Taip pat pabrėžiama, kad svarbu įregistruoti nuomos sutartį, kad ji galiotų prieš trečiuosius asmenis.

Nuomos sutarties įregistravimo svarba

Ši lentelė apibendrina pagrindinius aspektus, susijusius su nuomos sutarties įregistravimu ir jo reikšme:

tags: #iregistravimas #pries #treciuosius #asmenis #teismu #praktika